浅谈房地产项目投资管理

赵维东

[摘要]随着我国城镇化进程的加快和房地产业的迅猛发展，房地产市场竞争等问题日渐突出，在这种大环境下，加强建设项目管理成为房地产开发企业所面临的重要问题之一，也是企业生存发展的需要。项目管理水平直接影响着项目的经济效益，也是企业综合管理能力的重要体现。本文主要从项目决策阶段和项目实施过程中的几个重点阶段的投资成本管理进行阐述。

[关键词]房地产；投资控制；成本控制；风险控制管理；对策文章编号：2095 - 4085（ 2018） 01 - 0139 - 02

1 建设项目投资管理的任务和要求

建设项目投资管理就是为达到预定的投资目标而对开发建设项目的投资情况所进行的全过程动态管理过程，在项目实施过程中采取科学的管理工具和合理的管理措施，及时纠正项目进展过程中出现的偏差，有效的辨识和应对风险，切实保障项目各个阶段的顺利实施，从而使建設项目达到良好的经济效益。做好投资控制，需建立一支高素质、专业化的管理团队，还要健全组织体系和管理制度。建设项目的投资管理主要包括项目的决策阶段、实施阶段和投入使用阶段。

2 房地产项目投资各阶段的控制措施

2.1 项目决策阶段的投资控制

项目决策是由决策层在调查、研究的基础上，通过科学系统的分析，对投资项目的可行性作出的正确的判断和决定，这是项目投资的前提条件，主要包括可行性研究、项目评估和项目决策等内容。项目决策是投资成败的关键，要及时了解国家的相关政策，认真组织市场调研，对投资环境和未来的发展趋势进行全面的分析后做出正确的市场定位，并制定的详实的可行性研究报告，可行性研究报告应包含的项目的基本情况、市场环境形式、初步规划设计方案、建设成本和投资效益测算和风险控制等内容。项目决策阶段工作量大、内容复杂，且涉及范围极广，每一项工作都要做到周密细致，做到所搜集的数据准确有效，为项目的立项做出科学的依据。

2.2 选址、征地阶段的投资控制

建设项目的选址是影响投资成本的一项重要环节，直接影响着项目的投资成本和项目是否能够顺利进行，需结合城市的整体规划全面考虑地理位置、交通状况及周边环境等外部环境因素，以及项目用地上原有建筑物、构筑物以及地下管线的归属权和拆迁补偿等不利因素。

2.3 设计阶段的投资控制

建设项目的设计阶段属于实施阶段的重要组成部分，一般划分为初步设计和施工图设计两个阶段，是项目实施的关键阶段。据统计，工程设计费仅为建设成本的2%左右，但对工程造价的影响程度可达75%以上，科学合理的设计可大幅度的降低工程造价。可见设计阶段在项目成本控制中的重要作用，必需采取切实可行的措施以保障项目成本得到有效控制。

设计单位的综合实力是出具良好的设计文件的重要保证，应按照法定的程序，本着公平公正的原则，并采取设计方案与经济成本相结合的方式择优选择设计单位，建筑设计方案应依据设计任务书、设计规范等文件规定从设计构思超前、平面布置合理、建筑风格独特等方面进行全面考虑。在设计阶段采取合理的限额设计也是降低工程成本的有力措施，限额设计需要设计人员熟悉工程造价知识或由造价部门共同参与，以便于奖惩本控制在概算限额之内。设计完成后要认真做好个专业施工图纸审查，确保施工图纸的科学性和合理性，是保证工程项目顺利进展的需要，避免出现因图纸问题造成的不必要的损失。确保工程设计既要保证结构安全，又要降低工程造价，达到经济、适用、安全的目标任务。

2.4 招投标阶段的投资控制

设计、监理、材料供应及施工单位等各工程参与主体的素质直接影响着工程项目顺利进行，建设单位应按照法定程序组织招投标并择优选取，选择综合实力强、社会信誉好的合作单位，将会对整个项目的推进起到积极的作用，同时也有利于项目的成本控制。

（1）招投标前首先做好招标文件的编制，造价部门或委托代理机构应认真搜集、整理和分析相关资料，充分考虑影响工程造价的政治、经济等因素，然后编制招标文件。招标文件的内容力求周密、严谨，并说明未明确之处的相关处理办法。

（2）组织招投标应本着公平、公开、公正的原则，严格做好各方的资质审查，并根据需要做好各方资质和业绩的调查，以避免资质挂靠、违法转包、违法分包、围标等违法行为。同时，招投标过程也不应受外来因素的影响。工程发包应注意，保温层和防水层等容易因工序而交接产生扯皮的分项工程，不宜单独发包，以免出现问题时难以找到具体责任方，使建设方的利益遭受。

（3）做好项目控制价，让合理低价者中标，这是既保证工程质量又降低工程造价的重要措施，坚决避免低于成本价格的恶意竞争。

（4）按合同法和相关规定及时做好合同签订工作，明确各参与主体的权利、责任和义务。合同制定应做到公平、公正、内容全面，必要时组织多部门从不同角度进行会审，并应注明因各种因素造成的索赔和风险的承担，以避免不必要的纠纷，最大限度的保护合同各方的经济利益。

2.5 施工阶段的投资控制

施工阶段也是项目实施阶段投资最大的组成部分，工程项目的建安成本约占到项目总投资的50%～ 55%，做好施工阶段的成本控制对整个项目是至关重要的。施工阶段的成本控制主要包含以下几个方面。

（1）技术措施：组织工程图纸会审，及时解决施工图纸中存在的问题，避免因此造成的变更、签证、索赔以及工期损失；对进场材料按规定进行抽检，严禁使用不合格的材料；建立质量保证体系，制定质量管理制度，落实质量责任，做好工程质量监督检查和分部分项工程验收，及时发现工程中出现的质量问题，保证工程质量、安全的前提下保证工程进度，这是工程成本控制的保障。

（2）经济措施：制定签证审批制度，杜绝发生不合理的经济签证。制定工程款支付流程，首先由工程管理部门审核工程形象进度和质量安全目标，然后交付造价部门审核工程量，经相关领导批准后有财务部门根据合同约定支付工程款。

（3）管理措施：施工阶段的项目管理是动态的管理过程，施工阶段的项目管理需要多部门相互配合，及时发现项目进展过程中出现的偏差，并采取合理的措施进行纠正，积极做好项目管理的事前预防和事中控制。

3 竣工结算阶段的成本控制

竣工结算必须按照法定程序和合同约定进行。工程竣工验收后，首先由建设单位组织设计、监理、施工单位等部门进行竣工验收，验收合格后由施工单位按要求編制并提交竣工结算报告，竣工结算报告包含编制说明、竣工图、结算书（附电子版）及与所有相关的经济证明文件等，建设单位应对施工方提交的竣工结算报告组织初审，初审合格后签发工程竣工结算通知单并进入复审程序，审查过程中应仔细审查结算资料的完整性和真实性，检查无误后在在工程竣工结算资料审查意见表上签署复审意见，如发现问题及时与申报单位沟通。审查通过后复审单位工程结算通知单上签署意见。审查过程中严格按照合同约定和相关结算文件执行，防止漏算、重算和误算；工程款的支付要根据合同规定，并根据约定扣留质保金。

4 后期运行阶段的费用管理

房地产项目交付使用后的售后服务和保修工作也是非常重要的，直接影响到企业的经济效益和社会信誉，所以必须认真做好物业管理服务工作，并积极处理业主提出的质量问题。施工合同中应明确施工单位和材料供应方的保修责任，对某些容易出现问题的分项工程应适当延长其保修期限，严格按照合同约定控制质量保证金的管理和返还。

5 房地产投资风险控制措施

房地产投资风险伴随项目进展的各个阶段，主要包括经营风险、市场风险、财务风险等方面，需要投资者在不同阶段采取相应措施充分做好风险管理。掌握国家经济政策和发展方向，做好项目的可行性研究，项目决策应与国家的房地产政策相适应；组织专业团队深入做好市场调研，根据需求做出市场定位；加强团队合作，成立由多部门组成的风险管理体系，定期组织风险的专题研究，不断提高风险预测、风险识别和风险应对能力。

6 结语

房地产开发项目投资控制管理是贯穿项目决策、实施、投入使用等全过程的动态管理过程。做好房地产项目管理控制必须建立完善的投资控制管理体系，健全各项投资管理制度，在掌握国家政策的基础上正确做出项目决策和符合市场需求的市场定位，切实做好项目实施阶段的各项工作，不断提高企业抵御风险的能力。项目的正常运行，离不开企业各部门的精诚合作，需提高全员管理意识和主人翁的责任感，齐心协力做好项目开发过程中每个环节的控制和管理，保障项目各项投资目标的实现。

参考文献：

[1]王雪青，建设工程经济[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.

[2]刘国冬，王雪青.工程项目组织与管理[M].北京：计划出版社，2011.

[3]建设工程投资控制.2016.

[4]建设工程项目管理.2016.