住房租赁市场分析

朱晓峰

摘 要：中国人口正向一二线城市集聚。通过中国与欧美日香港在租房人口占总人口比例、住房自有率、人口集聚情况、租金收入比、租金回报率、人均可支配收入等市场要素對比分析，住房租赁市场呈量价齐升态势。到2027年出租住房总面积、房租价格预计在现有水平上翻一番，年租金总额预计是现有水平的四倍，达到5万亿元/年。

参考资料：链家研究院研究报告、上海易居研究院研究报告 梁建章 任志强 研究报告

一、住房租赁市场现状

1.租房人口。2017年末，全国总人口13.9亿人。城市常住人口约8.25亿，其中户籍人口5.8亿，流动人口2.45亿。毕业生与农民工是流动人口的重要组成部分。根据链家研究院数据，2017年租房人口约为1.6亿人，占总人口的11.5%。

2.出租住房面积。根据住建部统计数据，2017年末全国城市住宅 2.25 亿套，面积合计220亿平方米，套均面积98平方米。自住与出租的比例分布情况见下表。根据下表测算，自住房的套均面积112平方米，出租房的套均面积72平方米。北京上海深圳三市住房存量总面积合计17.4亿平方米，其中出租房总面积6.6亿平方米，占比38%，说明租房在一线城市已成为常态。

二、住房租赁市场量价要素分析

中国与欧美日香港有关住房租赁市场的

1.量的因素

（1）以三大都市圈初步形成为标志，城市化进入第二阶段， 人口向一二线城市集聚

发达国家的经验表明，人口汇聚大都市圈将会是未来的长期趋势。我国三大都市圈已初步形成，对比国际经验，都市圈人口仍将长期持续增长。

对于中国来说，合理的产业分布是——高新科技、高端制造业、文化创意等产业都集中在一二线城市，旅游、农业以及能源等和资源相关的产业，以及技术含量相对较低的制造业和服务业，分布在中小城市和农村。有一半人口分布在一二线城市，才是比较合理的结果。

这样算下来，“3+20”可能是中国未来发展所需要的人口格局。所谓“3”，是指三大都市圈（合计14个城市）将成为世界上最大的都市群，进而有能力形成世界上最具规模的创新中心、文化中心和制造中心，最大限度地发挥出集聚效应的优势。而在三大都市区之后，中国还将有20个左右的二线城市，以每座城的平均人口达到1500万的规模来计算，总人口数量超过3亿人。这样才能把集聚效应充分发挥出来。目前来看，“3+20”的现有人口规模约3.3亿人，距离全国一半人口也就是7亿的人口规模还有不少距离，远未达到理想状态。

（2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁市场

行政限购使得更多人失去购房资格只能租房。

高房价使得首置年龄推后，使得更多人更长时间停留在租房市场。根据世联行的统计，2017年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2012年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假设大学生23周岁毕业）。

注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。根据链家研究院数据，一线城市在不考虑购房首付的条件下，购房相比租房需付出更多的成本（月供是月租的2.5倍）才能享受到相同的居住条件。

（3）观念升级，高收入人群主动进入租赁市场。由于受到传统观念影响，我国租房人群也主要以年轻人为主，我国约85%的租客年龄集中在20-34岁，低收入人群是当下租房市场的绝对主力军。

但国际情况来看，租客的年龄段与收入水平差异性并不明显。高层次人才愿意享受租房带来的高品质生活成为国际成熟市场的一大重要特征。

（4）租售同权逐步落实，主动租房的比例或将出现大幅提升。

2.价的因素

租赁市场规模的增长，第二个推动因素在于价的增长（租金的上涨）。而租金的提升通常由两方面因素决定：（1）租房群体有多少钱租房；（2）人们愿意花多少钱租房。

根据统计局数据， 2016 年末中国大陆总人口为 13.82亿人，2016 年全年人均可支配收入为 2.38万元；2017年为 13.91亿人，人均可支配收入为 2.60万元。

自2007年以来，我国人均可支配收入保持年均11%的速度快速上升，未来虽然可能逐渐放缓，但上行趋势不会改变。可支配收入提升使得未来租房群体在租房时，有更充足的资本。

消费升级背景下租房群体愿意提高租房支出获得更优的居住体验。目前，我国租金涨幅与人均可支配收入涨幅比起来相对较低。我国消费结构将面临调整升级，而居住升级是消费升级的重要部分，占总消费支出比例将逐步提升，租房群体提高租金支出的意愿或将提高。未来人均可支配收入的上涨或将带动租金同比例上涨（美国租金涨幅基本与人均可支配收入涨幅持平甚至略高）。

三、住房租赁市场的未来

综合以上分析，住房租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模快速增长。

未来十年，住房出租总面积（租房总人口）、房租价格预计在现有水平上翻一番。十年后到2027年，住房租赁市场年租金总额预计将是现有水平的四倍，达到5万亿元/年。