基于安置房建设项目的风险管理与对策

申崔红

（郑州中原新区开发建设投资有限公司，河南 郑州 454000）

0 引言

风险是对建设项目中存在的不确定因素进行划分、筛选及确定。建设项目的风险管理是以风险为基础对风险本身的识别、评估及应对的过程［1］。安置房建设既有普通房建的特点，即建设规模大、周期长、参与人员多及技术较为复杂等［2］；也有其自身特点，即前期需要进行拆迁补偿，政府投入多，融资成本高，建设过程手续可能不完善，后期安置分配如何使回迁群众满意等。因此对安置房建设项目的风险进行分析及管理具有一定的研究意义。

1 安置房建设项目风险分析

推进城市化建设是地方政府立足于本市发展的重要战略之一，拆迁、安置及基础设施建设也成为地方政府的重要工作之一［3］。其中，安置房建设涉及人数众多且资金量也较大，该资金通常采用各种方式进行融资，费用风险存在于各个环节。安置房建设过程中，涉及勘察、设计、施工及相关的质量监督单位，流程复杂。从资金筹措到安置房分配，需签订大量合同，合同是各方相互合作与监督的依据，其合同风险分析尤为重要。本文从费用、技术及合同3个风险因素进行分析。

1.1 费用风险

安置房费用包含拆迁补偿费、融资利率、征地费用、建设费用及企业相关的管理费用。其中拆迁补偿费中的过渡费、融资利率及建设期的管理费用都会随着建设期的增长而增加，因此缩短建设周期能减少费用总支出。融资利率风险方面，投资估算采用的是当期利率，利率存在变化；市场材料价格变动也会造成超支；建设期方面，由于计划进度编制存在错误，造成超支；通货膨胀造成的成本超支等风险。

1.2 技术风险

技术风险是项目建设中的技术不成熟风险及成熟技术的人为失误风险。作为安置房建设的相关单位必须避免人为的技术风险造成损失。

安置房建设过程涉及多项技术活动，包括融资谈判、勘察、设计、监理、施工及协调工作等。主要以人的因素为主，是多方相互协作的成果，因此技术风险需要通过相互协调、管理、监督等手段进行有效控制。

1.3 合同风险

安置房建设项目过程中需签订合同众多，如图1所示。合同风险包含合同约定内容不完善、签订合同各方的违约责任、相关政策调整及不可抗力等。

图1 合同结构

约定内容不完善主要是建设方在招标时对项目实施内容表述模糊。在设计阶段，对交房标准没有具体要求，设计单位仅依照控规参数进行设计，投资总额约定不祥。完成设计后，在施工招标阶段，工程量清单编制不完善，存在漏项，中标单位也未及时发现，导致在实施过程中成本增加。各方违约责任是合同实施过程中常存在的，主要包含工期、费用违约等。相关政策性调整如现阶段营改增对合同各方产生的影响。不可抗力因素一般是指自然灾害、战争或政治等因素造成的损失，是各方无法控制的通常为小概率事件，一旦发生将会造成巨大的损失。

2 安置房建设项目风险对策

风险对策常采用规避、自留、转嫁等方式。就安置房建设项目而言，首先应选择合适的开发模式；其次加强自身的管理；三是引进先进技术，如BIM软件进行全过程分析与管理。

2.1 采用更合理的开发模式

在安置房建设中政府采用的模式有BT（建设-移交）模式、土地补偿模式、利润分成模式及狭义PPP模式。这几种模式进行对比如表1所示［4-7］。

各种模式都有其优缺点，政府应根据其具体情况进行选择。目前进行的土地一级开发主要使用的是利润分成模式。PPP模式能充分调动政府和企业积极性，但在实际运用过程中由于需要进行审批，政府需给予企业特许经营权和收益权而受到一定限制。随着PPP模式的成熟化、法律的健全及相应专业机构、人才的增加，该模式将会为安置房建设带来一定改进。

2.2 加强管理

组建风险管理团队，对实施过程中的风险进行分类，重点监控。对即将发生的风险提前应对，适当投保以转嫁风险。

1）严格筛选合作单位 在投资阶段，筛选先进的管理企业及团队能给予合同各方在管理上的帮助。在勘察阶段，本土勘察单位对当地的地质结构有充分的了解，地质水文资料齐全，能随时进行勘察，在确保勘察真实性的基础上能给出更好的建议，且具有勘察周期短等优势。在设计阶段，资质等级较高的设计院在采用大型有限元软件受力分析上较为成熟，可在满足规范及甲方要求的基础上适当降低成本。施工阶段，更依赖于施工企业管理及项目团队管理，一个好的项目经理能预判施工过程中的各项风险，并能及时规避，对分包单位的管理及劳务单位的管理也是控制风险的一个重要方面。

2）加强合同管理 在整个项目实施过程中，参与方众多，合同各方都应注重合同管理，既要注重本单位合同履行，同时也应监督对方履行。一旦对方出现违约，应及时进行索赔。在合同中适度增加奖惩措施，对施工方能起到一定的激励作用。

表1 开发模式对比

2.3 引入BIM管理

2.3.1 基于BIM技术的管理研究

安置房建设体量大、投资多、涉及单位广，通过引入BIM技术能进行有效管理。目前对于BIM技术的管理研究，国内学者开展了下列工作。

清华大学张建平等［8］自主研发的BIM与4D相结合的技术已推广应用于国家体育场、青岛海湾大桥等工程。该技术在施工方及监理方将安全、质量数据及时录入的前提下，可将数据与模型相关联，能自动生成质量、安全、技术分析表，有助于质量、安全管理。北京建筑大学何佰洲等［9］通过分析得出将BIM技术应用于合同管理体系可减少不必要的变更，提高管理能力，降低合同风险，强化文本信息的统筹能力及规范计价管理模式。王陈远［10］深入剖析了基于BIM的深化设计管理流程，得出经过复合的深化设计模型、相应的检查碰撞报告及优化建议报告。吉林大学畅宁宁［11］通过构建BIM技术信息管理平台，将各专业、各阶段信息协同，方便沟通交流。利用BIM技术制定成本控制方案，将成本精细化到任意节点及工序，提高成本控制效率。刘占省等［12］研究了BIM技术在钢结构等复杂工程中的设计、施工及运营维护，得出BIM技术能实现建工工程的全寿命管理，BIM技术将发展为多维管理，将实现项目的精细化管理。

2.3.2 基于BIM技术的应用案例

BIM技术在国内外很多大型工程中都已经实施，且取得一定成效。应用案例如表2所示［13-17］。

3 结语

本文就安置房建设的项目管理从费用、技术及合同3方面进行风险分析，并提出相应的对策，得出以下结论：①安置房建设风险因素有很多，其中费用、技术及合同风险贯穿整个建设周期，对其进行分析具有现实意义；②不同土地开发模式对政府及企业的资金影响不同，就目前而言，土地分成模式应用较多，随着PPP模式实施的成熟化，将会改进安置房建设；③加强安置房建设的管理仍是应对风险的主要对策之一，同时引入BIM软件能对成本、进度、质量及安全进行控制，也是规避风险的主要手段之一。

表2 BIM技术应用案例