浅谈目前我国房地产融资存在的问题及多元化融资渠道的选择

田越旭

摘 要：改革开放以来，特别是自1998年住房制度改革以来，房地产行业对我国经济发展具有重大作用，作为一个资金密集型行业，融资在房地产企业生产链条中起到了关键作用，随着市场经济不断深入发展，房地产融资渠道由单一向多元化，由简单向复杂化的趋势愈发明显，本文就近年房地产融资渠道进行简要分析，并适当阐述多元化渠道的融资对具有一定规模的地产企业的意义。

关键词：房地产企业 存在问题 融资渠道 多元化

一、房地产融资定义

房地产融资是指房地产开发企业在开发房地产项目时，直接和间接融资的总和，具体包括房地产开发贷及资本市场方面的融资。

二、房地产融资模式分类

1.从直接融资角度看：所谓直接融资即没有金融中介机构介入的资金融通方式。在这种融资方式下，在一定时期内，资金盈余单位通过直接与资金需求单位协商，或在金融市场上购买资金需求单位所发行的有价证券，将货币资金提供给需求单位使用。房地产直接融资包括股权融资（发行股票），发行债券和商业票据等，随着房地产市场不断发展壮大，房地产企业直接融资比重也逐步上升，目前较大规模的房地产企业直接融资规模占到其总融资规模的30-40%，甚至超过50%。

2.从间接融资角度来看：所谓间接融资是指资金盈余单位与资金短缺单位之间不发生直接关系，而是分别与金融机构发生一笔独立的交易，即资金盈余单位通过存款，或者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款、贴现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给这些单位使用，以实现资金融通的过程。房地产间接融资主要包括房地产开发贷款和信托融资，此类模式是房地产企业最基本且运用最广泛最传统的融资模式。

三、房地产融资意义

房地产开发企业的融资在房地产开发建设过程中具有重大意義，主要表现在以下几方面：1.促进房地产市场健康有序发展；房地产融资是房地产企业开展活动的重要环节，从社会上获取成本适宜的资金有助于房地产行业健康有序发展，特别是从银行等金融机构获取资金可有效规范房地产企业的行为，适度的举债有利于房地产企业健康发展。

2.满足房地产企业资金需求，合理引导房地产企业发展；房地产开发贷款的资金有严格用途，仅用于项目开发使用，因此，房地产融资一方面可以满足房地产企业在开发过程中的资金短缺问题，另一方面，从资金的使用方面，也起到引导房地产企业合理开发，确保资金专款专用。

3.优化房地产资产负债结构，分散房地产开发风险；通过房地产融资，房地产企业可以与银行等金融机构共同承担项目开发风险，债权人一般会对项目整体进行可行性研究分析，盈利分析，敏感性分析等，通过多种方式对项目进行评估。获得融资的房地产企业，在一定程度上可以优化自身资产负债表，使房地产企业运用适度杠杆获取资金，更好开发项目。

四、当前房地产融资存在的普遍问题

2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场严格调控和金融紧缩政策的影响，当前房地产融资主要有以下几大问题：

1.融资难度大。随着金融政策的收缩，特别央行和银保监会对地产金融政策的限制，在“去杠杆”的大环境下，房地产融资十分困难，除了银行金融机构的开发贷融资，其余融资方式均受到很大影响；另外，地产融资均需要足值抵押作为金融机构的增信措施，抵押物一般均为土地，近年来房地产行业作为快速周转的行业，抵押物及土地在一定程度是十分稀缺的；再次，各家金融机构对房地产授信政策不一致，在信贷配给的模式下，房地产授信额度较为紧张，特别是2016年以来房地产行业集中度进一步加大，这无疑增加了资金需求，金融机构投放额度有限，从而影响房地产融资。

2.融资成本高。房地产融资普遍比其他行业融资成本高2%-3%，究其原因，主要是房地产行业高度依赖资金，是资金密集型行业，金融机构在房地产企业融资方面有较强的议价能力；再加上房地产行业受金融政策影响较大，特别是央行的货币政策和各家商业银行的信贷指引。

3.融资不确定性增大。房地产融资过程中有较大的不确定性，从外部来，受金融机构信贷指引、风险偏好和对当地房地产市场的判断等因素，此类因素直接影响房地产企业融资的可行性；从内部来看，房地产市场好坏，项目在开发过程中受开发报建、股东对融资的态度等因素也会影响其融资的不确定性。融资作为企业参与市场行为的重要步骤，在商品流通环节发挥着举足轻重的作用。

基于房地产融资存在的普遍问题，房地产发展的过程中最主要的方式还是银行金融机构的开发贷，但是这一融资渠道过于单一，严重影响了企业的资本结构，房地产企业虽然因为建设资金的充足可以推进项目的进行，可以迅速扩大企业规模，但企业的财务风险也会因为融资渠道单一而加大。因此，摸索多元化的融资渠道是房地产企业良性发展的必由之路。

五、房地产融资渠道多元化选择

1.银行金融机构融资

（1）房地产开发贷款是银行金融机构对房地产企业融资最主要的模式，房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

房地产开发贷款具有较严格的审批程序，一般房地产项目开发贷款需满足各项证照（如工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全，房地产企业自有资金投入达到35%，房地产企业达到二级（暂定）资质等，房地产开发贷款资金严格受银行监管，专项用于项目开发建设使用，不能用于购买土地或挪作他用。目前房地产开发贷款仍然是各大房地产企业主流融资模式，此类融资在银行信贷投放比重也占20%左右，该类融资具有较高门槛，随着房地产行业集中度不断提高，大部分银行金融机构发放名单内房地产企业的开发贷款，如行业前100强等。

（2）房地产并购贷款：商业银行向并购方房地产企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。是针对较大规模房地产企业有偿兼并、收购其他房地产企业已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款。2017年以前通过银行发放的房地产并购贷款规模较大，2017年以后，随着金融政策调控不断，特别是针对房地产企业并购方面的贷款，银行将严格审查，对于标的项目未开发的房地产企业采取审慎介入的态度，2017年以后银行类房地产并购贷款规模逐渐减少，但仍然保持一定的规模。

2.非银行金融机构

（1）从信托方面来看，房地产信托融资是信托公司通过特定资产或股权收益权等方式发行信托计划，吸引银行的私人银行客户投资该信托计划，从而将资金发放给房地产企业的一种融资模式，房地產信托融资是房地产企业获取资金的另外一个重要方式，该类方式审核没有银行开发贷严格，一般达到信托公司的具体要求后即可发放资金，但是部分信托产品也参照银行开发贷的要求进行资金的发放。大部分信托融资额度受房地产企业获取的土地的价值影响，一般为获取土地款价值的60%-70%。

（2）从基金方面来看，基金在我国的房地产融资领域运用主要是私募股权基金和大型房地产企业牵头成立的并构型基金或产业基金。私募股权投资基金主要是以股权投资为准，2016年以前，由于监管不严，该类融资模式受到大多数房企接受，并实现快速发展，2017年以来，由于监管趋严，特别是中国证券投资基金协会相关指导意见出具，该类业务规模下降速度加快，目前由于其成本较高，备案严格，其比重在房地产融资规模中越来越小。各个大型地产企业集团均有涉及并购基金，该类模式是目前及未来一段时间比较主流的模式，主要原因则是房地产行业集中度不断提高，在行业发展过程中，势必产生大量的收并购。

目前，我国地产行业出现基金和信托共同存在的融资模式，与传统地产金融模式不一样，该类模式在国外称作“房地产投资信托基金”即REITs，是一种依照专门的法律程序，从事房地产物业运作的投资机构，以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资开发与运营管理，并将收益高比例分给投资者的信托组织。由于我国法律、税收等政策环境还未成熟，我国出现更多的是类REITs，相信随着法律等环境的不断完善，地产行业转变为存量地产的时候，相信该类融资模式会有长足的发展。

（3）从债券方面来看，该类融资属于房地产在资本市场的直接融资，国内房地产企业发行债券的主要场所是以证监会主导的上海证券交易所及深圳证券交易所和以人民银行主导下的银行间交易商协会的银行间债券市场。房地产企业发行债券过程较为复杂，且门槛较高，但是该类方式也是房地产企业特别是大型地产企业融资的主要模式。债券融资的用途可用于开发项目、短期流动需求和归还贷款。

（4）从供应链融资方面来看，房地产供应链融资是以房地产企业为核心的房地产上游供应商因向其销售货物，承包工程、提供服务而对核心房企形成的应收账款债权及房企因向下游客户销售房产而形成的应收账款的债权融资。上游应收账款债权融资主要以房企与保理公司合作开立商业承兑汇票方式开展，该类模式达到一定规模后，可以通过交易结构设计和法律税收的规范后，进行供应链融资资产证券化；下游客户销售房产形成的应收账款的债券融资主要表现为购房按揭尾款资产证券化。

（5）从其他方面来看，一是目前在市场上均存在以信托为代表或者具有金融背景的投资公司以股权投资形式参与房地产项目的投融资，主要是以财务投资的方式进行，并约定在一定时间范围内推出项目以获取收益的模式。在一定程度上看，投资主导权仍然以房企为准，该类模式仍然是以股权的名义开展的债权融资；二是海外发债，2016年以来，在金融去杠杆的大背景下，金融政策趋近，国内资金流动性偏紧，债券市场的流动性反应更是明显，由此，大部分有一定规模的房地产企业均通过海外发债的方式进行融资，主要以美元债为主。

五、总结

随着房地产市场环境和发展模式的改变，作为一种对资金具有很大依赖性的产业，当前的融资方式不能满足房地产企业发展的资金需求。尤其是对于中小房地产企业，在融资方面遇到的困难更大。一方面，金融风险的防范有赖于国家政策的引导规范和多元化金融市场的完善，另一方面，房地产企业也应从自身出发，深化金融提高对金融产品的认识和运用，随着经济的快速发展，传统的融资方式难以满足行业发展的资金缺口，因此，房地产企业必须采取多元化的融资方式有利于房地产市场长效机制的建立，随着各项融资渠道的多元化规范化发展，有利于贯彻党中央“房住不炒”的总基调，实现房地产市场健康有序的发展。

参考文献：

[1]刘瑞波.我国融资租零业务发展的主要障碍及对策研究[J].哈尔滨金融高等专科学校学报.2017.2

[2]张玲霞.我国房地产行业融资结构和融资渠道探讨[J].财经界：学术版，2014（6）：120-120.