城市旧住宅小区物业管理研究

邹爱华　刘刚　李继超

[摘 要] 随着国家房地产行业的不断发展，物业管理对于加强民生建设的作用也越来越重要。人们在生活水平达到一定的程度后，就会更加关注生活的质量和居住环境的优劣。新建小区的物业管理取得了不错的进展，卫生整洁、环境优美、生活设施完善，居民的人身和财产安全得到了有力的保障。但是在旧住宅小区的物业管理推进过程中，却是问题频出，困难重重。只有结合旧住宅小区的现状，分析物业管理实施中的难点，制定有针对性的整改措施，才能早日突破当前的困境。

[关键词] 城市旧住宅小区；物业管理；整改措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 17. 051

[中图分类号] F270.7 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2018）17- 0135- 03

1 城市旧住宅小区物业管理面临的问题

第一，基础设施严重缺乏。旧住宅小区大都修建比较早，受到当时物业管理意识低下的限制，普遍存在缺少规划设计，配套设施简陋，整体布局混乱的先天问题。虽然在相关整改措施的实施下，一定程度上改善了小区的绿化、道路、窨井等公共设施，但是受到客观条件的影响，很多配套设施，如专用停车场、自行车棚、下水管道、供暖设备等，仍然没有找到合理的解决办法。

第二，业主素质层次复杂。由于旧住宅小区产权比较多元化，房价始终处于城市整体水平的末端，入住门槛较低，所以业主的数量比较多，且层次比较广泛，各行各业的人都存在。因而造成了业主对物业管理的认识和要求呈两极分化，经济承受能力强的业主急需等到全方位的高端服务，而经济承受能力低的业主则只注重是否缴费，对管理没有任何要求。

第三，没有明确的管理体制。老旧住宅小区通常没有专业的管理部门，整个小区的业主要由资格比较老的业主或是不正规的部门分别负责，没有统一的管理体制。且在管理中只追求经济利益，没有承担相应的责任，甚至经常因为利益关系，相互冲突、相互排挤，使物业管理陷入更加混乱的局面。

第四，治安隐患始终无法消除。规模比较大的老旧住宅小区，为了出入的便利，一般都有很多的进出口通道，很难实现全封闭的管理。虽然进行了针对性的封闭治理，减少了部分通道，但是仍然无法很好地改善小区的治安环境。特别是一些位于城乡结合部和大市场附近的小区，外来人口众多，鱼龙混杂，不管保安人员如何加强管理力度，都避免不了盗窃事件的发生。

第五，物业管理资金没有来源。很多老旧住宅小区都属于业主自建或者单位集资建房，缺少房地产开发商的资金支持，物业公司只能通过自己的渠道筹集资金来对小区进行管理。这就为物业管理工作的开展造成了巨大的阻碍，甚至有些素质低下的业主以不交物业费来要挟物业公司，从而导致小区的物业管理工作无法顺利实施。

2 城市旧住宅小区物业管理建议

第一，制定物业管理的相关法律法规。物业管理法律法规的制定，要结合其他各相关部门，在协调各部门利益的基础上，废除阻碍物业管理发展的条例，并建立监督落实的执行机构，实行效果监察制，对管理不达标的要有明确的处罚措施。通过相关部门的各司其职，促进住宅小区物业管理的专业化、合理化。

第二，改革和调整住宅小区的管理机制。坚持以政企分离、统一管理为原则，理顺小区管理的上下级关系，对物业管理公司的不同专职部门制定明确的管理职责和管理内容，妥善处理好物业管理企业与社区居委会、街道城管以及小区办之间的关系，通过规范小区的管理秩序，实现物业管理工作的顺利开展。

第三，全面提升物业管理水平和宣传力度。服务水平和人员素质，是物业管理公司能否被广大居民和社会认可的关键因素。所以，物业管理公司必须努力提升和完善自身的管理能力，加强员工队伍的素质培训，全心全意地为广大居民服务。同时，要积极开展活泼生动的社区文化活动，通过与广大居民的沟通与交流，提升自身的正面形象，让其深刻认识到物业管理的好处，从而为物业管理工作的顺利进行营造良好的社会氛围。

第四，切实解决物业管理收费难的问题。想要规范地落实小区的物业管理收费工作，就必须建立完善的物业管理收费体系，结合小区居民的实际情况，制定出行之有效的具体的收费办法，对不同层次的居民做好相应的观念转变，从而让广大居民从内心深处理解并接受物业管理的收费行为。

第五，拓宽旧住宅小区物业管理发展的道路。要深入发掘小区内部的潜力和周边的优势，通过改善旧住宅小区物业管理的造血能力，进一步提升小区的综合状况。对于促进旧住宅小区的物业管理，政府相关部门在进行综合性整治的基础上，要适当地对物业公司放宽条件，想方设法解决旧住宅小区的先天不足，将新区的建设与老区的发展结合在一起，从而改善旧区缺乏基础配套设施的状况，促使旧住宅小区物业管理的快速发展。

3 住宅区物业管理模式的优化及创新措施

3.1 补充物业管理内容，提高物业服务质量

当前物业管理人员需要在传统物业管理模式上进行创新，在住宅区实际发展情况以及群众基本服务要求基础上规划物业管理主要内容。从住宅区基本生活环境以及群众物质生活水平方面对各项物业服务项目进行拓展，将住宅区车辆看护、清洁保洁、幼儿教育、消防管理、设备机器维修、老年服务、运动健身等项目全部纳入物业管理体系中，使得物业服务能够朝着多元化方向发展。此外，随着我国各项科学技术的全面发展，多项先进的科学技术在日常生活中得到有效应用，为现代化生活提供了重要動力。新时期物业管理能够强化智能化建设，让广大业主能够通过网络手段以及智能门禁系统与物业管理服务人员进行联系，为业主日常生活提供便利。物业管理部门需要结合各个业主自身生活与工作方式的不同，采取针对性管理方法。例如住宅区老年人较多，物业管理人员需要加强日常探视，掌握老年人日常生活需求。如果住宅区内年幼的孩子较多，可以拓展接送服务等。

3.2 优化物业管理模式，突出物业管理特性

现阶段住宅区物业管理工作的主要目标是为了更好地促进住宅区居民生活便捷性，提高住宅区群众生活质量。物业管理部门需要深入到居民日常生活中，与其建立良好的交流关系，确保物业部门能够与水电网相关部门之间强化交流合作，更好地解决住宅区居民生活常见的问题。为了更好地突出物业管理部门存在的价值，需要对自身管理模式进行优化，物业管理人员需要严格遵守物业管理条例以及物权法等相关法律要求，逐步完善物业管理制度，为物业管理工作的有效开展奠定基础。此外，需要积极引进西方先进的物业管理经验，定期整合业主基本需求，对小区各项基础设施建设进行关注，不断完善现有物业管理队伍的综合素质，最大限度地为广大业主提供高质量的物业服务。物业管理人员需要认识到社会发展新时期物业管理工作的基本特点，强化理论知识学习，从住宅区实际发展情况出发，建立明确的物业管理理念，做好各项协调工作，建立完善的管理理念，充分突出物业管理部门自身工作质量，全面推动物业管理工作的开展。

3.3 创新物业管理事务决策科学性

住宅区物业管理公共事务基本决策机制是对住宅区物业管理工作影响较大的因素，过去传统的管理事务决策机制主要有内部组织决策以及物业管理公司决策。大多数内部组织决策机制主要都是业主自愿形成。物业管理部門决策机制就是物业管理公司委托对住宅区行使事务决策权，但是上述决策管理机制自身存在较多不足之处，所以现阶段物业管理部门需要创新事物决策机制，避免出现多项问题，强化物业管理公司与业主之间的联系，相互配合开展各项工作，确保住宅区物业管理工作全面发展。

3.4 积极促进社区管理与物业管理的融合创新模式

对于社区管理，具有过分细化和粗放的特征，所以，需要充分发挥物业在管理层面的优点，更好地落实社区管理的目标，实施管理模式的创新和发展。

3.4.1 将物业管理引入社区管理，为居民提供良好的服务

首先，物业管理公司的招标权应该给予社区。社区对物业公司享有监督权、调解权以及纠纷裁决权，物业公司则有义务在居民管理上充分配合社区需要。其次，社区和物管共同组织居民活动，营造和谐的社区，实现三方共赢的局面。最后，社区和物业要协同作业，保证服务结构和数量的一致性与和谐性，保证服务质量和数量的提升，实现居民供求数量和结构的一致化。

3.4.2 把物业管理作为社区管理的平台

这是进行高效管理的重要途径。对于社区管理，物业管理发挥的是一线管理平台的作业，需要打破物业管理的束缚和制约，将其纳入有机链条中，实现社区与居民的无障碍沟通。

3.4.3 合理突出物业部门的营利性特点

物业管理具有营利性，在纳入社区管理之后，原有属性不变。社区服务大部分是无偿服务，但是遇到突发状况，需要结合实际，按照合理的标准进行适当收费，一旦服务达标，即使付费，业主也会接受付费的方式进行问题的解决。社区要立足长远，在保证居民权益的同时，也要对物业公司的权益进行维护。社区需要结合实情，制定合理的物业管理收费标准，借助业主，制定各方面都满意的制度。在保证居民权益的同时，物管公司的权益应受到保护，只有保护才能达到预期效果，才能更好地投入服务体系之中。

4 结 语

旧住宅小区必须进行规范统一、科学专业的物业管理，才能使其综合环境得到进一步完善，从而实现小区住宅的保值，甚至增值。但是，物业管理的发展不能单单依靠物业管理公司自身的进步，还离不开政府部门的大力支持和社会各界的认可与理解，只有这样，才能使物业管理步入正轨，走上健康、稳定的可持续发展之路。

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