个人出租住房纳税路径探究

宋航

[摘 要] 个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税额，在缴纳增值税的同时需要缴纳城市维护建设税，享受免征教育费附加、地方教育附加的优惠政策；对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对个人出租住房取得的所得属于财产租赁所得，减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

[关键词] 个人出租住房；增值稅；印花税

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.35.150

在实际生活中，个人出租住房非常普遍。个人出租住房涉及的税费繁多，既涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，还涉及个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税等。每一个税种的征税对象、税率、计算依据、纳税期限等都各不相同，下面就个人出租住房如何缴纳各种税费、是否享受税收优惠进行浅谈。

1 个人出租住房缴纳增值税的路径

2016年5月1日全面“营改增”后，其他个人（个体工商户除外，以下简称个人）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税。注意区别：个人出租非住房，按照5%的征收率计算应纳增值税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税。

个人出租住房时，应纳增值税税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

个人出租非住房时，应纳增值税税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

开具增值税专用发票，不享受月销售额不超过3万元的企业或非企业性单位暂免征收增值税优惠（注意：在2017年12月31日以前，个人出租住房后获得租金收入，无论是预收款，还是现时收款，只要一次性收取后分摊后的月租金收入不足3万元时，则依照2016年财税53号公告规定予以免征增值税）。例1：中国公民张某2018年1月1日起将其位于市区的一套住房按市价出租，每月租金3000元，租金按年收取，每年36000元。则张某需要每年缴纳增值税为：

36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元

例2：假设中国公民张某2018年1月1日起将其位于市区的一套商铺按市价出租，每月收取租金3000元，租金按年收取，每年36000元。则张某需要每年缴纳增值税为：

36000÷（1+5%）×5%=1714.29元

2 个人出租住房如何缴纳城市维护建设税

城市维护建设税税率根据规定，纳税人所在地在市区的，城建税税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，城建税税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，城建税税率为1%。

例3（承接例1），张某需要每年缴纳增值税为：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元

则张某需要每年缴纳城市维护建设税为：514.29×7%=36元

例4（承接例2），张某需要每年缴纳增值税为：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；则张某需要每年缴纳城市维护建设税为：1714.29×7%=120元

3 个人出租住房是否需要缴纳教育费附加、地方教育附加

国家在2016年财税第12号文《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》中明确规定：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。在例1、例2中，中国公民张某出租房屋月租金3000元，都不需要缴纳教育费附加、地方教育附加。享受免征教育费附加、地方教育附加的优惠政策。

4 个人出租住房如何缴纳房产税

财政部、国家税务总局在2008年财税24号文《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。注意区别：个人出租非住房，按12%的税率征收房产税。

个人出租房屋，应按租金收入全额征收房产税。2016年5月1日全面“营改增”之后，依据财税2016年第43号文《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。但是如果纳税人按规定享受了免征增值税的，确定计税依据租金收入时不扣减增值税额。

个人出租住房房产税从租计征，房产税计算公式为：

应纳房产税额=（租金收入-实缴增值税额）×4%

个人出租非住房房产税从租计征，房产税计算公式为：

应纳房产税额=（租金收入-实缴增值税额）×12%

例5（承接例1），张某出租住房需要每年缴纳增值税为：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元；则张某出租住房需要每年缴纳房产税为：（36000-514.29）×4%=1419.43元

例6（承接例2），张某出租非住房需要每年缴纳增值税为：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；则张某出租非住房需要每年缴纳房产税为：（36000-1714.29）×12%=4114.29元。

5 个人出租住房缴纳个人所得税的方法

财政部国家税务总局在2008年财税24号文中规定：对个人出租住房取得的所得属于财产租赁所得，减按10%的税率征收个人所得税。财政部国家税务总局在2016年财税43号文《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》规定：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人出租住房按照“财产租赁所得”项目计征个人所得税，若采用分税种计征方式具体计算公式及适用税率有以下三种情况。

第一，月租金收入在800元以下的免征个人所得税；第二，月租金收入在4000元以下的，按下列公式计算缴纳个人所得税：[月租金收入-800元-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费用（以800元为限）]；第三，月租金收入在4000元以上的，按下列公式計算缴纳个人所得税：[月租金收入×（1-20%）-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费用（以800元为限）]×10%。

例7（承接例1、例3、例5），张某出租住房需要每年缴纳增值税为：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元；张某出租住房需要每年缴纳城市维护建设税为：514.29×7%=36元；张某出租住房需要每年缴纳房产税为：（36000-514.29）×4%=1419.43元；则张某出租住房每月缴纳增值税、城建税、房产税共=（514.29+36+1419.43）÷12=164.14元。

张某出租住房每月应纳个人所得税=（3000-164.14-800）×10%=203.59元；张某出租住房全年应纳个人所得税=203.59×12=2443.08元。

例8（承接例2、例4、例6），张某出租非住房需要每年缴纳增值税为：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；张某出租非住房需要每年交纳城市维护建设税为：1714.29×7%=120元；张某出租非住房需要每年缴纳房产税为：（36000-1714.29）×12%=4114.29元；则：张某出租非住房每月缴纳增值税、城建税、房产税共=（1714.29+120+4114.29）÷12=495.72元；张某出租住房非每月应纳个人所得税=（3000-495.72-800）×10%=170.43元；张某出租非住房全年应纳个人所得税=170.43×12=2045.16元。

例9：中国公民刘某有甲、乙、丙三套住房，其中甲、乙两套用于出租，2018年6月共收取租金9600元，其中住宅A租金4790元，住宅B租金4810元，同时两套住宅分别发生修缮费用，各900元，（不考虑个人出租住房应缴纳的其他税费）则计算：

（1）出租甲住房应缴纳个税？

（2）出租乙住房应缴纳个税？

解析：刘某出租甲住房应缴纳的个人所得税

=[（4790-0-800）-800]×10%

=319元

出租B住房应缴纳的个人所得税

=[（4810-0-800）×（1-20%）]×10%

=320.8元。

例10：中国公民陈某2018年1月1日起将其位于市区的一套公寓住房按市价出租，每月收取租金3900元。1月因卫生间漏水发生修缮费用1300元，已取得合法有效的支出凭证。计算2018年1、2月应纳个人所得税（不考虑个人出租住房应缴纳的其他税费）。

解析：陈某2018年1月应纳个人所得税

=（3900-0-800-800）×10%

=230元

陈某2018年2月应纳个人所得税

=（3900-0-500-800）×10%

=260（元）

6 个人出租住房免征城镇土地使用税

国家财政部、国家税务总局在2008财税24号文《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”

例1、例2、例9、例10中出租住房的中国公民都不需要缴纳城镇土地使用税，享受个人出租住房免征城镇土地使用税的优惠政策。

7 个人出租住房免征印花税

国家财政部、国家税务总局在2008财税24号文《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中第二条第（二）项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。例1、例2、例9、例10中出租住房的中国公民都不需要缴纳印花税，享受个人出租住房免征印花税的优惠政策。

综上所述，个人出租住房需要计算缴纳增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税，免征教育费附加及地方教育附加，免征城镇土地使用税，免征印花税。

参考文献：

[1] 财政部，国家税务总局.关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 [EB/OL].[2008-03-03].http：//www.chinatax.gov.cn/n810341/n810765/n812171/n812720/c1192349/content.html.

[2] 财政部，国家税务总局.关于扩大有关政府性基金免征范围的通知[EB/OL]. [2016-01-29].http：//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/wg2016/wg201603/201607/t20160705_2344752.html.