不动产登记数据整合建库过程中若干问题的讨论

陈廷书

摘要：不动产登记数据整合工作是将目前各个部门分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行梳理、规范、整合，建设成不动产统一登记数据库，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供支撑。本文介绍了目前我国不动产数据整合中几个主要的问题，提出了具体的工作方法和过程。

关键词：不动产登记；数据整合；數据库建设

前言

建立和实施不动产统一登记制度是党的十八届三中全会做出的重大决策。目前我国的不动产数据主要分散保管与国土、城建、农业、林业、海洋等部门，不动产登记数据整合是对各个部门已有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行梳理、规范，依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记信息数据库，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供支撑。实现房屋、土地、林地、草地、海洋、农村承包经营权空间数据和登记业务数据、档案数据的一体化存储，达到图形、属性、档案一体化管理的目标。

1.不动产登记数据整合的原则和任务

1.1不动产登记数据整合的原则

不动产登记数据整合的三个原则是：完整性、一致性和规范性。“完整性”主要指在数据整合过程中要遵守土地、房屋、林地等数据库标准和规范的要求，对相关数据项进行补充和完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。“一致性”指在数据整合的过程中不应对原始数据进行修改，确保数据整合前后的数据一致。“规范性”指必须依据目前我国现行的土地、房屋、林地、农村承包地等数据库标准，对已有的不动产登记信息进行梳理并规范化。图1为不动产登记的原则示意图。

1.2数据整合的具体任务

我国各地的具体情况不同，不同类型的不动产数据存在的现状也不完全一样，在实际工作中可以根据数据收集情况选择符合条件的数据整合路线和方法进行整合。具体工作任务如下：

（1）对于已建成的与不动产登记相关的数据库（比如城镇地籍数据库、农村承包地数据库、城镇房产登记数据库），可依据不动产登记数据库标准，建立不同数据库的相关映射关系模型，对原有的数据库中数据资料补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

（2）对于没有建立数据库但是已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，按照最新的不动产登记数据库标准，对电子档案盒数据进行提取、转换。对需要的不动产登记信息进行补录和完善，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。

（3）对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，补录电子数据，对纸质档案采取数字化扫描的方法进行录入，数据规范化整理后建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

2.不动产登记数据整合的思路

不动产登记数据整合整体思路按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及初始调查和变更调查的房屋、林地、草原、承包地等，统一按照目前的有关技术要求和工作方法开展确权登记，通过对宗地进行统一编码建立各类数据之间的联系。在原来分散的各个职能部门职权工作整合完成后，按照工作总体推进安排，在一定时期内，组织开展各个地区集中统一的调查，将各部门的调查资料，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除不同部门、不同类型数据之间的矛盾和冲突，形成全国统一的不动产产权产籍“一张图”。图2为不动产登记数据整合的思路。

3.不动产登记数据整合中的几个关键问题及解决方案

3.1不动产登记空间数据整理过程和注意事项

不动产登记数据整合中的空间数据整理主要包括两个内容：图层整理和空间坐标系的统一。

（1）图层整理：根据《不动产登记数据库整合技术规范》要求，需要对梳理好的对集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权、国有土地建设用地使用权、宅基地、房屋、农村土地承包经营权、林权以及海域（含无居民海岛）等空间数据进行二次筛选整理，保留原不动产登记空间数据数据库中的部分需要的图层作为不动产登记数据库整合的基础数据。

这个工作需要注意的是：不是所有的空间数据都需要进入不动产登记数据库的，通过对整理后的空间数据进行图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作。需要保留的要素信息图层在《不动产登记数据库整合技术规范》中有明确的规定，在生产作业过程中应当严格执行。

（2）统一空间参考系：根据《不动产登记数据库整合技术规范》，如果在一个具体的地理范围内坐标参考不一致，应当通过系统转换实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考一致。如参考坐标系不一致，应提供相应的坐标系转换参数。

例如在数据库系统建设中，很有可能会涉及不同坐标系统的数据，如1954年北京坐标系、1980西安坐标系、2000国家大地坐标系、各地建立的独立城市坐标系等，需要采用一些能够提供不同坐标系问的投影变换功能GIS平台进行数据的处理。

3.2数据整合的内容

3.2.1空间数据整合

空间数据整合的内容主要包括：数据转换、行政区整合、地籍区和地籍子区整合、宗地整合、房屋数据整合、其他定着物数据整合。

3.2.2非空间数据整合

非空间数据整合的内容主要包括：国有土地建设用地使用权登记信息整合、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合、房屋产权信息整合。

3.2.3登记簿、册、证的整合

按照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记簿样式主要内容分为宗地基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分，以宗地为基础，将同一宗地范围的所有不动产编入同一不动产登记簿，以不动产单元为基本登记单位，用不动产单元号串联三大部分信息，确保一个宗地一簿，一个不动产单元一本，一类权利事项登记信息一页。

3.3严格执行数据质量检查制度

数据质量检查是确保不动产登记数据整合质量的，重要环节。这个工作应贯穿于不动产数据整合全过程，对数据整合各个环节进行严格的数据检查和验证并对数据下载、查询、修改以及删除建立日志跟踪，便于成果回溯。

数据质量检查重点包括属性检查与图形检查两方面内容。属性检查包括属性表结构、内容以及不同要素表之间的逻辑关系检查。图形检查包括空间拓扑关系、图斑完整性以及与原始数据的一致性检查。在具体的工作中，要按照整合数据标准，对完成清理整合后形成的不动产登记单元数据进行一致性检查，确保数据库属性数据、图形数据、图像数据的准确关联和内容一致；对数据的完整性进行检查，确保清理整合后的数据能满足不动产统一登记的需求；对数据的唯一性进行检查，确保关联的正确性；对数据库的准确性进行检查，确保清理后数据的准确。

在实际工作中，数据的质量控制严格按照“二检一验”制度，一级检查为过程检查，检查比例为100%检查，由数据整理单位作业人员承担；二级检查为最终检查，由数据整合单位专职质量检查人员承担；一级验收为甲方验收，并对成果进行抽查，并出具检查报告及验收意见。

4.结语

随着不动产统一登记工作在全国各地的开展，在各地的深入推进，要充分理解和认识地籍与房产数据整合建设的重要性和紧迫性，为建立统一不动产产权产籍“一张图”奠定基础。本文结合参与的不动产登记数据整合以及数据库建设的实践经验，分析了不动产数据整合中的数据整理、数据整合以及数据质量检查三个主要的问题及解决办法，为不动产数据整合建设提供了一个参考方案。