中国征收房产税的意义与可行性

朱静雯

摘 要：近些年来，学界有学者呼吁中国应当效仿欧美国家改革房产税，以抑制严重的炒房现象，国家也在2011年于上海、重庆分别进行房产税试点改革。然而，我国的房产税试点改革无论是在财政税收还是抑制房价方面都没有达到预期的目标。为何中国要征收房产税？其意义在哪？是否具有可行性？还是值得深思。

关键词：房价；改革；房产税

中图分类号：F42 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2018）04-0101-02

进入新世纪以来，中国经济的不断发展和人们对居住需求的日益增高。住房供不应求，我国房地产市场价格持续走高。针对这一问题。国家进行了房产税试点改革。本文即针对国家房产税这一措施意义与可行性进行简单的分析。本文共分为四部分内容，第一部分主要介绍房产税的相关概念；第二部分从四个层面简述中国征收房产税的意义；第三部分从现状出发，分析我国征收房产税存在的难处；第四部分从实际出发，给出几点中国房产税改革的方向意见。

一、房产税的概念

房产税是当代国家税收体系中的重要稅种，与地产税共同构成房地产税收的基本系统。目前西方国家普遍开征房产税，以美国为例，美国征收房产税是指就“房产与房产相连的土地的价值”征收一定比率的税。其中，“价值”的判断可采用市场估价法、成本法、收入法。在美国，不是使用这三种方法中的某一种来进行价值评估，而是用不同的方法对不同类型的房产估值[1]。“对于有频繁交易的房产，采用市场价值法；对于新建房产或有特殊用途的房产，采用成本法；对于类似商场购物中心等能够创造收入的商业性房产，采用收入法。同时“税率”也一直呈现不断变化的趋势，不仅仅体现在每个州的税率不同，同一个州在不同年度的税率也不相同。这是因为，美国在计算房产税税率时主要考虑税收杠杆对房地产业的调控作用，所以，房产税率会根据房地产的市场供求状况不断变化。

所以说，税收不仅是财政收入的主要来源，也是调解社会经济的重要杠杆。我们不能只关注到税收的经济效益，还要关注到税收的社会效益。

二、中国征收房产税的意义

（一）增加财政收入

毋庸置疑，征税的首要目的就是增加财政收入。而房产业在任何一个国家都是利润及其丰厚的产业，对房产征税能显著增加财政收入。但正像我们前面所提到的，增加财政收入不是税收的唯一作用，如果国家仅仅为了拓宽财政融入渠道而征收房产税其实是一个非常危险的行为。因为，国家今天能够为增加财政收入开征房产税，明天就能为增加财政收入开征另一个税种，这是不符合社会效益的举措。中国征收房产税应当还有其他更重要的意义。

（二）抑制高房价

近些年来，中国人民对于住房、看病、医疗问题怨言不断，尤其是住房问题，成为许多中国人一辈子的负担，原因就是房价过高，难以承受。事实上，住房相对于其他商品，价格高昂是理所应当的，且全世界都存在房产投资的行为，所以，高房价不是仅存于中国的现象。但是，由于中国人均收入不高，物价水平飞涨，其他社会负担也十分繁重，所以高房价给人民带来的“灾难”可以说是毁灭性的，抑制高房价也是人民群众的呼声。

（三）促进财富再分配

目前中国贫富差距现象比较严重，由此导致的社会问题层出不穷。税收是资源再分配的高效工具，而房产税又是促进二次分配的极佳税种。正如上文所述，住房在中国的价额一直都是居高不下，如果对个人房屋，尤其是对富人拥有的两套及两套以上房屋征收房产税，在调节财富分配方面可以发挥积极作用[2]。

（四）防止腐败的作用

2017年，不动产登记制度在中国正式实施，学界也就此机会呼吁房产税改革，期望建立与不动产登记制度配套的房产税征收制度。其中有不动产登记制度和房产税双重阻遏腐败行为。虽说不从制度层面抑制腐败是没有办法真正防止腐败的，但是作为一种防范或预警措施，房产税的实施或许对防止腐败有一定作用。

三、中国征收房产税的困难

中国现行房产税法的基本规范，是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。中国房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋，不涉及农村及城镇居民居住用房。现行房产税采用比例税率，主要有两种：一种是房产原值一次减除10%～30%后的余值计征，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征，税率为12%[3]，这样的房产税征收方式，存在许多严重的弊端。

（一）与房产相关的税种较多，征收房产税会导致重复征税

在我国，与房地产有关的纳税名目竟多达14种，房产税仅作为其中的一个具体税种，主体性不强，重要性也没有受到应有的重视，更无法与国际通行的以房产税统一各种房地产税收的做法接轨[4]。《条例》所明确的房产税征收办法，可能与其他税种的税收方式存在重合或交叉，房产税与契税、城市土地使用费、土地增值税以及与房产有关的营业税所得税等，都是一揽子房产税收课目。重复征税只在增加财政收入上有贡献，而无其他任何社会效益，更徒增纳税主体的经济负担，本质上是不公平的。

（二）房产税税率不适应社会经济条件的变化，难以起到税收杠杆的作用

我国的房产税率是恒定税率，一种是房产原值一次减除10%～30%后的余值计征，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征，税率为12%。恒定税率在计算上较为简便，有利于税款的快速计算与征缴，但恒定税率最大的弊端就在于难以发挥税收杠杆的作用。社会经济环境是在不断变化的，房价也有高低起伏。房地产市场不景气时，要降低房产税率刺激消费；房地产市场泡沫涌起时，要增加房产税率，抑制炒房行为。上文中提到，美国在征收房地产税时，就是采取浮动税率，不仅每个州的税率不同，同一个州在不同年度的税率也不相同。中国在房产税税率的设置上可以借鉴美国的做法。

（三）房产税的征收对象不全面，很难起到调控房价的作用

人民群众最关心的是住房价格的问题，而房产税的征收对象中恰恰没有住宅。中国房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋，不涉及农村及城镇居民居住用房，也就是说现行的房产税对那些故意炒高住宅价格的行为毫无约束力。但是，如果一味地对住宅征税，又会使已经花费一笔巨款购置房屋的普通百姓在经济上雪上加霜，所以即使对住宅征收房产税也要分人群分对象，而不是统一口径，只有这样，税收的调控作用才能彰显出来，房产税才能实现其社会效益。

（四）国家难以合理运用房产税

税法的基本原理之一就是“取之于民，用之于民”，而我们国家对于房产税的适用规定不清、执行不明。房产税的征收可以给政府带来巨大的财政收入，如果政府可以落实运用到百姓身上，税收的真正意义方能得到体现[5]。房产税从理论上应该用于城市公共房屋及其配套设施的建设，倘若政府能够利用房产税新建大量的住宅保障房，居民的住房問题将得到很大改善，高房价也会在一定程度上得到控制。

四、中国房产税改革的方向

从上文论述中可以看出目前中国确实需要征收房产税；但同时也可以看到在征收房产税上的不足之处，说明目前中国房产税的征收在制度设计层面上已经落后于社会经济环境，需要进行改革。2011年，首轮房产税改革分别在上海、重庆拉开帷幕，改革既带来了可喜的变化，也暴露出许多新问题。

（一）扩大房产税的征收范围

我国目前房产税的征收范围还不涉及公民的住宅，应当适时地将公民住宅也纳入房产税的征收范围中。随着社会的发展和经济的进步，人民生活水平有所提高，这一切都使得房产征税的基础日益建立起来，扩大征收范围成为可能[6]。税收基础的增大首先增加的是财政收入，但更重要的是税收杠杆得以发挥作用，减少房产投机，抑制房产泡沫，使社会经济发展更加合理健康。对于住宅征收房产税，既可以面向城市住宅，也可以面向部分农村住宅，综合考虑各地区的经济水平，逐步实现税收在地区间的平衡。

（二）设计合理的房产价格评估机制

房产税的开征，首先要求对房屋的价格有明确的估测，因此设计合理的房产价格评估机制迫在眉睫。房产价格的评估必须权威、公平、公开，能够受到监督，否则会使人民群众产生不信任感。房屋可能是普通中国人穷尽一生心血才换来的，倘若标准不合理或者评估员任性评估，导致房屋估价过高，迫使户主多缴税，则严重侵害了公民的权益；相反，房屋估价过低，不但会使国家财政收入减少，也直接削弱了税收杠杆的作用，房产税征收的目的难以得到实现。所以，借助现代的计算机数据库技术，设立相关的监督机构，为房产税的征收和发展提供强有力的保障[7]，并根据各地经济发展的实际情况设置浮动房产税率或许是一种较好的策略。

（三）明确房产税的用途

房产税应该用于与公益住房相关的公共事业。美国的做法是：房产税的70%都用于义务教育、治安改善和公共环境的优化等方面，很好地将房产税用于民生事业，真正做到房产税取之于民用之于民，提高了房产税的公信度以及民众的参与积极性[8]。我们国家在对房产税进行改革的过程中，应当充分重视房产税利用的透明度。只有让纳税人清楚地知道自己缴纳的税款用于何处，他们才能对税收保有较大的信心，征收房产税的阻力才会减少。

（四）完善相关配套制度

正所谓罗马不是一天建成的，房产税计划也不是一日可以完成的，它需要很多配套制度配合完成。缺少了这些辅助措施，房产税的征收相对会困难些，实施起来也没有那么容易。相应的制度主要有：不动产登记制度、财产评估制度、不动产交易平台、税收监管平台等。我国可以学习这些国际上面通用的做法，实施房地产评估制度，这样可以建立一种“税收收入随着房地产价格和一般物价上涨而增长的机制”[9]。

五、结语

中国房产税改革的最终目标是建立和健全中国现行的房产税制度，解决居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。上海和重庆的房产税改革虽然暴露出不少问题，但也呈现出许多新气象，给我们带来不少启示。未来中国要在全国范围内推行改革后的房产税，根本上要从人民利益出发，并结合各地不同的经济发展条件，审时度势，因地制宜，推出符合我国国情的房产税制度。

参考文献：

[1]丁可可.从国外经验看中国房地产税制改革[J].重庆第二师范学院学报，2015（2）.

[2]李辉.试论中国房产税的功能发挥与立法改革[J].吉林工程师范学院学报，2013（8）.

[3]李晓乐.当代中国房产税改革的思考[J].文化商业，2012（3）.

[4]傅樵.中国房产税的溯源现状与展望[J].云南社会科学，2014（2）.

[5]段涛.中国房产税改革刍议[J].邵阳学院学报，2011（1）.

[6]刘纯林.中国房产税改革的法理分析及推进策略[J].江汉大学学报：社会科学版，2013（4）.

[7]付光富.中国房产税改革的思路及对策浅析[J].曲靖师范学院学报，2014（3）.

[8]郭芳，朱含露.中国房产税改革试点探讨——以重庆和上海为例[J].当代经济，2012（5）.

[9]魏勇.我国开征房产税的可行性研究[J].云南农业大学学报，2011（3）.