智能化住宅小区在国内外的发展动态比较

贾舒涵

摘 要 智能化建筑逐渐衍生出了智能化住宅小区，即采用4C智能化技术为小区提供多元化的管理与服务。文章主要对智能化住宅小区的安全防范、管理监控和信息网络三大系统的核心技术进行分析，对国内外智能化小区的发展动态做了简要归纳和对比，并对我国智能化小区的发展提出一些建议。

关键词 智能化小区；安全防范；管理监控；信息网络；发展动态

中图分类号 G2 文献标识码 A 文章编号 1674-6708（2018）221-0188-03

20世纪后期，科技与信息技术欣欣向荣的发展使人们看到将科技与生活结合的可能性，“智能”二字开始越来越频繁地出现在各个领域中，如建筑、交通、通訊等。

在建筑领域，“智能建筑”是一类基于建筑学、通讯学和控制学，旨在为住户提供安全、高效、舒适、便利的生活条件的新型建筑[1]。其中，智能小区衍生于智能建筑，首先在欧美等经济与科技发展较为迅速的地区被提出，我国在这方面起步相对较晚。

国际上智能化小区概念的形成有一定过程：20世纪80年代初期，发展速度较快的部分国家地区率先出现“住宅电子化”概念；80年代中期，出现综合了独立功能的自动化住宅——这在当时美国被称为“智慧屋”；90年代初，出现将通信、家电、安保等设备通过总线技术进行合并统一控制并管理的住宅与小区，形成较为具体完善的智能化小区概念。而国内则是于2001年由建设部住宅产业办公室提出了智能化小区的基本概念：住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通信与网络、自控和IC卡），通过有效的传输网络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段[2]。

同时，随着互联网、人工智能、自动化的快速发展，智能化小区不仅成为了人们在信息时代对于生活方式的一种全新需求，也包含着普及家庭办公、促进经济发展、实现节能减排的巨大潜能。因此，智能化小区是现代化住宅的必然发展趋势。本文首先介绍了智能化小区的主要组成及核心技术，并通过对典型案例的分析，将国内外智能小区的动态发展进行了比较，最后提出了我国智能化小区发展的方向和前景，希望能为该领域的研究提供新的思路。

1 智能化住宅小区组成及核心科技

智能化住宅小区系统的组成从功能上可以分为以下3个系统：安全防范系统、智能管理系统与信息服务系统[3]。下面对这三大系统及其核心科技进行分析。

1.1 安全防范系统

对于一个现代化小区来说，安全是小区的第一要事，也是住户对于小区的最基本需求。小区在住户的人身安全和财物安全上都应采取有效措施来进行保证。对于公共设施和设备的周期性检查、消防演习、基础防盗设置、基础防灾害装置设置等，都是现代化小区应具备的最基本的安全保障措施。而智能化小区所使用的智能化技术不仅可以让小区对危险做出更快的反应和最合适的处理，还使得小区对于危险与安全隐患的排查与处理更为方便高效与系统化，节省人力，从而更好地预防事故的发生和对已发事故进行有效处理，保障住户的安全。

1.1.1 智能化消防系统

在发生火灾时，智能化消防系统将会发挥它的作用。住宅走廊上所安装的烟雾报警器能在第一时间发现并报告火情至小区紧急情况管理处，天花板上与之相连的消防喷淋系统自动喷水灭火，报警警铃装置会同时发出警报，与其他消防设施同步联动工作。火灾发展的初期阶段是火灾发生10分钟内，这段时间内由于只有局部温度较高、火苗分散、燃烧面积小而最容易灭火。智能化消防系统的高效性与智能性将会对初期火灾的控制与扑灭起到很大的帮助。除此之外，智能化小区还保障了基础逃生通道的有效性，并对消防车进出通道进行了科学布置。

1.1.2 监察与防御系统

入室犯罪是当今人们人身安全与财产安全的一大威胁，因此对于非小区人员的恶意入侵，小区应具备一套有效的监察与防御系统。智能化小区对于车辆与人员的监察与过滤控制在小区大门与住宅大门两个区域（包括地下车库与住宅相连的门），所应用的技术包括但不限于车辆管理装置、人脸识别系统、指纹识别系统等。随着科学技术的不断突破，在未来我们可以期待虹膜或声纹识别装置广泛应用于智能化小区，这将成为住户安全更有力的保障。此外，目前广泛应用的监控装置还存在一些缺憾：无法做到全面监控即存在死角、录制监察清晰度较低、系统较简单易破解等。在未来，监控作为持续性监察装置也将做到更加智能化与全面化。

1.2 管理监控系统

小区与住宅相比更侧重于对整个社区的服务。对于具有较大范围区域的管理与监控，人工操作具有一定的技术难度，因此这也是小区智能化程度最高的一个系统。

1.2.1 车辆管理与门禁系统

车辆出入和停车管理智能系统已经成为智能化小区的标配，如CarGuard车辆出入及泊位管理系统，它集智能IC卡、电子计算机和机械等技术于一体，能够自动完成车辆的分类、车辆身份的识别、车位数量的监控与管理、进出记录的存与取、车牌拍照及比对、泊车自动引导等多种管理功能[4]。智能化的车辆管理系统不仅给住户以安全、高效的体验，减少汽车被盗率，也提高了小区车辆管理部门的工作效率与效果。在对出入人员的管理上，凯帕斯（K-pass）门禁管理系统——用住户无法自行配置的有效感应卡来对小区人员的人数和成分进行的管理与监察，同时配合监控、无线遥控装置与计算机记录装置一同工作。

1.2.2 水电表管理系统

随着水表电表装置的更迭换代，抄表方式也从入户抄表变为了更为智能化的远传仪。现在智能化小区内住宅基本已经实现一户一表，实现水电气集成并使用基于数码智能技术的三表远传仪，解决了以往的人工抄表的费时费力问题。

1.2.3 其他智能管理系统

对于公共设施设备的管理与监控方式较为多样。在给水排水系统上，利用水质监控技术监察水质指标变化并进行实时报告记录，且具备一定应急措施；在照明节能上，采用绿色照明技术，根据人流和天色调节亮度，在保证照明效果的同时做到节能环保；电梯设备检修实现自动与人工结合，用远程自动控制技术保证安全运行状态，火灾、地震等事故发生时做到自动断电，保证安全；小区中扶梯运用紫外探测技术确定有无乘客并改变速度，做到“人来则快，人去则慢”，真正控制速度；运用计算机视频技术远程管理控制电子公告屏，提高小区信息传递的即时性与便利性。

1.3 信息网络系统

随着互联网时代的来临，网络开始大范围地融入到人们的生活中去。与此同时，人们对于线上服务的要求也越来越高。智能化住宅小区将网络与小区的各项服务与业务相结合，提供具有针对性的个性化服务，为居民生活提供便捷。居民在足不出户的情况下便可以在线上完成超市购物、订餐服务、物流配送、缴纳水电费、物业报修等事，在小区所制作的小区网址还可以看到小区相关社区信息，使信息的发布与读取具有了定向性、及时性和综合性。

2 国内外智能化住宅小区的发展

2.1 国外典型案例

在智能化住宅小区方面发展迅速的有美國、日本、德国、新加坡等发达国家。20世纪80年代，日本房地产正因面临“房多人少”的难题而处于低迷时期。在美国提出“电子住宅”概念后，日本政府也开始推进智能化建筑的发展。起步阶段，日本将重点放在住宅的总线技术上，综合多种住宅功能后还提出了“家庭总线”与“系统自动化”的创新概念。不久，日本于1990年在幕张建立了第一个高科技示范性智能住宅区[5]。1996年又将多媒体技术引进住宅和小区，提高了娱乐性。由于日本地理位置的特殊性，且污染、地震与资源短缺等问题越来越严重，民众对建筑的安全、环保、舒适等需求也随之提高，智能建筑开始被各房地产商看好。2013年6月，日本第一个智能化住宅小区于大阪府堺市建成——占地高达17 000多平方米，共包含65栋独栋住宅[6]。这标志着智能住宅小区不再仅仅只是富翁们的选择，它也开始逐渐走入了普通民众的生活。

新加坡在智能化小区方面不但拥有较好的产业平台，也拥有大量高科技人才，在信息科技的发展与应用方面一直都是全球佼佼者。新加坡智能化住宅中，不得不提到的就是The Vision Naire——这是新加坡首个整合了智能家居系统的EC（Executive Condominium）项目，包含632个单位（双卧房36间、三卧房440间、四卧房156间），拥有约60种小区设施，所有服务都可以用为其量身打造的智能服务手机软件——hiLife在线预约获取。

2.2 国内典型案例

1999年4月14日，我国建设部印发《全国住宅小区智能化技术示范工程工作大纲》，又于同年12月在重点省市推出第一批智能小区的试点工程，如广东的汇景新城和怡翠花园、上海的怡东花园、南京的聚福园等[7]。到2000年，这些智能小区就已经含有12个智能化系统，包括通信、物业、环境管理、自动抄表等。同年7月，国家又印发《智能建筑设计标准GB/T50314-2006》，其中有一章对智能化住宅提出了更加详尽的标准与要求[8]。到了2002年，北京市率先颁布了智能化建筑的地方标准要求。

作为我国第一批智能小区，汇景新城在当时已经拥有较高水平的智能化系统定位：基本具备4C科技，有效利用计算机技术与控制技术等，将科技与生活有机结合，有效实现生活智能化。之后，在2001年西安建成世界上首座生态建筑；在2012年昆明开展的生态住宅项目“IN的家”——面积高达6公顷，包含一个游客中心和四座原装生态住宅小区——将智能住宅小区与可持续发展理念完美结合，革新了传统意义上的“智能”与“科技”在建筑中的应用。

2.3 国内外智能化住宅小区的比较

相较国外来言，国内智能化小区在技术开发上仍然显得十分不足。同时因各地经济水平与科技水平差异较大，智能化住宅小区在各省市发展与开发程度差别也较大，很多所谓的“智能化小区”还只是停留在炒作的层次上。

此外，国内外侧重方面也不同：欧美等地区侧重于住宅智能化（利用计算机技术及人工智能对家居进行的智能化），而国内侧重于小区智能化（利用管理监察系统装置对小区管理进行的智能化）。这样的差异主要来自国内外住宅群的分布特征——国外小区更多的被称为“社区”，大多是独立房屋，不仅包括住宅还包括街道医院等公共开放领域；而国内的小区更为生活化与封闭化，有专门的区域划分，因此管理系统差异较大。

3 总结与展望

目前，我国在建筑智能化上的投资，只占工程建设项目总投资的不到10%，平均金额仅有约60元/m2。不仅如此，对于智能化小区的管理也存在重硬轻软的问题，太过追求物质设施，而忽略了技术上的管理与人性化的服务。而我国智能化住宅小区的发展与提升，需要政府、房地产商、技术部门等各方面的努力，不仅要加强与各国智能化住宅小区方面的合作联系，也要将中国优秀工程技术推向世界。

另一方面，随着环境与能源问题逐渐在全球范围内被重视，智能化小区的发展应越来越贴近“可持续发展”的国策，结合“生态与绿色”的理念。将智能技术应用于环保和节能，将是未来智能化小区的必然发展趋势。

参考文献

[1]马建新，杨海舰.智能建筑的特点及发展趋势探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2012（2）.

[2]李海霞.浅析智能化住宅小区系统规划[J].房地产导刊，2014（28）.

[3]白建伟.谈住宅小区智能化管理系统[J].中州建设，2006（11）：50-50.

[4]赵先雷，姬长英，沈明霞.智能化停车场车辆进出管理系统的实现[J].微处理机，2008，29（3）：183-185.

[5]潘大生.住宅智能化系统与设计[J].智能城市，2017（8）：85.

[6]王庄林，坂村健，吉田修.日本智能住宅产业发展态势（中）[J].住宅与房地产（综合版），2016（8）：76-80.

[7]范秀兰，叶苹.我国智能化住宅小区发展中的问题及对策[J].中国房地产，2005（4）：44-45.

[8]中华人民共和国建设部.智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）[M].北京：中国计划出版社，2007.