去库存后的房地产周期

邢海洋

“金九银十”，楼市突然哑火，万科低调打出“活下去”的标语，碧桂园全国多个城市降价，被买高了的业主围住售楼处。与以往不同的是，全国商品房库存量连跌了3年，一夜回到了7年前。库存紧张而市场萧条，在20年的房地产发展史上这还是头一次遇到。

曾经有一个说法，当一线城市房价存销比，也就是去化周期不足10个月时，房价就再没有下跌的动力了。北京买房人更把6万套待售期房和现房当作一个市场见底反弹的硬性指标。2015年底开始的房价大涨正是与商品房库存从12万套向着6万套滑落相伴生的。不过自此以后，低库存就再也刺激不起房价了。其中原因不难理解，库存之所以对购房人心理产生压力，不仅在于其绝对数量，还在于其消耗速度，也就是去化周期。而政府的调控可操作的部分除了供给侧土地的出让，还有需求侧购房者筹资的难易程度。2017年“3·17新政”后“认房又认贷”，买房人资格进一步收紧，商品房的消化速度一下子腰斩，去化周期也就跟着翻倍，商品房库存就显得颇有余了。

用国家统计局发布的数据计算，8月末商品房待售面积与当月成交面积之比计算出的去化周期，全国范围内只有5.1个月。不过这并未涉及到庞大的在建面积，尤其是房子都盖好了却“屯”于地产商手中，不急于上市的房子。按照海通证券对34个主要城市的跟踪，一线城市平均去化周期为18个月，二线城市平均去化周期为22个月，三、四线城市平均去化周期为14.5个月。因为销售速度慢，而库存慢慢地恢复，一、二线城市的去化周期实际上正在慢慢爬升，给购房者更充足的时间和宽松的价格环境。选房购房周期拉长，楼市也就“冷清”了。

始于2015年春，发端于深圳的全国性地产大涨，背后的第一推动力是一、二线城市商品房住宅的低库存，继之以二线城市的“抢人大战”，等于是在供给与需求方面的双重刺激。而第二层次的推动力则来自于宽松的货币，尤其是基础货币对各地棚改的支持。在资金与需求的双重推动下，炒房资金先一线再二线继之以三、四线乃至偏远的县城。自2015年5月房价止跌回升，从全国范围看，这一波波澜壮阔的房地产涨价潮已经持续了近40个月，其间政府动用调控手段600余次，堪称壮观。

房地产曾有3年一周期的说法，房价涨1年半再跌1年半，一个循环耗时正好是3年。本世纪开始，3年周期已经多次重现。套用这一周期现象，北京等城市自房价起涨到2016年底2017年初遭遇严厉调控，正好一年半时间，而截止到今年的“金九银十”，房价调整也到了一年半时间，市场正到了探底回升的时刻。可本次房地产调控的现实却是，压在地方政府头顶的库存大山基本被清空，来自政府方面的楼市政策全部偏空。8月中央首提“六稳”，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资和稳预期，无一涉及房地产。此前，一旦经济下行，政府首先考虑的就是房地产一业兴则百业兴的带动效应，一个房地产行业，直接或間接影响到20%的GDP，可这次，房地产企业是备受打击的行业，融资环境之艰难无以复加，就连地产界资金储备最富的万科都要高喊“活下去”，而海外遭遇挫折的碧桂园更不得不在全国范围内大降价了。

但房地产之于地方政府，嘴上虽不能表白，内心却是“真爱”。租售并举虽是长期调控目标，可地方政府一半的财政收入来自土地，财源在此，怎可能弃之不顾。自2008年救市，中国一、二、三线城市的房价走势出现了明显的分化，如今走势之裂变无以复加，一个统一的全国性周期很难探测到。当此时，房企的资金困境或正意味着一线城市的房价低潮已近尾声，而三、四线城市去库存后，消费能力的积攒却需时日。