全面营改增对房地产开发企业的影响

【摘要】2016年5月1号，营改增全面开始实施，从今天开始房地产开发企业从此就被纳入了增值税的征税行列，房地产开发企业不像流通类企业一样，它本身具有很大的周期性，不容易变现，建造过程非常长，但是收益性也比较高，当然风险也会存在，在这种背景下，怎样能合理避税缩减成本以及怎样获得更高的利润增大收入就显得很重要，本文主要分析了营改增对房开企业的影响并提出一定的对策。

【关键词】营改增 房开企业 影响对策

一、引言

营改增的全面实施是国民经济发展的趋势，是符合中国国情的政策优化，在营改增之前，一般纳税人按5%的税率进行简易计税；在那之后，适用于11%的一般计税。18号公告规定，房开企业一般纳税人在计算销售额时，可以扣除取得土地的金额，但是不可以减掉拆迁补偿等消费，销售额=（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）/（1+11%），小规模纳税人的销售额为取得的全部价款和价外费用，不得抵扣相应的土地价款。

二、案例分析

本文以光明房地产集团股份有限公司为例，分析全面营改增对房地产开发企业的影响，经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，光明房地产集团股份有限公司实现2015年度归属母公司净利润为510，271，580.67元，加上年初未分配利润3，397，366，812.92元，公司累计可分配的利润为3，907，638，393.59元。按10%提取法定盈余公积金12，299，763.14元，扣除分配2014年度普通股股利51，037，025.20元，剩余3，844，301，605.25元为2015年末实际未分配利润。光明房地产集团股份有限公司经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现2016年度归属母公司净利润为1，011，091，457.87元，加上年初未分配利润3，844，301，605.25元，公司累计可分配的利润为4，855，393，063.12元。光明房地产集团股份有限公司经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现2017年度归属母公司净利润为1，946，836，526.86元，加上年初未分配利润4，723，521，066.52元，公司累计可分配的利润为6，670，357，593.38元。

光明房地产集团股份有限公司为房地产综合开发经营、物流产业链，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。目前，公司拥有下属企业110多家，其中房地产产业链企业90多家，下属商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业（一级）、物业管理（一级）等。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，公司始终坚持“立足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极拓展符合企业实际情况的房地产新业务、新市场，坚持房地产业下的多元化发展之路”的发展战略。公司开发足迹遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所属建设公司为房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司所属的材料公司和装饰设計公司为房地产开发的产业链公司，为公司提供质优价廉品质好的产品和服务。

伴随着营改增的全面实施，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期，营改增以后房地产从中长期来看，它的税负应该是上升的，而不是下降的，对于二线以上的城市来说；营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，由于购买不动产的金额比较大，进项税额比一般购进物品的进项税额要多得多，企业准则把不动产所含有的增值税纳入抵扣范围的话，我们就要考虑，因进项税额巨大，应交税费-应交增值税可能就会很小或为零，甚至为负数，这样在这一年国家就会少收很多税收，我国的国情众所周知，税收是第一大国库收入来源，所以准则规定，购入不动产的第一年可以抵扣进项税额的60%，第二年的再继续抵扣剩下的40%。对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存；营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合；营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市，比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。

三、对房开企业的影响

（一）对开发成本的影响

在营改增之前，房开企业缴纳营业税，可以扣除，但是纳入增值税之后，由于增值税的特殊性，就会产生差异，增值税销项和进项的计税和抵扣都是需要有严格的票据，一般纳税人想要进行进项税额抵扣需要有严格地发票并且要经过认证，但是，进项还是无法核算，比如建筑企业从农民那里买到了水泥等，农民是不可能开发票给他的。而在中国，不能开发票，国家就不承认这些水泥交过税，既然不承认交过税，也不可能承认买进来的这些原材料所产生的进项税金可以抵扣。这导致了原本这些企业只要交3%的税，现在变成11%了，但实际上又没有抵扣，税负就大幅度增加了。

（二）增大了纳税风险

营改增之后，各个公司展开了学习营改增政策的高峰，从学习中可以看到，增值税的二级科目三级科目增加了很多，更加细分化，对于很多会计人员也是很头疼，需要慢慢的学习和吸收，这在一定程度上造成了工作的过渡性不方便，会存在科目的了解不充分，核算错误的可能性，从而导致一系列连环非主观的偷税漏税。而且会计政策也是不断的更进和修改，如果会计人员不能及时的接受最新的政策学习，就无法做出正确的账务核算，也会存在很大的会计核算不健全不准确的风险。

（三）对三大报表的影响

首先对于利润表，之前缴纳营业税，改革之后营业税金及附加科目核算的内容减少，这样营业成本就减少，而且要缴纳增值税之后，经过认证的专用发票上的进项税额是可以抵扣的，所以也会带来直接的经济效益。然后对于资产负债表来说，资产项目：开发土地过程中，交纳土地出让金是可以在计算销售额时扣除的，所以每个房子的成本就会降低，即库存商品的成本会减少。负债项目：由营业税到增值税的税负转变，小规模纳税人会比之前少缴纳税，一般纳税人短期来看会税负较重，但是公司肯定会调整策略，合理纳税，从而使负债降低。所有者权益项目：计算增值税是用的不含税的税基，销售额肯定比不含税的销售额要低，而且库存商品成本低，所以利润总额会低，净利润也会相应减少。最后是现金流量表，凡是现金的流入和流出都经过此表核算，增值税的销项和进项的流出和流入势必会影响此表，销项会导致流出，跟营业税的影响方向相同，然而进项会使得现金流入，相应的会减少现金的流出总量，所以企业会有一定的过剩资金来用做扩大规模或别有他用，比如融资、投资等。但是流动资金的活动性增大也会带来一定的风险。

四、提出合理化的建议

（一）增强纳税意识

增值税全面覆盖以后，对于房地产行业要尽快适应新的纳税思维，房开企业要定期组织学习和培训，适应新的增值税全范围覆盖，让全体员工体会“营改增”的重大意义，要对开具发票的财务人员、负责税务人员进行培训，要从原来的营业税模式向增值税模式彻底转变，提高他们应对新政策的应变能力。

（二）合理税收筹划

增值税取代了营业税这一项重大的变革，需要我们做出更多的努力来进行税务的统筹和安排，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。这两种税既有共同点又有不同点，而且伴随的国家对税务的更加重视，保障公司和国家的权益都受的保护，税制的更加完善，逃税漏税的监察和惩罚力度也加大，所以做好纳税工作就显得尤为重要。

（三）加强财务培训

新政策的出台，无疑又掀起一阵学习的风潮，会计人员作为第一位需要学习的岗位就显得特别重要，当然公司也要紧跟政策的步调，加强财务培训，新的政策的出台难免会有些人员不适应或学习不透彻，总有个学习和过渡的过程，公司也要加强重视，定期组织学习和培训，并要严格审查和考核会计人员的接受能力和接受程度，以及学习效果。确保公司合理税收筹划。

（四）严格发票的管理

增值税全面覆盖以后，发票的管理也是一个非常重要的环节，因为之前的营业税不涉及进项税额的抵扣，现在增值税全面覆盖，很多企业就会想方设法的多取得进项发票，找关系通过认证，就可以抵扣，然后少交税，殊不知这样是犯法的，当然国家也会严格把控发票的合理规范化，营造一个健康的纳税环境。

五、未来展望

2017年4月13号王军局长在法国巴黎，OECD第四届增值税全球论坛上强调，中国营改增的直接效应愈来愈明显、外溢效应越来越增大、长远效应越来越清晰。业界对于营改增对中国企业、行业和整体经济的作用充满信心。这里营改增的外溢效应是指除了减税效应以外，也就是营改增给企业带来的直接税收利益以外，对于企业、行业乃至整个经济的正面影響。

从企业的角度看，一方面，营改增促进了企业的设备和技术更新，在营业税状态下，设备和技术更新换代时，其中包含的税款直接成为企业的成本，改征增值税后，这部分税款可以作为进项税额进行抵扣了；另一方面，营改增有利于企业将非核心业务外包，从而集中优势力量做精做强主业，以前营业税状态下外包的环节越多，重复征税越严重，很多企业走“大而全”的路线，不利于发挥比较优势，现在增值税可以“环环抵扣”，非核心业务外包在税制上没有了障碍。

从行业的角度看，科技行业在营业税状态下的税收优惠实现了平移，可以申请免税或出口零税率，这体现了国家产业政策的一个延续性；制造行业随着营改增的全面推进，抵扣项目不断增加，成为营改增最大的受益者。

从整体经济的角度看，第一，减税带来的乘数效应对经济的拉动作用不可小视；第二，营改增后，服务和货物一样征收增值税，第三产业纳入增值税抵扣链条，有利于经济结构从第一、二产业向第三产业的调整；第三，出口的增值税零税率和免税，以及进口增值税的进项抵扣，有利于我们外向型经济的发展，有利于中国企业参与国际合作和分工。

营改增外溢效应是税收政策给企业带来的红利，和避税无关。企业要做的事情是顺应税制变化和政策导向，加强管理、转型升级，最大限度地拿到国家给予的税收红利。一是改善业务模式，梳理进销渠道，例如尽可能选择可以提供增值税专用发票的供应商，实现进项的应抵尽抵；二是提高企业的税收管理水平，和营业税相比，增值税在发票管理、财务记账、纳税申报等方面都有更高的要求，需要企业对税务人员和业务人员加强培训，做好内控；三是企业的管理层要加强对于这一重大税制改革的理解，一方面支持企业的税收管理，另一方面也可以从国家产业政策的角度思考企业的战略升级。

进一步来说，增值税全面覆盖以后，也是迎合国家政策的必然趋势，符合我国的国情和经济模式，作为房地产开发企业的巨头之一的碧桂园房产，它的发展趋势也是很迅猛，扩大规模，调整策略，不断开拓创新，无论是人才培训还是业务拓展都齐头并进，认真学习新的政策，结合自身的发展情况，随时作出反应，积极应对新的环境和政策，公司领导人以身作则，及时应对出现的问题，互相激励，共同努力，是值得很多企业借鉴的。

营改增对于企业而言是机遇与挑战并存，它可以克服重复征税的弊端，对于大部分企业可以降低税负，但是对于一部分企业也会增加税负，对于新的政策我们要用积极的态度去应对和学习，不断迎接新的挑战。

参考文献

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[4]吴明辉.营业税改增值税对企业税收的影响[J].现代商业.2012（17）.

作者简介：孙木花（1992-），女，青岛理工大学商学院，硕士研究生，研究方向：财务管理方向。