租购并举政策背景下房地产市场的行为经济学解读及建议

◎袁韶华 汪应宏 左晓宝 年立辉 翟鸣元

一、研究背景

房地产是国民经济的重要产业，直接影响国计民生。近年来，围绕房地产行业，我国政府进行了若干次调控。从2015年“化解房地产库存”、2016年“促进房地产市场平稳健康发展”到2017年“让全体人民住有所居”，中央政府的调控重点逐渐转向“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。[1]中央经济工作会议也指出目前的工作重点：一是发展住房租赁市场，特别是长期租赁；二是完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，实行差别化调控。[2]住建部部长王蒙徽指出：“要持续提升公租房保障能力，优先保障环卫、公交等行业困难群体，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员、青年医生、青年教师等纳入保障范围。”[3]可见未来住房制度的核心理念将是“自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善需求优先”。

租购并举政策是对房地产市场需求的合理疏导，是对房地产领域重销售轻租赁的再平衡（我国住房租赁占比仅6%，而美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%[4]），是我国政府健全房地产市场消费结构的重要举措，将在一定程度上解决流动人口、新就业群体、低收入群体的实际居住问题。据统计，2016年末我国流动人口高达2.45亿人，2017年我国各类棚户区改造项目开工609万套，完成投资1.84万亿元，2018年新一轮580万套棚户区改造工程也已启动。[5]流动人口、新增就业人口、老旧棚户区居民购买力相对较弱，相对于高企的房价往往心有余而力不足，租赁住房将成为一定时期内的必然需求。易居研究院的调查结果也表明，城市生活租房时代已经来到，中国住房租赁市场已形成一片新的蓝海；链家报告称，未来中国将有约2亿人进入租房市场；中国银行业协会首席经济学家巴曙松也对房地产业作出了趋势性判断：中国的增量房地产需求确实在放缓，现在市场上占比越来越大的是存量市场，租房市场将迎来新发展。[6]

继北京、上海开始共有产权保障房试点之后，广州、深圳等12个城市开始了住房租赁的试点，北京、上海、沈阳、南京等13个城市开始利用集体建设用地建设租赁住房的试点。[7]据北京市规划国土委数据，北京计划于今后五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。[8]住房租赁市场的广阔前景也吸引了不少企业进驻和合作投资开发。如万科旗下的长租公寓“泊寓”、链家的“自如”租赁品牌，《南方日报》等推出的“广州地铁沿线住房平均租金汉堡指数”“长租公寓租房群体画像”等大数据分析产品[9]；建行银行广东分行也将向广东住房租赁市场提供不少于2000亿元的专项贷款资金，并设立500亿元的广东建信住房租赁发展基金支持住房租赁市场发展，此外，33家房企将推出300万套租赁房源，助力广东安居梦的实现[10]。

房屋租购并举是我国政府改善房地产消费及供给结构的有益探索，对房地产业的合理布局和健康发展意义重大。但是，房地产租赁这一消费形式却存在诸多的心理障碍、制度限制和现实瓶颈，这在一定程度上将抵消政策的效力，使租购并举举步维艰。本文基于房地产消费心理大数据调查，结合房地产市场、房地产政策分析，试图探讨租购并举政策背景下消费者市场行为的行为经济学原因，并给出了相关建议。

二、租购并举政策的市场反应

租购并举政策的实施释放了“房屋销售与租赁并重”的政策信号。2017年7月，上海首次出让租赁用地，随后广州出台“租赁16条”，北京、佛山、深圳等多个城市也陆续增加了租赁性质用地的供应；[11]北京市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行等建立的服务平台、住房租赁监管平台也已上线运行；此外，国内首宗央企租赁住房REITs产品在上交所获批；[12]开发商、中介机构、酒店等纷纷进入住房租赁领域。截至2018年3月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立，上海最多，共49家；北京已开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家。

供给侧的改变可谓风起云涌，与此同时，消费者一侧的表现却耐人寻味。京沪深等房价高企的一线城市租赁市场呈现出欣欣向荣的态势，以上海为例，2017年18个品牌长租公寓在沪项目数量增加了80%，而地理位置优越的长租公寓入住率已超过95%；北京一家名为“包租婆”的租赁机构，主推地铁沿线15分钟以内的分散式女性公寓，出租率高达95%～98%。[13]

与一线城市的火爆相比，二线城市房地产租赁市场相对平静。根据一项为期6个月的房地产消费意愿调查，在购房与租房的选择上，高达82%的被调查者选择购房，原因前3位分别为子女上学（36%）、工作需要（21%）、结婚需要（14%），最看重的社会权利主要是受教育权（22%）、医疗保险（21%）、社会保障权（18%）。选择租房的群体中，租房的主要原因分别是工作流动性大（38%）、购房压力大（14%），他们倾向于简单或中等装修的房屋（87%），要求租赁房源交通便捷（26%）、地理位置优越（24%）、租金合理（17%）且治安良好（17%）；在房屋租赁过程中，他们最担心的行为分别是：业主随意违约、驱赶房客（27%），不退押金（23%），乱涨租金（22%）等。

一线城市高企的房价是很多青年群体、新就业群体、外来打工者的住房之殇，租房是别无选择，而二线城市消费者乐购舍租的行为则体现了消费者对政策落地实施的市场瓶颈的真实担忧。

三、房地产市场行为的行为经济学解读

（一）行为经济学的理论[14]

行为经济学（Behavioral Economics）是西方经济学的前沿学科，是经济学和心理学的结合，由Daniel Kahneman和Amos Tversky等人创立，近年来许多诺贝尔奖获得者都来自行为经济学领域。不同于传统经济学的理性经济人假设，行为经济学关注人行为背后的潜意识动机，因为人的非理性行为，不是偶然的发挥失常，而是普遍存在的。

（二）“有土斯有财”——消费者热衷购房的心理基础

租购并举政策的最大心理障碍来自中国老百姓几千年来形成的思维惯性，即“有土斯有财”“安居才能乐业”的观念。相对于其他财产，土地和房屋偷不走拿不去，它带来的莫大安全感是任何其他财产都无法比拟的。“广置田屋传之子孙”是很多中国人的生存哲学，也是现代社会众生相的典型缩影。“一鸟在手好过百鸟在林”的实用主义思想，在商家、炒家巧妙营造的“劲销盘”“日光盘”的推波助澜下，很多消费者过高估计自己的消费水平和抗风险能力，举全家之力，耗尽几代人积蓄，甚至背负高额债务杀入购房市场。过高的杠杆率加大了个人风险，降低了生活质量，也为社会稳定带来了隐患。

（三）“懊悔理论”“博傻理论”——消费者追涨的心理内因

Gloomes和R Sugden提出了“懊悔理论”（Regret Theory），将其作为偏好反转发生的一种程序理性的解释。该理论认为人们对某个赌局的偏好依赖于可以选择的其他可能选项。懊悔理论效用函数具有斜对称特性，且人们会偏爱较小程度的失望，这种心理特质被称为懊悔厌恶（Regret Aversion）。

经过近20年的高速发展，虽然房价高涨屡被人诟病，但房地产市场也成就了无数的富翁，当购房群体成为既得利益者，累积了百万千万资产时，当时基于财务状况、市场预判或者政策预期而没有购房的群体面对现在依然高位运行的房地产市场，只能望洋兴叹。政策数十次调控，房价屡调屡涨的现实更强化了房价高涨的心理预期。因为害怕后悔，害怕房价涨得更高，很多刚需消费者也在“羊群效应”的裹挟下，基于对以往房价更低时没有购房的“懊悔厌恶”心理，为了减少后悔，义无反顾冲进了房地产市场，“宁与人共醉，不要我独醒”，投机者的入市则使得这种追涨态势更加疯狂。

“博傻理论”是指在资本市场中，人们完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿买走。“博傻理论”告诉人们最重要的一个道理是：在这个世界上，傻并不可怕，可怕的是做最后一个傻子。在这个击鼓传花的游戏中，很多城市的房价芝麻开花节节高，与收入、GDP悬殊巨大：河南许昌和焦作的房价最高点与省会郑州不相上下；安徽阜阳和安庆的房价最高点已达到省会合肥的水平；浙江海宁和柯桥的房价最高点与省会杭州基本持平……这些房价高到离谱，远远脱离了当地居民的消费能力。

如果说“懊悔理论”是普通刚需阶层无奈进入楼市的心理动因，“博傻理论”则使炒家们陷入了最后的疯狂，导致楼市脱离了居住属性，变成了奢侈品和投资品。

（四）“地王”——开发商撬动楼市的“价格之锚”

“锚定效应（Anchoring Effect）”是指当人们对某个事物或事件做评估时，会依赖周围的环境，会将某些特定数值（称为参照点）作为初始参照值，这个初始参照值像锚一样制约着评估结果，从而影响消费价格。

“地王”就是开发商撬动楼市的“价格之锚”。每当新的“地王”出现，周边楼盘都是涨声一片。土地已是天价，再加上楼盘的建设成本，房价岂能不高？“地王”的出现成为衡量周围房产价值的锚定点，带动了上涨预期，进而导致周边房价上涨，成为楼市火爆的助燃剂。在个别调控措施乏力的城市，甚至出现了只用来拉高房价的“地王”，开发商只热衷于拍出天价土地，拉高周边房市，囤积几年后在价格高位将土地转手获利，这样的土地离房屋的建设日期万里之遥。类似的策略轻松化解了政府供地的努力目标——住房供给，使房价长期高位运行。

（五）“效用贴现与跨期抉择”——消费者购房而不租房的潜意识动机

贴现是指客户在急需资金时，将持有的商业汇票，经过背书卖给银行，以便提前取得现款。经济学中的贴现不仅用于金钱，还用于效用。传统的贴现效用理论认为，各个时段的贴现率恒定不变（保罗·A·萨缪尔森），而George Loewenstein对此进行了修正，他发现收益和损失的贴现率不一致，远期的收益比较不值钱，贴现率更高，而远期的损失更值钱，贴现率更低。而跨期抉择是针对不同时间段，对“成本—收益”进行的权衡。

购房的一次性成本较高，且发生在近期，而租房可以减少一次性支付的资金压力，成本较低，但要在未来持续性地面临损失（租金），即远期损失，因为远期的损失更值钱，一次次付款的痛楚，将降低人们居住的愉悦感。再加上中国房地产中介行业管理缺位，对租客的权益保护欠缺，房东随意涨租金，驱赶租户，使得租客没有心理的安全感。而且租金支付只是换来暂时的居住权，产权是别人的，在房地产景气的时候，房地产价格水涨船高，租金也相应抬高，支付的痛楚将与日俱增，而房地产不景气的时候往往伴随着整个社会的通胀，住房依然具有保值增值功能，产权的重要性更加凸显，租房者远期的损失更大。根据损失规避原理，消费者无论是基于远期支付的更大痛楚，还是基于对房地产产权的拥有，或是对租赁安全感缺失的抗拒，都会选择购房，而不是租房居住。

（六）“禀赋效应”——房东惜租的潜意识动机

行为经济学认为，人们为获取商品愿意支付的钱数，要大大低于被纳入参考点后放弃该商品所愿意接受的钱数，即同样一件商品，拥有这件商品的人，比那些还未拥有的人，会对其估价更高，所谓“敝帚自珍”。

该理论可以解释房东的惜租行为，房屋的价值在其拥有者（房东）眼中，比潜在的租客眼中的价值要高，房屋出租虽然可以带来租金收益，但是由于法律规范的缺失、房客与房东的互不信任，所以房东更担心潜在的房屋设备损坏、非法使用、房屋贬值等风险，房东（尤其是新房的房东）宁愿将房屋空置，也不愿出租。而拥有大量房源的投机炒房客更是倾向于将房屋伺机高价转手，而不是出租，这导致了大量的房屋空置，不仅是社会资源的巨大浪费，也是房价虚高的主要原因。这些空置的房源是政府租购并举政策供给侧改革，以及房地产调控的重中之重。

四、租购并举政策的实施建议

（一）租赁市场的发展取决于中国人土地情结的改变

房屋租赁市场与销售市场合理并存，消费者可以按自身消费水平、消费习惯自主选择，这是衡量房地产市场是否成熟、健康的关键，国外的房地产市场体系已经相对完善，如德国、法国等，但我国目前房屋的租赁以热点城市为主、中短期租赁为主。租赁市场（尤其长期租赁）的发展需要革新中国人延续千年的土地情结，非一朝之功。长期租赁虽然有助于保证房地产市场的稳定，但长期租赁资金回收期长，收益相对较低，风险较高，所以很多开发商倾向于销售物业，而不是持有出租。

就目前而言，房屋租赁应主要面向一二线热点城市的新入职群体、低收入群体、工作不稳定人群、青年群体，由市场提供租赁房源，结合区域特点、就业特点，结合住房公积金提取使用制度改革等，为其提供住房保障，构建租购并举、健康发展的房地产市场。

（二）应注重相关政策的构建与完善，减少消费者“懊悔”的砝码

在房地产市场调控中，应注重相关政策的不断完善，应注重政策的实施效力，减少购房者期待与现实之间的心理落差，减少政策失灵对消费者的反向激励，从而减少购房者的后悔值，使房地产销售市场回归合理水平。市场大量的空置房源、恶意炒卖行为应成为房产税、空置税的重点征税对象，房地产市场的健康发展需要财政政策、税收政策、土地政策、利率政策等的综合应用。

（三）减少土地财政的依赖，避免“地王”的领涨效应

高房价源于高地价，土地财政是高房价的最大推手。地方政府作为垄断的土地供给者，是卖地经济的最大受益者，如果不进行土地财政改革，许多地方政府将面临破产，国民经济将无可维系，严重影响社会的稳定。地方政府应采取科学合理的竞标方式出让土地，避免仅用于撬动楼市价格的天价土地的出现，用补差价、市场准入、限期开发等手段加强这些“晒太阳”的“地王”的治理，惩罚失信开发商的炒卖土地行为，避免“地王”的领涨效应，促使房价合理回归。

（四）完善房屋租赁双方权益保障机制，构建公平、守信的市场氛围

政府应注重相关法律法规的完善，加强房地产中介的管理，防止中介交易欺诈、违法吃差价等行为；也应加强房地产租赁双方权益的保护和违规行为的惩罚力度，杜绝房东随意驱赶房客、租金乱涨、交易欺诈、不退押金以及房客拖欠租金、损毁设施、非法使用等市场乱象，这方面可借鉴世界各国的成熟经验。

如德国，房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用；房租超过“合理房租”20%属于违法，超过50%构成犯罪；[15]房东有权获得租客的重要个人信息（工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等），租客连续两个月没有付全租金，业主可以要求租客搬走，也可申请法院强制执行。意大利要求租客必须把身份证件复印一份留给房东，由房东报警察局备案，不履行该义务是违法行为[16]。英国地方政府也颁布禁令驱逐不良房东与中介机构，维护房屋租赁市场稳定。日本对房地产中介从业者有严格的注册和考核管理制度，租房要有保证人，提供经济收入、诚信记录等，以防租房者交不出房租。美国纽约甚至专门有“租金控制及稳定”政策，约定每年租金只能以非常小的比例上涨，但如果租客年收入超过一定数额，租金就恢复到市场价[17]。

政府健全市场法律法规，保障租赁双方合法权益，才能给房东、租客提供事实上和心理上的安全感，长期租赁才有可能成为中国老百姓的居住常态，这对于一线房地产销售市场的降温至关重要，对租赁市场健康发展意义重大。

（五）空置房源的激活——租购并举政策背景下供给侧变革的首要着手点

房屋租赁市场的发展需要解决租赁房源的供给问题。向市场出让租赁用地，或者试点集体土地上开发租赁房屋，固然有助于增加租赁房源供给，但周期较长，且可能由于投资回收期过长、风险较大被开发商弃买，短期内增加租赁房源供给最有效的方法莫过于激活空置房屋，这对二三线城市尤其重要。

大量空置房屋是投机盛行的后果，也是影响房地产市场健康发展的重要隐患，世界各国都对房屋的浪费行为予以坚决打击，如征收空置税、罚款甚至直接推倒，防止社会资源浪费（表1）。日本针对空置房屋（长期无人居住且连续五年没有水电消费），推出了“空置房银行”服务，由地方政府委托的机构运营，辅之以税收优惠、补助金、制度扶持，致力于修缮和重新利用空置房，相关部门可以对房主提出改善建议、劝告直至采取强制修缮措施并要求房主承担相关费用。在“空置房银行”登记的房主不仅更易找到房客，而且还可能获得修缮、改造空置房的补助金。[19]

表1 各国防止房屋空置的措施[18]

我国房屋租赁市场的发展可以空置房源的盘活作为主要入手点，结合对租赁双方权益的保障，辅之以各类政策措施（如空房出租用作住房给予免税、奖励；空置超过三个月征收空置税、社会资源浪费税等），鼓励空置房源进入市场。当自身权益可以得到法律的有效保障，禀赋效应所带来的不安全感将大大减少，房东的出租意愿将大大提高，从而可以短期内增加住房供给、缓解住房紧张问题。长期来看也有助于减少社会资源的浪费，打击投机炒作，促进房价合理回归，这对整个实体经济的发展有百利无一害。

五、总结

租购并举政策作为一种消费导向，目的是促进房地产消费结构的合理改进，防止民众过度透支消费能力。但是由于中国老百姓买房置业的消费倾向短时间内难以改变，且住房上附着的社会权利目前没有替代机制，所以近期我国房地产租赁市场将以短期租赁为主，以一二线城市为主。政府应关注弱势群体的住房保障，注重廉租房、公租房的建设，完善公租房的申请和退出机制，优先保障困难群体，这是建设稳定的房地产市场的基础。政府还应注重租赁、中介管理等相关政策的完善，保障租赁双方的合理权益，维护公平、诚信的市场氛围，这是长期租赁发展的前提，也是租赁成为中国百姓生活常态的必经之路。