长租公寓的风险

邢海洋

上海的老牌长租公寓“寓见”突然爆仓，它有雷军旗下顺为资本投资参与投资，行业排名第七，如此好的背景却爆裂，撕开了行业危险的一面。长租公寓，通俗地说就是二房东代理的出租房，经营模式本来简单，却因为金融产品的引入把房东和房客置于危险之中。金融创新之不慎，这又是一个例证。

“寓见”公寓的爆仓，表现形式是公司拖欠房东租金，导致房东换锁收回房屋。之所以又和金融产品联系在一起，则是因为上海华瑞银行的介入。华瑞银行发函称，银行曾向寓见公寓发放专项贷款用于长租公寓房屋装修，可近期房屋被房东换锁的传闻频发，华瑞银行不得不诉诸法律，保全自己的资产。一个租金贷引发的长租公寓爆仓事件遂解开了一角。华瑞银行曾于2015年底推出一款面向租房市场的消费金融产品“极时花”，截至今年5月，银行已累计发放8亿元贷款，服务客户超3万名。

所谓租金贷，就是为租客提供租房贷款的金融产品。这个产品看起来“无厘头”，却以消费贷的名义堂而皇之地出现了。消费贷的逻辑是容易理解的，当居民渴望购买一件大宗消费品的时候，一时拿不出那么多的资金，就可以通过借贷的方式分期还款。这个消费贷款逻辑，房贷最为典型，一套住宅动辄百万千万，凭个人的短期积蓄难以一笔付清，于是向银行借钱，再一笔笔慢慢还清。而作为借出方，为保障资金安全，银行需要与借款等值的抵押物，这个抵押物就是房子。

租房子是生活中的基本消费，房租的费用虽高，却很难和大宗物品的消费联系在一起。首先房租可长可短，一次租赁一年乃至数年，租客享受到这段时间对物业的使用权，或可解释为物权。可多数时间，租与借双方可以签订相对短期的合同，如押一付三甚至月付，期限甚为短暂。长租公寓，虽有长期租赁的含义，也多指二房东向房东长期租赁，再短期租赁给居民。租客按月付租金，何来贷款需求？又有什么资产可作为抵押物？如果说房租贷相当于次级贷，满足了信用非常低的消费者的需求，为住无所居的人群提供了租房居住的机会，代价则是他们需支付高昂的利息，换言之则是以更高的成本租屋居住，这个逻辑似无不妥，却有与国情不和。君不见，当零抵押、零信用的现金贷和校园贷等P2P平台大行其道时，它们非但不能助力相应人群理性消费，融入信用社会，反而制造了一系列社会问题。并且，租房者一旦不能履约付租金，势必构成违约被逐，又何谈安居。

一个无论原理上还是实践中都站不住脚的贷款产品又如何站上了金融創新的风口，随长租公寓的兴起而风靡起来？原因是政府鼓励房屋租赁业务，而金融机构对租赁企业的资金支持，就体现在金融创新上。长租公寓回报周期长、利润率低，需要大量资金，而长租公寓运营商目前只有租赁权没有产权，没有抵押物很难在银行贷款，于是乎，为了获得资金迅速扩大规模，企业与金融机构两方面开动脑筋，于是有了租金贷这个创新金融产品。有了租金贷，租客一次性向金融机构贷到一年的租金，这笔钱进入了长租公寓运营商的账户。运营商因而拥有了一个巨大的资金池，相对而言，租客每月向金融机构偿贷、运营商每月向房东付租的资金都只是零头。租金贷名义上是租客所借，却助长租公寓运营商以大笔现金流。

天气渐冷，传统的租赁淡季到来，那些“空手套白狼”的长租公寓到了资金链最为薄弱的时刻。如今，浙江等地明确规定从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”，这一“无厘头”的金融产品正迎来严厉的监管。