高速铁路对城市房价的影响研究——基于石武高铁面板数据的实证分析

(河北工业大学 经济管理学院,天津 300401)

1 引言

高速铁路作为我国“一带一路”重点推广对象,在国际上受到了广泛的关注。随着科技水平的不断提高,高铁的发展速度越来越快,客运服务体系也越来越完善。目前,我国已成为高铁建设里程最长的国家。随着2017年“复兴号”的开通运行,北京到上海的运行时间缩短为4.5h,这一标志性事件使我国高铁发展迈入了新的里程。

高铁建设和开通不但完善和均衡了沿线城市的交通格局,而且对城市房地产价值也产生了重要影响。一方面,高铁的快速发展带动了沿线城市经济、旅游等方面的发展与变动,从而对房地产市场产生间接影响。汪建丰等运用有无的思想,分析了高铁对沿线区域经济发展的推动作用,经济的快速发展势必会带动房地产行业变动[1]。另一方面,高铁作为交通基础设施的一部分,高铁的发展和完善会对房地产价值产生较大的直接影响。高铁对城市房价的影响已成为国内外争相关注的焦点,受到了政府和研究者的高度重视。研究高铁发展不同时期对房价的影响差异及其对不同规模、不同区域城市的影响差异,对政府来说有助于其及时准确地做出对房地产行业的调控政策;对购房者来说,有助于他们选择更经济合适的购房时间与购房地点。

本文以石家庄—武汉高铁(简称“石武高铁”)沿线城市作为研究对象,重点考察了高铁在建设期与开通期对沿线城市房价的影响差异,并从大、中、小城市规模差异及东部、中部地域差异进行了差异分析,以期为政府和购房者提供政策建议。

2 文献综述

目前有关高铁对房价的影响研究数量较少,研究数据与研究方法上主要采用以下模型:①特征价格模型。该模型是现有文献中研究高铁对城市房价影响出现较早且常用的模型。Mcdonald、Andersson利用铁路沿线的微观数据对新高架线路附近居民住宅地价的变化进行了实证研究,认为高铁提高了车站站点附近一定范围内居民的用地价格[2,3];Haynes对京沪高铁沿线的1016个社区运用特征价格模型对房屋产权的物理特性、周边环境、区位可达性等进行控制的基础上进行了实证研究[4]。②三重差分模型。张铭洪运用京沪高铁沿线13个主要城市站点2005—2014年的微观面板数据建立三重差分模型,实证分析了高铁在不同建设时期对不同规模城市房价的影响[5]。③倾向得分匹配模型。陈立文运用全国地级市宏观数据,以2012年为政策施行点,实证分析了高铁开通对城市住宅价格的平均影响效应,及其对不同类型城市的影响差异[6]。

研究结论上,由于研究数据、研究方法选择的不同,得出的结论也存在显著差异,主要表现在:①高铁开通对城市房价有显著的影响,对中小城市房价的影响更为显著。Haynes研究发现京沪铁路的开通对中小城市住房价格影响较大,对大型省会城市的影响可忽略不计[4];邓敏慧采用特征价格模型,利用微观数据研究了武广高铁的开通运行对周边商品住宅价格的影响,结果显示高铁开通对研究对象沿线住宅价格时间效应的平均上涨幅度为21.65%[7];陈立文对全国地级市宏观数据的研究显示,高铁开通对中小城市和中西部城市住宅价格影响显著,对大城市和东部城市的影响较小[6]。②高铁建设对城市房价有显著的影响,高铁开通对其他房价影响较小;高铁建设对大城市房价影响显著,对周边小城市房价影响较小,张铭洪运用京沪铁路沿线微观数据进行的研究验证了上述结论[5]。

总体来看,现有高铁对房价影响的相关研究仍存在着一些问题,主要表现在:①研究方法选择上,特征价格模型的异质性假设较难对实验组和对照组的共同影响因素进行控制,尤其是导致实验组与对照组的房价共同上涨,导致控制变量不足而产生误差。②原始的双重或三重差分模型很难准确地筛选对照组,难以控制对照组与实验组之间的同质性要求,无法保证除高铁外的其他因素相同;而倾向得分匹配法模型计算的为平均处理效应,较难确定该效应产生影响的具体时期。③研究内容上,大部分文献只考虑了“高铁开通”这一政策,从而进行高铁开通对沿线城市住宅价格的影响研究。根据经济预期理论的研究,城市重要的基础设施建设可能形成一定的房价预期效应。

本文在现有研究基础上,主要进行了以下拓展研究:①在研究方法上,选用双重差分倾向得分匹配法(PSM-DID),与现有研究相比,增强了研究组间的同质性,降低了实验组和对照组之间的差异。②在研究内容上,选用石武高铁线路沿线城市2005—2016年的面板数据为研究对象,更加细化地分析了高铁在高铁建设与高铁开通两个不同时期对城市房价的影响,以及不同时期对不同规模的城市和不同区域的城市的影响差异。

3 研究设计

3.1 模型设计

在理想的随机试验中,可随机分配某一政策给某些个体而构成实验组,但在现实中很难控制其他条件不会改变。即使不对实验组做任何处理,实验组也会随着时间变化而发生改变。徐若飞利用双重差分法对高铁建设不同时期的影响效应进行了分析[8],考虑到对建设高铁城市的选择并不是随机的,且差分法要求实验组和对照组的发展趋势等尽量相同,仅仅使用差分法在处理过程中可能会存在一定的误差,因此真正的政策实施效应是实验组处理前后的变化减去实验组未受处理自身前后的变化。双重差分倾向得分匹配法能很好地解决这个问题。倾向得分匹配法可估计每一个体实行政策的概率,依据这一概率对实验组和对照组进行匹配,可很好地满足差分法所需要的共同趋势假设。已有多位学者开始运用两种方法相结合进行学术研究,董艳梅运用双重差分倾向得分匹配法分析了高铁对就业的影响效应[9]。本文选用双重差分倾向得分匹配法对高铁建设与开通这一政策的影响效应进行分析。

虚拟变量TREAT表示政策施行;TREAT=0表示未开通高铁的对照组，TREAT=1表示开通高铁的实验组。本文分别选定2008年为高铁建设阶段的政策施行期,2012年为高铁开通的政策施行期。

(1)

式中,Controlit为其他控制变量;εit为误差项,主要观测交互项treatit·yearit前的系数α3的显著性。若α3显著,说明高铁开通对城市住宅价格是有影响的。

3.2 变量设计

主要是:①城市住宅价格。根据相关住宅价格研究变量的选用[10],本文选用各地级市的年平均住宅价格(HP)作为被解释变量。②高速铁路建设与开通。根据已有的研究,将高速铁路建设、开通(TREAT)分别作为虚拟变量,高速铁路建设或开通前TREAT分别取值为0,高速铁路建设或开通当年与以后年份的TREAT分别取值为1。③控制变量。根据已有相关研究,本文选取人均GDP、城市固定资产投资、储蓄存款、5年期以上贷款利率、人口、房地产开发投资、公共财政支出、市辖区建成区面积作为控制变量,各变量定义及来源见表1。

表1 被解释变量和控制变量定义及来源

3.3 样本数据选取及初步分析

石武高铁于于2008年开始建设,2012年正式开通。本文将石武高铁沿线的13个地级市站点城市作为实验组,参考俞敏基于空间相邻的样本之间差异性较小假设[11],在河北、河南、湖北、湖南、山东、山西、安徽7个省份找出截止到2016年12月份没有任何高铁经过的地级市共27个地级市作为对照组,实验组与对照组城市见表2。剔除变量数据缺失的样本,获得2005—2016年12期平衡面板数据。本文选用的数据来自wind数据库、中国人民银行网站及《中国城市统计年鉴》。本文所有数据分析是在Stata12.0中完成的。

表2 实验组与对照组城市

4 实证结果与分析

4.1 匹配变量筛选

本文的主要目标是利用双重差分倾向得分匹配法(DID-PSM)进行研究,该组数据匹配所选取的变量见表3,对样本数据进行logit回归的结果见表3。从表3可见,除储蓄存款(SAVINGS)外,其他变量均较显著,说明该数据集适用倾向得分匹配法,并筛选出除储蓄存款以外的其余变量作为倾向得分匹配变量。

表3 logit回归结果

注:*p<0.5; **p<0.1; ***p<0.05。

4.2 数据平衡性检验

检验倾向得分匹配后,测定是否使各变量在实验组与对照组之间变得均衡。匹配后各变量平衡性检验结果见表4。从表4可知,进行匹配后,所有协变量的均值在实验组与对照组之间不存在显著差异,说明此数据集适用双重差分PSM法,并且匹配后的数据较平衡。

表4 变量平衡性检验结果

注:*p<0.5; **p<0.1; ***p<0.05。

4.3 双重差分PSM实证结果分析

不同时效阶段差异分析:双重差分PSM采用diff命令在stata12.0中进行处理。由表5可见,在较好控制各影响因素的条件下,高铁建设对房价的影响净效应为0.274,并且在5%水平上显著,说明高铁在建设期就已经对城市的房价造成了显著的影响。产生这种情况的原因，一方面是高铁建设作为一项政策决定,一旦开工建设,高铁所经站点城市就基本不会再发生变动,所以各房地产商便在建设期就抓住机会抢先进驻站点城市,房地产商的大量进入直接导致了城市地价上升,竞争力较小的房地产商便会被市场淘汰,且在这一时期各房地产商项目并未完成。另一方面,高铁建设会导致考虑在该城市买房的消费者提前购房,需求量大增,房价激涨。而在较好控制各影响因素的条件下,高铁开通带来的影响净差异仅为0.007,且该影响并不显著。在高铁开通时期,各房地产商在高铁建设期就已经抢占市场,房价已经提高到较高的水平,所以高铁开通这一政策并未对城市房价造成显著的影响。

表5 双重差分PSM实证分析结果

注:*p<0.5;**p<0.1;***p<0.05。

城市规模差异性分析:本文参照相关文献,选用《第一财经周刊》的城市规模大小分类标准对城市规模大小进行了划分[6]。其中,大城市为石家庄、郑州、武汉,中等城市为邢台、邯郸、安阳,小城市为鹤壁、新乡、许昌、漯河、驻马店、信阳、孝感。本文对各类城市分组进行了匹配分析，结果见表6。

表6 不同规模城市双重差分PSM实证分析结果

注:*p<0.5; **p<0.1; ***p<0.05。

由表6可见:①在高铁建设期,高铁建设这一政策效应的影响对沿线大城市、中等城市、小城市的房价都造成了较显著的影响,推动了沿线城市房价提升,这与全样本实验的结果相符。相对于大城市而言,高铁建设对中小城市房价的影响在5%水平上显著,产生这种结果的原因可能是:在高铁建设期,大城市的发展已经逐渐趋于饱和,地价较高,投资预期利润较低,房地产商进入壁垒较高,但也有一部实力雄厚的房地产商进入,竞争较激烈,所以对大城市房价产生了一定的提升作用。对中小城市而言,进入壁垒较低、成本较低,各房地产商抓住机遇,在建设期开始进行房产建设,为后期经济的发展打下基础,从而导致中小城市房价迅速上涨。②在高铁开通期,由表6可见高铁开通这一政策并没有对沿线城市房价产生显著的影响,特别是对中小城市反而有负向影响。产生这种结果的原因可能是：高铁建设期各房地产商争相进入,到高铁开通时期,各房地产项目纷纷进入竣工期,虽然高铁开通会带动需求量增多,但前期房地产商大量进入,市场供给量大幅增多,大城市发展较快,所以仍然会对房价产生较大的影响,导致房价小幅度上升;中小城市发展较慢,虽然需求量较大,但是市场供大于求,从而导致中小城市房价下跌。

5 城市区域差异性分析

按照文献惯例,划分各省份城市,其中东部省份城市有石家庄、邢台、邯郸,中部城市有安阳、郑州、武汉、鹤壁、新乡、许昌、漯河、驻马店、信阳、孝感。本文对区域城市分组进行了匹配分析,分析结果见表7。

表7 不同区域城市双重差分PSM实证分析结果

注:*p<0.5; **p<0.1; ***p<0.05。

由表7可见:①在高铁建设期,高铁建设的政策效应对东中部城市的房价都产生了较显著的影响；对东部城市而言,高铁建设对中部城市房价的影响更大,净影响效应系数为0.145,且在5%水平上显著,准R2为0.347,具有一定的说服性。产生这种结果的原因可能是:在高铁建设期,东部城市自身的发展已经较快,地价较高,各房地产商考虑利润最大化原则,选择进入的多为实力雄厚的房地产商,竞争相对较小,且发展较快的城市房地产商进入壁垒较高,所以对东部城市影响的显著性较小,仅在10%水平上显著。而对中部城市,在高铁建设期,城市发展较缓慢,城市房地产行业进入壁垒较低,成本较低,预期收益较高,各房地产商抓住机遇,除实力雄厚的房地产商外,各规模较小的房地产商也可以轻松进入,在建设期开始进行房产建设,为后期高铁开通时迅速获得收益,从而导致中部城市房价迅速上涨。②在高铁开通期,高铁开通的政策并没有对东部、中部城市房价产生显著的影响。这可能是因为在高铁建设期各房地产商争相进入,到高铁开通时期,各房地产项目进入竣工期,虽然高铁开通会带动需求量的增多,但由于前期房地产商大量的进入,市场供给量已趋于饱和,从而对东部城市房价的影响并不显著;对中部城市来说,除个别发展较快的省会城市外,其他城市都为发展较慢的中小城市,市场供给量过于饱和导致市场供过于求,从而在一定程度上导致中部城市房价下跌。

6 结论与建议

6.1 结论

本文利用石武高铁沿线城市数据,运用双重差分倾向得分匹配法对高铁建设与高铁开通两个不同时效的影响效应进行了对比分析,并对不同时效在不同规模城市、不同区域城市间的影响差异进行了实证分析,由实证分析结果可得出:①高铁建设效应在5%水平上显著提高了沿线城市房价。因为在高铁建设期,高铁建设决策的可变性较小,各大房地产商在建设期便进驻高铁建设城市抢占建设用地,导致地价上升,房价上涨;而在高铁开通时期,各房地产商已经抢占市场,房价已经大幅上涨,所以高铁开通这一政策并没有对城市房价造成显著的影响。②在城市规模方面,大城市、中等城市、小城市房地产市场发展现状的差异,导致高铁效应对大城市、中等城市、小城市房价的影响也产生了显著的差异。高铁建设效应对大城市、中等城市、小城市房价均有显著的影响,且对中小城市房价的影响更为显著,但高铁开通效应并没有对沿线城市房价产生显著影响。③在城市区域方面,由于东中部城市的发展水平有一定差异,高铁建设效应对东部城市和中部城市房价的影响也产生了较显著的差异。相对于东部城市而言,高铁建设对中部城市房价的影响更显著,而高铁开通效应对东中部城市房价均未产生显著影响。

6.2 建议

根据本文实证分析所得出的结论,本文提出以下建议:①对政府相关管控者而论,考虑到高铁对房价的影响是在建设期,所以政府在高铁建设的同时应根据实际情况制定相关的房地产行业政策和土地建设政策来预防房地产行业的激烈竞争造成的房价的提升;在高铁开通时,房地产行业供大于求，售房竞争非常激烈,应考虑制定相关的调控政策,防止恶性竞争事件的发生;针对高铁对房价的影响在大城市、中等城市、小城市及东部、中部城市间有显著的差异性,应当因地制宜地在不同时期针对城市差异制定相应的房地产行业政策,在高铁建设期需要一定的政策来稳定房价,控制其激烈增长,并且更要关注中小城市和中部城市房地产行业的健康发展。②对购房者来说,根据城市高铁发展期对房价的不同影响,购房者应在城市即将进入高铁建设期选择购房,以避免在高铁建设期房价高速增长而带来损失;若城市已经开通高铁,则购房者在决策时可较少考虑高铁对房价带来的影响,针对自己想要购房城市的发展规模及所属地域更好地分析房价的发展趋势,从而做出最优决策。