新流通经济时代物流产业园区投资开发与商业模式分析

黄晓永

【摘要】经济的发展，我国的物流产业园区得到了很多外资大型物流商以及投资人的认可。当然，只有对物流产业园区有了足够的了解，投资人才能够做到理性科学的投资。本文浅析新流通经济时代物流产业园区投资开发与商业模式。

【关键词】流通经济时代；物流园区；商业模式

目前，外资大型物流服务商与投资人均已经认可我国作为物流园区经济发展的后来者所具备的强大潜力，率先开始布局，内资流通企业在此过程中既面临机遇又面临挑战。从园区经济投资开发的角度来讲，投资人只有摸清物流园区项目的基础投资条件和投资模式才能做到有的放矢，物流园区经济所展现出的多样化商业模式对入驻企业和外部投资者均呈现出極强的吸引力。

一、对物流产业园区的简单概述

物流产业园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。从表面上来看，物流产业园区是地产行业的一种，但是相对于其他国内地产公司政策受制，物流产业园区反而是国家重点支持的对象。

二、物流产业园区的投资开发

（一）产业投资分析。

1.市场

投资开发物流园区，对于市场条件的客观分析是前期工作中的重点，例如拟建物流园区所在地的经济发展水平、物流园区目标客户群体的租金承受水平、园区所在地的同业竞争情况、专业化物流服务的供需缺口等都是需要认真调研的信息。开发商对于物流园区进行市场分析的必要性在于控制投资风险，由于物流园区投资数额巨大，而对于市场条件的调查往往具有滞后性，因此从减少投资盲目性和主观性的角度来看，带有短期内（≤1年）宏观市场趋势预测的市场分析报告对于规避投资经济损失具有重要作用。

2.财务

在物流产业园区投资前的前期工作中，财务分析也是一项必要的工作；通过调查项目的耗费情况、估计预算、静动态收益指标等信息对其有一个更加深刻地了解；另外，财务分析也可以作为决策依据，为企业的有效决策做坚定地基础。

3.区位

对于物流产业园区的区位条件，分析宏观项目所在地区域可以帮助投资人了解该地区的物流用地指标分配和剩余情况，通过评估该地区同等状况土地使用权的平均转让价格和租金平均分布信息，投资人也可以对预期投资收益进行评估，而微观区位条件分析则标定为物流园区的土壤情况和地表条件是否适宜建立园区。根据相关物流园区投资分析经验，地价、区域用地规划、土地供求关系、配套设施、环境条件、政府政策等都是物流地产区位条件调研要着重关注的信息。

4.决策

在对市场、财务、区位有一个详细的调查分析后，投资人对项目中的不确定因素进行评估，最终才能作出决策；这样可以尽可能的避免风险，增强投资决策的有效性。租金水平、融资成本、可租赁面积等这些都是不确定因素；另外，由于项目的开发周期较长，投资人需要慎重看待这些不确定因素，如果大部分的不确定因素都没有相应的解决方案的话，这就不具备决策的条件。

（二）金融投资分析

1.股权投资

对于物流产业园区的股权投资行为，投资者的行为目的一般为获得土地使用权或物业资产、扩大资产规模、获取股权溢价等。专业机构投资者对物流产业园区进行股权投资必不可少的两个步骤是项目尽职调查和估值，进而选择是否在一级或二级市场开始股权认购、申购。投资物流产业园区的尽职调查工作包括财务、法律、项目信息、公司结构、人力资源等方面，各领域尽职调查需要关注的重点内容如表1所示。对于物流产业园区的估值则一般通过三个步骤展开，首先投资者通过了解项目开发企业背景而对宏观经济环境、物流行业环境、物流地产开发企业经营环境、企业能力、企业竞争力等因素进行摸底，其次将收集和预测信息、预计损益等进行数字化处理，通过转化成现金流形式进行贴现，得到目前状态下的初始预估价值，最后再通过与同类项目价值进行对比，调整后得到最终估计价值。投资者根据最终估计价值来决定现阶段的股权投资行为，一般是选择项目价值低估以及具备价值成长性的项目进行股权投资。

2.基金投资

相比于股权投资，基金投资更适合小投资者；物流产业园区基金投资看重的是二级市场；和一级市场股权投资需要巨大资金相比，物理园区基金投资可以为小投资者提供合理可行的物流行业投资途径，投资风险较低，全国物流网络的发展也使得基金投资变得越来越流行。

三、物流产业园区的商业模式

（一）标准开发模式。在物流产业园区投资中，标准开发模式是物流产业园区商业模式中的基础形式，一般可以归纳为“五步走”，即“市场调研-获取土地-规划设计-建造设施-仓库管理”。美国普洛斯集团作为全球范围内技术管理领先的现代物流设施提供商，其在我国投资开发建立的诸多物流地产项目均采用标准开发模式，如普洛斯常州物流园区、普洛斯北京顺航物流园区、宁培沈阳沈北物流园区、盖世理无锡物流园区等。

（二）客户定制模式。客户相比于标准开发模式，更加的详细一些。这是在客户的要求之下的商业模式。主要先是客户需求调查分析，然后进行咨询，然后选址获取土地，然后是规划建设设计，最后是拥有并管理物业。

（三）收购回租模式。收购回租模式是指用收购现有物流园区的方式替代新建物流园区，及时将地产回租给租户，由于需要较强的资本运作能力和具备在短时间内建立物流服务业务能力的优势，其被众多机构投资者所青睐。通过获得优质物流园区和客户群体，机构投资者可以迅速获取稳健的现金回报。目前，我国平安不动产、万科地产、万通工业地产等巨头建设物流地产项目均采用该模式。

（四）服务增值模式。这是物流产业园区依靠不动产收取租金的另一种模式；即通过自身专业经验对园内企业提供物流服务，解决过程中出现的问题；这是一种十分有潜力的商业模式，对于物流产业园区的发展的作用是巨大的。

四、结语

本文从投资开发和商业模式两个角度简单的对当前的物流产业园区进行了分析讨论；通过了解这些信息可以让投资者更加清晰了解物流产业园区，并且在其投资时提供有效依据；当前是一个信息的时代，物流产业园区与网络的紧密联系，使得其有巨大的发展空间，物流产业园区的快速发展指日可待。

参考文献：

[1]叶琳，新流通经济时代物流产业园区投资开发与商业模式研究[J].商业经济研究，2016，06：82-83.

[2]黎钰婷，基于产业集群的物流园区商业模式研究[D].广东外语外贸大学，2016.