三维不动产登记平台的构建与应用浅谈

陈晓强

（福建省地质测绘院，福州 350011）

1 引言

随着经济的快速发展，我国工业化和城镇化的进程不断加快，人地矛盾越来越突出，土地资源的立体化发展已经成为必然趋势。三维不动产管理能够充分体现出土地的空间使用权利，极大地保障了人们的合法权益，提高了土地的利用率，能够在很大程度上缓和人口增加与土地资源不合理利用的矛盾。因此，三维不动产管理技术在未来将成为主流的不动产管理。

2 平台目标

针对解决业务多样、数据来源多、精度要求高的不动产数据管理的显著特征，充分利用三维GIS技术、计算机技术、网络技术等先进技术，整合三维房产模型数据、三维地形数据等建设成三维不动产登记管理平台，不断提高不动产管理工作的信息化水平，解决原来二维不动产技术不能表达立体空间产权的问题。同时要深化三维不动产登记平台的应用，加强相关领域的横向、纵向的交叉联系，提高决策支持的水平及速度。

3 关键技术

3.1 三维数据管理技术

本系统集成了高精度的正射影像图、数字高程模型，三维建筑模型数据，三维倾斜摄影地形数据，不动产权及空间数据、属性数据等在内的多种数据。数据量大、数据格式多样。需要选择一个强大的三维GIS平台管理多源海量数据，在保证系统运行效率的同时兼顾数据显示的质量。另外本系统的功能业务性强、逻辑复杂，选择的三维GIS平台需具备强大的二次开发能力。在对比了当前多款主流三维GIS平台后，本系统采用SkylineGlobe作为二次开发平台。SkylineGlobe可支持海量2D、3D数据高效浏览，展示，同时提供了功能强大的二次开发接口，满足平台的功能和性能需求。

3.2 三维建模技术

三维建模是利用三维建模软件通过虚拟三维空间构建出具有三维数据的模型。当前比较流行三维建模软件有3DMAX,Maya，SketchUp等。3DMAX侧重建筑类，适合精细建模，能与CAD完美结合,建模效果较好。Maya侧重角色类，多用于3D动画制作。SketchUp为面向对象的建模技术，建模效率高，但是模型的重用率低[1-2]。不动产登记中逻辑幢的三维模型要求是精细模型，且带有坐标数据，3DMAX是适合的建模软件。

4 三维数据的构建

4.1 三维场景的构建

三维场景利用Skyline的工具软件TerraBuilder导入航片、卫星影像（DOM）以及数字高程模型（DEM）叠加构建。构建的三维场景具有基于现实影像、带有空间参考、精度高等特点。

4.2 三维不动产数据的构建

4.2.1 三维界址点数据的构建

不动产测量是不动产权籍调查中的一个重要的环节，三维不动产的出现为不动产测量提出了新的挑战。在地上的空间可以采用传统的测量方法来进行数据的测量。而在地下的产权空间则超出了传统界址测量的范围，要利用三维空间的推算来进行数据的测量。

4.2.2 三维宗地数据的构建

三维宗地可以利用Skyline软件对二维宗地进行“拔高”生成，高度由二维宗地的用地审批高度决定。在“拔高”之前，必须对二维平面数据进行相应的预处理，需要在二维平面内构建正确的拓扑结构。经过处理的二维数据需要满足：多边形的边界不存在自相交、多边形是封闭的、多边形内不存在重叠和裂隙等条件，如此一来，经过处理的二维平面数据才能够应用在不动产的三维场景中。

4.3 三维建筑模型的构建

三维建筑模型为了严格和宗地、自然幢等数据套盒叠加，必须带有绝对坐标，且模型精度要求较高，因此建模工具选用3DMAX。三维建筑模型建设了栋、层、户三个级别的数据。模型的底图从分层分户图中的各闭合线提取，并保存到新的AutoCAD文件中。模型的高度按照建设施工图相应的高度构建。模型的贴图到小区实地拍摄。构建好的三维建筑模型导出为XPL2格式数据，再导入到主三维场景中。（图1，2）

5 平台软件功能

三维不动产登记平台主要分为三维不动产权籍调查功能模块和不动产登记功能模块。

5.1 三维不动产权籍调查功能模块

5.1.1 三维不动产数据浏览

图1 立体宗地

图2 三维建筑模型

三维不动产登记平台能够展示真实的三维场景，相比于二维场景立体感强、直观。三维不动产数据浏览实现了场景的放大、缩小、全图、旋转操作、导航模式移动操作、飞行模式移动操作等功能。

5.1.2 权籍调查变更

权籍调查变更实现了宗地、自然幢数据的入库。宗地入库包含导入CAD新增宗地、宗地正式变更、宗地属性编辑三个步骤。自然幢入库包含导入CAD新增自然幢、自然幢正式变更、自然幢属性编辑三个步骤。

5.1.3 三维数据查询

①三维房产模型点击查询

在主三维场景中点击目标三维房产模型，弹出信息框显示房产的主要业务信息。目标模型可以选择逻辑幢三维模型、层三维模型、户三维模型三种。

②楼盘表信息查看

选择楼盘表信息查看工具，点击主三维场景中目标逻辑幢三维模型，弹出信息框。窗口左边是一张展示幢分层、分户空间布局的二维表，一行代表一层、一个单元格代表一户，户不同权属状态用不同的颜色表示。权属状态分有查封、抵押、已发证、未发证四种状态。右边展示幢三维模型。点击左边二维表的户，右边对应的户三维模型就会高亮显示，目标户在整栋楼的立体空间位置展示直观、准确。

③房产信息查询

提供房产详细信息的查询，可根据权利人名称、不动产单元号、不动产权证号、证件种类、证件号、发证机关、性别、地址、权利人类型、共有方式等属性字段进行查询。查询结果在右边展示，双击查询结果记录可将户的三维模型加载在主三维场景中。

5.1.4 系统管理

系统管理实现了菜单管理、组织机构管理、角色管理、用户管理、字典管理、操作日志等功能。提供给管理员配置用户操作权限。

5.2 不动产登记功能模块

不动产登记业务模块是通过工作流平台构建，主要实现初始登记、设定登记、变更登记（商品房登记、房改房土地登记发证、房地产项目竣工复核验收）、他项权利初始登记、他项权利变更登记、更正登记、预告登记、异议登记、注销登记、查（解）封登记及遗失补证等不动产登记审批流程，在不动产登记行政审批流程的基础之上，提供查询统计及效能监督管理功能。在不动产登记发证的审批环节可打开三维房产模型、三维宗地进行浏览，辅助审批。（图3，4）

图3 三维房产模型信息

图4 房产信息查询

6 结语

三维不动产管理的出现极大地提升了土地资源的管理效率，充分地保障人们的权益，提高了土地的空间利用率，能更好地服务于不动产登记管理工作。但三维不动产管理也有一定的局限性。首先三维建筑模型的建模成本较高，项目建设的费用往往会超出当地主管部门的项目预算。较高的建设成本也不利于全面推广。其次三维技术在不动产领域的应用，是从不动产单元的空间立体属性入手，着重于立体展示，但更深层次的应用需要从三维数据模型、数据结构方面寻求突破用于三维分析[3]。