房地产工程管理模式及实践方法探究

王远顺

摘 要：建筑行业是我国的基础行业，在国民经济发展中起着不容忽视的作用。随着近几年建筑行业的发展，建筑工程项目管理的研究也日益增多。房地产作为建筑行业的一个重要类别，在新形势下也面临工程管理的新要求和新挑战。本文围绕房地产工程管理的相关议题进行了探讨，概述了房地产工程管理的内容，分析了房地产工程管理的主要模式，论述了房地产工程集团化管理模式的实践方法，旨在不断提高我国房地产工程建设的管理水平，推动我国房地产工程建设质量和效率的

提升。

关键词：房地产 工程管理 管理模式 管理实践

1引言

在房地产行业发展历程中，房地产工程管理是企业越来越关注的一项内容，它是房地产企业自身转型升级过程中逐步实现专业化、规范化、现代化管理理念的重要体现，而且也是提高房地产工程质量，提高房地产工程作业效率，更好地满足业主要求的有利途径。为此，在新时期内，对房地产工程管理模式及实践方法进行分析和研究是十分必要且十分重要的。

2房地产工程管理概述

房地产工程管理属于工程管理的一个专业分支，是主要围绕房地产项目所组织开展的一系列管理活动。具体来说，房地产工程管理是基于整个系统工程的观点、理论或方法来对房地产工程项目所进行的全方位的综合一体化管理，最终实现各项生产要素在房地产工程项目上的优化配置，为客户提供更优质的房地产产品及相关服务。从各个实施阶段而言，房地产工程管理不仅包括初期的房地产项目的确立，设计以及可行性调研等内容，包括房地产建筑内部结构分析以及建筑外部的环境调查分析等内容，而且还包括房地产工程项目的各项计划方案设计及相应的组织实施管理，如总体的实施方案、施工的周期、人员团队的组建、成本的计划、项目设计或计划的变更、管理制度的建立、工程项目的进度及成本控制、风险及质量控制等内容，此外，房地产工程管理还包含整个工程项目所涉及到的信息系统建立、合同的管理、档案资料的管理以及工程项目后期的分项质量验收、工程项目的移交、工程项目的评价与总结，物业管理以及工程项目中的问题总结与分析等内容。可以说，房地产工程管理是一个系统化的管理体系，涵盖了房地产工程项目的所有环节，是有效保障房地产工程项目实现高质量、高效率、高经济性、高安全性综合目标的有效途径，是现代房地产企业及相关建筑企业管理体系中一个十分重要的部分。

3房地产工程管理模式分析

（一）房地产工程项目负责制

房地产工程项目负责制主要以房地产工程项目为划分基点，每一个工程项目分别建立项目管理团队，以此来开展房地产工程项目的管理工作，完成最终各个工程项目的管理目标。这种管理模式的决策速度较快，因此管理计划及相关工作的实施效率较高。其不足之处在于项目部的管理跨度较大，人员及管理的专业程度较低，资源不能实现较好的共享，各个工程项目之间往往出现编制不统一或制度不统一的局面，在房地产企业工程管理的整体规范性上较为欠缺。

（二）房地产工程集团化管理

房地产工程集团化管理模式是一种集中资源的管理模式，具有专业化统一化的部门架构，因此可以实现集中的资金、设施、人员、信息的管理，在很大程度上提高了房地产工程管理资源的利用率。在管理架构上，通常是实行集团总部→地区分公司→工程项目部的三级管理架构，实行三权分立的分工负责制，在集团总部集中管理的基础上实现了部分权利的下放。在物资管理上实行的是集团统一招投标的采购管理模式，有效控制了采购成本和采购质量。因而这种房地产工程管理模式也越来越受到市场的广泛接受，成为房地产行业应用越来越普遍的一种管理模式。

4房地产工程管理模式的实践方法

（一）房地产工程管理的架构设置

房地产工程集团化管理模式的架构设置主要是对于各个管理部门的职能进行明确界定，以此来实现在工程项目管理的实践中各个管理部门越来越专业化的目标。主要的架构有三大组织，集团总部、工程管理部、项目部。以此为三大基点来进行网络化的工程管理工作开展。

（1）集团总部

集團总部的职能主要是统筹规划各个房地产工程项目，做好总体的安排和部署工作，同时集团总部应与其他的分支管理组织以及一线项目部门建立高效的沟通渠道，实现无时空障碍的衔接、交流，从而有效地协调各管理部门及各个工程项目，提高管理质量和管理效率。

（2）工程管理部

工程管理部门是集团总部下属的管理监督检查组织，代表集团公司对房地产工程建设项目实施统一的目标监督和管理。其职责主要对集团总部所辖的各个项目部的工程进度进行检查，一方面确保工程项目实施过程能够有序无误的完成，另一方面做好集团总部与项目部之间的枢纽，及时有效地传达集团总部的管理理念及管理目标要求，督促各工程项目部能够有效无误地落实在实际工作中。

（3）项目部

项目部是集团总部派出的负责工程建设项目的具体实施管理组织机构。其主要职责如：参与房地产建设区域范围内的目标地块考察，参与土地的交接以及房地产施工项目的可行性论证；负责实施建设用地范围内的各种建筑物的拆除，各种植物的移栽；督促好施工单位申请办理好建设施工的许可证以及施工所占用道路的许可证等；；参与工程项目的施工阶段合同的洽谈以及行政审批工作；对房地产工程项目的设计图纸等技术文件资料做好交底，同时严格对其进行审查，对发现的一些设计疑问进行确认及必要的设计修正；组织好开工前的人员及机械设备的准备工作，检查各人员各设备到位情况，签署开工报告；制定房地产工程项目的施工进度和施工计划，根据工程项目的施工质量管理制度进行监督考核；组织协调好各相关单位及部门的质量验收工作；做好工程完工后的技术文件资料的收集和归档工作；在工程项目的保质期内做好相应的质量维修工作。

（二）房地产工程管理的具体措施

（1）管理队伍的建设

房地产工程管理队伍建设应从以下几个方面入手：一是严格选拔和招聘优秀的管理人才；二是对在岗的员工制定有针对性的岗位资格培训计划；三是促进企业内部的人才交流和經验共享，实行岗位轮换制度；四是定期组织开展系统内部的工作总结及问题交流会议，集思广益解决难题；五是针对行业内的技术或理念的热点进行分析和深入学习，不断攻克企业内部的难题，积极参加国内外行业学术交流会议；六是与政府机构及相关的学术研究机构建立并保持良好的关系。

（2）管理组织的建设

房地产工程管理组织建设主要做好三点：一是建立并完善各地区贵公司的招标和采购领导小组，确保房地产工程项目设备原料和施工队伍的质量；二是对于两个或以上在建项目的组织机构，应相应扩大管理组织人数，设立项目的副总经理或副总监，有效保证管理的覆盖度和有效性；三是管理组织应避免单一作战，通过建立合作伙伴制度，将监理团队、供货商团队、专业团队、施工团队等纳入到管理组织体系内，形成更高维度的网络化管理体系，发挥出管理组织更高的效能。

（3）管理制度的建设

针对房地产工程管理各级架构组织的管理职责及属性科学合理制定相应的管理制度，同时在集团总部管理制度、地区公司管理制度以及各项目部管理制度的基础上形成有效的协同，提升工程管理体系的规范性。

尤其需要注意的是对房地产工程管理物资采购管理制度的制定和完善，应从组织机构方面、供应商管理体系方面、采购流程方面以及招投标管理方面等予以明确详细的规定，使各个部门能够统一好大方向，使各部门及岗位工作人员能够将制度的各项细则落实到日常的具体工作中，保障房地产工程的施工质量。此外，由于物资采购管理受到外界市场的影响变化较大，因此需要借助有效的跟踪和评估制度来对采购的管理内容进行动态的评估，及时调整细则，完善管理

制度。

6结语

房地产工程管理模式是时代发展和行业发展的产物，随着建筑技术及管理理念的不断创新，房地产工程管理模式也处于动态的变化过程中。因此在房地产工程管理实践中需注意两大问题：（1）在房地产工程管理过程中，各部门工作人员应严格遵守国家房地产工程管理的相关法规，按照ISO9001：2000质量管理体系的要求，认真落实好工程管理项目的各项质量管理工作，切实保障房地产工程项目能够保质保量的完成。（2）房地产管理部门及工作人员应及时了解国内外的先进行业经验和行业理念，同时合理嫁接融合到自身的企业管理模式中，使房地产工程管理模式不断完善，逐步形成一套切实高效且科学现代的工程管理模式，使房地产工程项目管理水平不断攀上新的台阶。

参考文献：

[1] 浅谈房地产工程管理的有效途径，张强，《中国高新技术企业》，2015（05）

[2] 浅谈房地厂工程管理的模式与方法，孙红兵，《建筑技术》，2012（05）

[3] 房地产开发项目工程管理优化研究，黄志君，《时代农机》，2015（12）

[4] 房地产工程造价管理机制建设研究，薛金明，《西部财会》，2015（12）

[5] 关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析，李健，《商品与质量·建筑与发展》，2015（32）