养老地产选址评价模型研究

甘祖新 王刚 陶建成

[提要] 建立养老地产选址评价模型有利于为养老地产选址提供一个较为科学的参考依据。模型建立过程包括三步：首先，根据研究現状、行业情况、问卷调查选取并分析选址影响因素；其次，利用层次分析法（AHP）构建评价体系；最后，采用专家评分法建立判断矩阵并进行指标权重的计算，同时确定各影响因素的打分标准，从而建立选址评价模型。研究表明：环境景观、地理位置、交通状况、医疗条件、成本费用等因素是老年人关注的重点。

关键词：养老地产；选址；影响因素；AHP

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2018年9月4日

“十三五”规划显示，到2020年，我国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2，900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右。根据现行的国际标准，一个国家60岁及以上人口所占比重大于10%或65岁以上人口所占比重大于7%就被视为进入老龄化社会。按照此标准，我国人口老龄化形势已非常严峻，养老问题已成为急需解决的全国性问题。

养老地产作为新兴产业，由于缺乏成熟的开发模式和建设经验，在选址上存在较多问题，从而使养老地产项目不能健康、可持续地运营。其中，养老地产的选址问题是一个亟待研究的问题。

一、养老地产选址影响因素分析

与普通地产选址的因素相比，养老地产选址的影响因素有同有异。相同点在于两者都要考虑选址地区的人口状况、经济发展、消费水平等因素，不同点在于养老地产选址更注重医疗条件、休闲设施配套等因素。简单来说，即因素类似，但着重点不同。

在国内外的相关研究中，英国学者研究了社区养老服务人员数量、服务传递方面的问题，并表明老年人的需求是养老服务发展的基础，同时分析了养老服务整合对社区老人照顾效果的影响。在研究养老地产选址影响因素时，何茸对老年人养老的生理和心理等特征进行了分析；李素红分析了环境、配套、供需等因素，并利用GIS技术建立了选址模型；朱超从相关设施和精神满足两个方面分析了影响因素。

综合以往学者的研究的同时，发放了206份问卷，共收回192份，其中有效问卷184份。通过对问卷中老人对于各因素重要性判断的分析，确定养老地产选址的影响因素：地理环境、生活便利度和成本因素。

（一）地理环境因素。地理环境因素包括地理位置、环境景观、规模面积、周边土地用途四类。

1、地理位置因素具体分为三类，分别是景区型、市区型和郊区型。景区型，我国的旅游景区质量等级由低到高共分为A至AAAAA级五个等级。景区级别越高，代表其质量、环境、配套设施、文化影响力都具有较高的水平。市区型，指的是选址在城市的商业较繁华、配套较完善、交通较方便的相对核心区域。郊区型，是指既不位于景区也不位于市区的选址区域。

2、规模面积。养老地产项目不仅要满足老年人居住的需求，还要满足其餐饮、活动、医疗、保健、娱乐等需求。因此，养老地产项目在选址的时候要考虑其项目的建设规模，面积过小会影响项目的实用性。

3、环境景观。项目周边自然或人工景观状态将很大程度上影响项目的效果，项目周边有山、河、湖、海等人造或自然资源时，会提高项目建成后的附加值。

4、周边土地用途。养老地产项目周边土地用途也对项目产生正面或负面的影响。例如，周边的用地规划为公园、学校就会产生正面影响，而周边的用地规划为工厂就会产生负面影响。

（二）生活便利度。生活便利度主要包括交通条件、医疗条件、商业完整性、消费水平、人口素质五类。

1、交通条件。项目附近的交通状况对项目的建设运营有较大影响，良好的交通条件也有利于老人的出行和亲属的看望。交通条件根据周边1km内的公交线路数量和是否有地铁站进行划分。

2、医疗条件。老年人身体出现疾病几率较高，因此潜在入住者会对项目周边医疗服务条件非常重视。医疗条件根据周边医院的等级和距离进行划分。

3、商业设施。项目周边商业设施不仅能为老人生活带来便利，也增加了项目的灵活性。如果项目周边缺乏商业设施，就需要业主方自行建设，这必将带来更多资金和时间成本。老年人的消费需求虽然相对于年轻人较弱，但仍然需要考虑商业的完整性，本文按照商业设施的距离和完善度进行划分。

4、消费水平。项目所在地的消费水平会很大程度影响养老地产建成后出租或出售的价格，进而影响项目的盈利水平。消费水平和当地的人均可支配收入息息相关，根据《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》，按全国居民五等份收入分组。

5、人口素质。人口素质是影响周边区域整体文化生活水平的一个重要因素，本文以地区内最高等级的大学为教育部直属大学、部属大学、省属大学、市属大学、民办大学五个等级进行划分。

（三）成本因素。养老地产项目的建设和运营都需要成本，其中成本因素主要考虑一次性入门费、入住后每月基本费用、每月护理成本以及养老政策扶持与补贴。

1、一次性入门费。对于目前的以出售或出租形式的养老地产，多数开发商的目的以盈利为主，而养老地产的售价或租金的高低主要由土地成本和建设成本决定。开发商为了快速收回前期的投资，会向老人收取一次性入门费或会费。在我国，对于此类费用不理解的老人会较为排斥这种费用。

2、基本费用。在出租型的养老地产中，老人每月需要交一个基本入住费用，其中包括住宿费、餐饮费、卫生费等，有些机构还包含押金和设备费等。

3、护理成本。根据生活能力的不同，老人需要不同程度的护理服务，比如穿衣、保健理疗、陪伴、心理慰藉等。具体成本与老人身体心理条件和选择的护理等级决定，护理等级由高到低可分为特级护理、一级护理、二级护理。目前，我国尚未有统一的标准。

4、养老政策扶持。养老日渐成为我国重要的社会问题，中央和地方政府越来越重视养老，并陆续出台相应的政策、制度与规划，加大力度扶持社会资本进驻养老产业。比如对非营利性养老机构的税费减免、床位补贴、对老人医疗服务的优待等。各地方的政策会有所差异，这也会影响老人的选择和项目的发展。

二、选址评价模型的建立

（一）选址影响因素评分标准。通过对深圳及全国范围内发放的问卷进行统计分析，确定老人对各因素的重视程度，根据各因素的具体条件确定因素进行评分标準，入门费划分参考了北京、上海等地的养老地产，具体结果如表1所示。（表1）

（二）指标权重的计算。邀请养老地产相关咨询、设计以及一线服务业的专家按照1～9标度对指标进行排序打分，得到判断矩阵。设定判断矩阵的最大特征根为λmax，其特征向量ω经归一化后即为指标相对权重，以此类推，通过计算以及判断矩阵的一致性检验后，得出各指标的相对权重如表2所示。（表2）

三、结语

研究选取并分析了养老地产选址影响因素，并通过AHP法和指标打分标准建立了选址评价模型。研究表明，环境景观、地理位置、交通状况、医疗条件、成本费用等因素是老年人关注的重点。

主要参考文献：

[1]国务院.“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划[Z].2017.

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