关于加强房地产企业全面预算管理问题的思考

王丽芳

【摘 要】在我国社会经济持续增长的形式下，随着金融监管升级、去杠杆政策延续，限购限贷限售叠加土地使用权拍卖出让收紧，房地产形式越发严峻，房地产企业之间的竞争不断升级。房地产企业迫切需要一套科学的、先进的、适合自身企业的全面预算管理体系，实现资源的优化配置、有效降低经营风险、强化激励机制、保障企业宏伟战略目标实现。本文阐述了房地产企业全面预算管理的重要意义，并结合房地产企业实际业务，分析房地产企业全面预算管理中存在的常见问题，进而提出加强房地产企业全面预算管理的措施。

【关键词】房地产企业；全面预算管理；存在问题；管理措施

一、引言

全面预算管理作为一项企业管理控制方法，可以将各项资源科学配置，从而提高企业管理水平。通过预算的编制、实施和修正，保障企业战略更好的“落地”。近几年来，房地产企业面临着多变的政治、金融、市场环境，内忧外患。为了有效提高房地产企业自身应变能力，赢得企业稳步发展，实现战略目标，许多知名房地产企业都在勤练“内功”，通过强化全面预算管理来提高项目成本管理、动态资金管理、绩效考核管理等课题的管理能力，优化资源配置、降低经营风险，进而提高房地产企业综合管理的能力，为房地产企业创造更大的价值。

二、房地产企业全面预算管理的重要意义

1.细化房地产企业战略目标、明确经营目标

全面预算管理促使企业战略目标细化分解为内容更具体、更确切的经营目标、预算目标、绩效指标，有利于房地产企业紧抓发展目标不偏离。此外，通过全面预算预测企业未来的经济效益、资金动态以及规避可控运营风险、财务风险，提高企业的应变力、战斗力、生命力，保障企业战略目标实现。

2.整合、优化房地产企业资源配置

全面预算管理辐射经营全过程，需要上下、全员通力协作。开展全面预算管理，有利于房地产企业的管理者对优化整合各项资源，实现资源的高效配置。全面预算将企业战略目标与成本控制、资金预算管理等系统结合起来，高效地发挥了全面预算管理“监”与“控”的作用。

3.完善房地产企业绩效考核体系，实现企业战略目标

在全面预算管理工作当中，绩效考核可以综合反映全面预算工作执行成果，通过预算、决算，能够清晰了解预算与实际执行情况，用财务指标及非财务指标给予责任中心公正的评定，奖罚分明，使员工的付出获得肯定，调动起员工的工作积极性，与公司一同向企业宏伟战略目标奋进。

三、房地产企业全面预算管理存在的常见问题

1.全面预算管理与企业战略联系不紧密

很多房地产企业的全面预算管理都是以年度财务预算管理为主，且以财务预算指标为主要考核依据，忽略了开发过程的持续性以及非财务指标的重要性。房地产企业一个项目开发周期通常在3年左右，这种跨期开发建设，必然对运营、销售以及财务融资都有跨期需求，而传统的年度财务预算无法满足这个“持续”的特殊需求，从而导致许多房地产企业在实际运营时，放弃长远、可持续性发展，片面追求短期、最大收益，从而使全面预算管理偏离了企业发展战略目标，全面预算管理流于形式。

2.对全面预算管理的定位存在偏差

房地产企业管理中，对全面预算管理的认识与定位存在偏差，忽略了预算的核心价值，弱化了全面预算管理对资源整合的协调、企业战略目标落地的服务作用。房地产企业内缺乏全员意识的现象普遍存在，认为预算管理是纯属财务行为的工作，由财务部门制定及控制即可。由于定位不准确，往往会使得在进行全面预算管理中，得不到内部其他兄弟部门的理解、支持和配合，内部资源不能最优整合，更严重的后果是，兄弟部门间，如营销部门、成本管理部门、工程部门为了自身部门的利益，排斥、阻碍全面预算管理工作的有效进行。

3.缺乏符合企业自身发展需求的全面预算编制管理体系

房地产企业工期长、项目类型多、投资地域广，各地政策差异大，行业缺乏统一参照标准，普遍存在预算简单化、片面化，带有短期性、随意性、缺乏统一性、业务驱动性。多数房地产企业预算管理仅从财务预算出发，未按照专业管理条线，覆盖全业务流程。此外，房地产政策多变，市场不可控因素较多，房地产企业为了缩短拿地到开盘的时间，边施工边改图纸，重复返工，结算成本屡破目标成本，目标成本如同虚设，使得房地产企业的盈利无法得到应有保障，资金面临重重考验。房地产企业迫切需要一套科学的、实用的全面预算编制管理体系，把全面预算闭环管理模式予以标准化，保障房地产企业的健康持续发展。

4.全面预算管理考核激励机制不完善

企业预算的实现，预算管理的执行成果，是由房地产开发企业员工创造，如果没有相应的人员参与预算管理，为预算目标贡献力量，企业战略实现就如浮云。但是，当前的预算管理考核激励机制并没有得到相应的重视，导致有些员工付出与收获并不匹配。这就使得积极执行预算管理计划的员工失去了主动性和创造性。这种缺乏相应考核制度、考核标准及奖惩措施的考核，最终无法保证全面预算管理的顺利实施。

四、加强房地产企业全面预算管理的措施

1.做好以企业战略为基础的全面预算管理

企业战略是企业的灵魂，是内化于心、外化于行的奋战纲领，全面预算管理以企业战略为总纲领，确实保障企业战略目标的实施和完成。因此，房地产企业需将战略进行分解、细化，便于各项预算目标与企业总体发展方向一致，以利于整体预算体系能为公司战略目标的实现保驾护航。全面预算管理则一切以企业战略为中心开展各项经济活动，所以企业战略与全面预算管理紧密相连，二者相辅相成，紧密不可分割。

2.正确定位全面预算管理

房地产每一个项目的开发涉及前期市场调研、营销推广、产品设计、工程开发、成本管理以及人、财、物等方方面面，全面预算管理贯穿于整个企业的经济运行管理工作中，将各个业务环节有序整合，企业管理者必须正视全面预算管理的重要地位，带领全体员工，上下同心一同参与到全面预算管理中，强化部门之间的合作，并定期组织全面预算管理培训，提高全員共识，树立统一的理念和标准，不断增强全面预算管理的合力，提高全面预算管理的控制力。

3.结合企业自身发展情况优化全面预算管理体系

不同行业、不同模式、不同阶段的企业，预算管理的侧重点各不相同，企业的预算控制必须紧抓要点。首先，房地产企业跨年经营、投入大、流动性差、资金紧等特征，决定了资金预算管理是房地产企业全面预算的核心，而成本预算又是资金预算管理的起点。所以，全面预算管理首先应狠抓目标成本，在对新项目进行投资前，综合考虑潜在因素，对开发项目进行科学的目标成本预算，发挥预算管理的指导性功效。其次，严格控制合同变更及签证的发生概率，根据目标成本、各开发成本科目、工程进度，已定合同和预计合同拟订付款计划。最后，将预算目标落地到各责任中心，实行跟踪管理。此外，相关责任部门需实时跟进销售回款，及时回笼资金，保证企业经营活动的正常进行。房地产企业应该根据自身的发展情况，不断优化本企业的全面预算管理制度，从而真正达到整合、优化房地产企业资源配置，提高企业经济、品牌效益，实现企业发展战略目标。

4.完善企业全面预算管理的考核机制

如果预算管理工作结果没有得到公平、公正、合理的考核，那考核对应的奖惩必然会打击员工的积极性和主动性。所以企业高层人员要从思想上重视对预算执行情况的监管、考核和奖惩，建立财务指标、非财务指标多维度考核模式，完善企业预算管理的考核机制，让预算管理工作的考核有章可循，将预算执行情况与各部门每个员工的奖金、晋升紧密联系起来，做到奖罚分明，从而提高员工的工作热情与积极性，保障预算目标的全面实现。

五、结语

房地产企业通过全面预算管理，增强了对日新月异、瞬息万变外部市场的适应力，有利于房地产企业优化资源配置，完善管理结构。对于房地产企业内部管理而言，全面预算管理是一项长期、系统、弹性的工程，企业需要根据自身实际情况编制预算目标，建立一套量身定制的适合自身企业的全面预算管理体系，不断细化房地产企业预算管理的管理标准，优化管理方法，升级房地产全面预算管理体系，形成与时俱进的、有创新精神的全面预算管理体系，使房地产企业永远焕发持久活力，为房地产企业战略目标实现提供可持续发展的管理保障体系。

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