长租公寓乱象频出原因何在

文 刘荣虎

近期，原被业界看做行业“新风口”的长租公寓，因涉嫌高价收房、推涨房租、租金贷款引发各界关注，在杭州一名租住自如房源的男租客患急性髓系白血病离世，其家人委托第三方机构检测他租住过的房屋显示甲醛超标后，更被看做“资本嗜血”的负面典型推向了舆论口诛笔伐的风口浪尖。随着媒体加入，除已曝出的甲醛超标、私下借用金融杠杆无序竞争、资金链断裂爆仓租户背锅等问题外，租房市场长期存在的一些乱象也被挖掘揭露。丛生的乱象让火爆的长租公寓市场遇冷。

长租公寓是房地产三级市场的一个新兴行业，是房屋中介服务机构先行将业主的房屋租赁后，进行装修改造，配齐家具家电，再以单间的形式进行出租的租赁新模式。它与当前城市化发展的大潮相应，符合都市年轻白领的口味，也获得各方资本的追捧，本应获取巨大的发展空间，健康成长为城市人群住有所居房源的良好补充，但为何行走不远就乱象频生呢？

城市租赁住房供需关系的剧烈转换是乱象频现的大背景。客观讲，租房市场中“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、被迫搬家、不退还押金等乱象过去一直是以各种形式存在的。但在中国人传统居家观念中房子就是“家”，即使在当前房价高企、必须掏空“六口人”钱袋才付得起一套房子首付的情况下，人们也偏好于自有住房，从而不断将资本挤压进购置房产中。据西南财经大学发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭住房自有率为89.68%，远超世界的60%左右。这就导致前几年租房市场特别是非热点城市的供需不旺盛，也使租赁市场中的问题限于个性化、小范围。伴随着近几年我国城市化进程的加速，人口向大城市流动加快，以及热点城市房价过高带来的“买不起”和为防房价过热采取的“限购”现象，租赁市场供需关系急速转换，租赁模式也由最早的熟人介绍、同城发布信息等直接租赁演变为以中介机构为主导的模式。随着“房子是用来住的，不是用来炒的”以及“租售并举”、“租购同权”政策的落实，租赁市场迅速火热，长租公寓因模式创新引发资本纷纷逐猎。与迅速壮大的市场、快速切换的模式伴生的是各类问题的放大、相关配套举措的滞后，以及各类乱象的频出。

行业竞争空间和层次的狭小是乱象频现的内生动因。市场经济条件下利益与风险并存。长租公寓虽有模式创新，但技术门槛并未相应抬高。面对巨大的市场和极易复制的模式，各路资本奔涌而至，据统计，国内TOP30房企已有三分之一进入。长租公寓还处初创，盈利模式尚不清晰，利润仍主要来自租金与收房差价。以单套房为例，在收房价、装修投入一定的情况下，盈利部分通过房屋装修改造后出租房间数的增加和品质的提升来获取，部分利用减少空置、增加周转来挤压，两部分获利空间有限，要多赚钱只有增大规模。各方资本不得不挤入同质化的跑马圈地、规模竞争“窠臼”，在靠烧钱争抢房源、寻求规模扩张的狭小空间中角逐。随着参与方增多、竞争加剧、低价房源减少，租金定会趋高。为在竞争中站稳脚跟，大的公司会选择以自身信用担保将租金回笼后扩充规模，小的企业则不惜私用租户个人信用从P2P平台贷款使资金回笼后再投资，这样“加杠杆”无疑增加了各方风险，无论哪个环节出现问题，除了企业破产，租户也将步入既无房住还要还贷的困境。更有不良企业和运维人员为降成本，不断在压缩装修成本和空置期上用歪心思，自此“甲醛房”丑闻被不断爆出，各类乱象频频出现。

政府规范监管步伐的滞后是乱象频现的外在主因。长租公寓乱象频现的背后折射出相关部门对房屋租赁行业规范监管的滞后和无力。目前，国内还没有出台房屋租赁法、房产交易法和房产资本管理办法等针对房屋租赁的顶层制度设计与立法，致使相关部门对租赁市场难以依法归置。法律上尚无专门详细的租赁房屋环境安全卫生标准，判断室内空气质量是否达标，仍依据原国家质监、卫生、环护部门2002年批准的《室内空气质量标准》和住建部门2013年发布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。没有建立系统性的法律体系，出现问题相关部门只能以约谈、发文等软性限制为主，房东、租户或机构等各方维权渠道不畅通，有时只能寄希望于媒体曝光或偶发事件引起社会关注。资本虽无善恶，但追求增值为其本性。在无硬性标准规范、无刚性法律法规强制、无畅通渠道沟通疏解的状态下，单凭行业自律和舆论制约，怎能限制充盈的资本一路狂奔，处处见缝插针搅弄风云？

当前我国已处于人口由中小城市向一二线大城市快速聚集流动的城市化发展阶段，人们除了物质空间的变移，还会感受文化背景、道德理念、精神心理差异的冲击。当在农村和中小城市所维系的用血缘、亲戚朋友等因素搭建起来的熟人社会关系土崩瓦解，与陌生人社会相配套的契约、法治、制度等柔性约束机制还未完全搭建，行业与人们之间的关系维系主要倾向于金钱时，乱象频出也就在所难免。