香港九龙土瓜湾牛棚后部地段活化及其影响评估方法研究

肖洪未

罗 燕

历史建筑，作为城市及社区重要资产，在国内由于缺乏相应法规作依据而参照文物保护法采取冻结式措施进行保护。国内学者一般认为历史建筑需要在保护原真性基础上进行利用，即采取更新、整治等多样化的手段进行活化利用，普遍认为活化利用对历史建筑的保护影响是积极的。阮仪三教授、郑时龄院士提出了上海外滩地区历史建筑需要采取保护与利用相结合以及多样性保护的措施[1-2]；张松围绕历史建筑基本概念、评估标准、保护管理和保护修缮的原真性原则等进行了分析与探讨[3]；钱锋、牛亮以上海文远楼历史建筑为例，探索生态化的保护与再利用策略[4]；蒋梁鹏、杨昌鸣等以近现代历史建筑为对象，探索了上海历史建筑更新中既保护原真性又适应时代需求的更新模式[5]；杜晓峰探讨了位于历史文化街区内的历史建筑保护与整治相关问题[6]。尽管大部分学者认为利用、更新、整治等多样化的手段对历史建筑的保护影响是积极的，但并未通过影响评估环节进行检测，难以判断活化利用对历史建筑的价值所产生积极影响的结论的科学性。因此，影响评估是关于历史建筑活化对其价值产生影响进行提前预测、判断的重要工具，故对于保护具有重要意义。中国香港较早针对历史建筑的活化利用开展了影响评估，并且颁布了影响评估的政策，在影响评估实践方面积累了丰富的经验，可以为内地历史建筑的活化利用方法探索提供借鉴。

1 香港历史建筑活化计划与遗产影响评估概况

1.1 历史建筑的活化计划概况

香港政府在2007活化政策行的重要年度《施政报告》中推出“活化历史建筑伙伴计划”(简称“活化计划”)，作为政府文物保育政策一系列措施的主要部分。香港历史建筑分为法定古迹和评价历史建筑(一级、二级、三级)，前者受到法律保护，后者只是作为预警系统，不受法律保护，从而促进了历史建筑保育与活化事业的开展。香港历史建筑的保育与活化方法多样，通常采取“外观不变，内部功能置换”“保留局部，加以展示”等多种活化保护方式[7]。香港历史建筑的活化计划有别于历史建筑的更新概念，更新强调对历史建筑功能、结构及其元素的改变，而活化计划是在遗产价值评估基础上制定保护与活化政策，并提出活化计划方案的整个过程，更新只是活化计划方案关于项目变更的一项内容。

1.2 遗产影响评估开展概况

香港1997年正式实施的环境影响评价制度将文化遗产影响评价(CHIA)纳入香港环境影响评价的重要内容，一直持续到2007年，文化遗产影响评估都是在环境影响评价框架下开展的；2007年8月香港行政长官在《2007—08施政报告》中规定了凡涉及历史文物建筑的所有新基本工程项目必须进行文物影响评估。自该报告发布起，遗产影响评估成了香港文物古迹保护管理中独立的体系，通常将遗产影响评估和文物保育政策中的“活化历史建筑伙伴计划”结合，开展活化历史建筑伙伴计划的遗产影响评估，评估的目的主要是为城市复兴政策服务。近几年香港已实施的遗产影响评估实践都是因活化计划进行开展，并且成为活化计划的重要环节[8-9]。截至2015年5月底，香港共有3 389项不同规模的新基本工程项目曾经接受文物影响评估机制的评估，其中有46项接受了全面的文物影响评估，以评定对邻近区域具有历史及考古学价值的地点及建筑物的影响[10-11]。

2 香港九龙土瓜湾牛棚后部地段活化及其影响评估案例研究

图1 周边位置关系图[12]

图2 场地现状实景[12]

香港历史建筑的活化，是在遗产价值评估基础上制定保护与活化政策，并提出活化计划方案(包括保留、变更、展示等)的整个过程。为此，该案例首先从遗产地牛棚后部地段的现状真实性及价值开展评估，然后阐述了项目的活化政策及其活化计划方案，最后对活化计划的变更影响进行评估。因此，按照“现状概况”“价值评估”“保护与活化政策的制定”“活化计划方案”“活化计划的影响评估”的逻辑对位于香港九龙土瓜湾地区的历史建筑牛棚的后部地段活化过程及其影响评估案例展开研究，可以为内地开展历史建筑活化利用及其影响评估方法探索提供借鉴。

2.1 现状概况

2.1.1 周边概况

项目位于九龙土瓜湾地区圣掸人路和九龙城市大道的交叉区域，紧邻北部九龙土瓜湾牛棚艺术村。东侧为马头角加气站，南部为土瓜湾娱乐场，西部为商住发展区，北部为十三街道商住发展区。西北角(项目后部地段与牛棚前部地段延伸交叉区域)为城市基础设施，包括马头角垃圾站、充电站和公厕[12](图1)。

2.1.2 研究区域

影响评估范围为该项目区域(牛棚后部地段)，历史发展研究涵盖蓝色点划线圈定的包括牛棚历史建筑在内的由11栋建筑构成的区域。

2.1.3 保存状况

项目范围内的一些历史元素保存状况令人担忧，如混凝土结构构筑物区域除进料槽保存较好外，大量柱子已经剥落或锈蚀；红色砖柱区域一些红色砖柱已经倒塌，另外的砖柱也面临倒塌的风险；紧邻进料槽的一些红色砖隔板料已经脱落或倒塌；部分水泥地面被树根损坏；混凝土覆盖的水池有一定损坏，水箱也面临着倒塌的风险(图2)。

2.1.4 功能概况

牛棚最初是作为屠宰功能使用，后来因检疫厂库、交易市场的需求而作为检疫功能、交易功能使用。但随着城市的发展，牛棚的屠宰、检疫和商业等功能逐渐消亡，直至牛棚后部地段被废弃、关闭。尽管牛棚前部地段于2001年作为创意产业功能而被活化为艺术家之村，但牛棚后部地段仍然未得以有效利用，且被艺术家之村隔离，导致大部分历史构件或元素严重受损，最终沦为城市的消极空间。

2.2 价值评估

2.2.1 历史价值

牛棚自建成运营后就带动了许多相关产业如皮革和纺织业的发展。“二战”以前，牛棚往原址西北部扩建，“二战”后，人口的增长导致市场的需求规模扩大，推动了牛棚继续往南侧扩建。1956年以后，牛棚后部区域先后作为屠宰场、检疫厂库、交易市场等，直至1999年牛棚被关闭、废弃。目前，牛棚是建于“二战”前唯一幸存的遗迹，其场地空间的分布展示了牛棚内部各功能的运作机制，体现了香港屠宰发展的历史，故具有较高的历史价值，于2009年被古物咨询委员会评为二级历史建筑。

2.2.2 建筑价值

牛棚各建筑大部分为坡屋顶形式，其结构包括砖结构和混凝土结构，每一个棚子的屋面通过钢架进行支撑，且在固定槽底部安装了铁环，进料槽位于两侧，并面向中间的混凝土墙壁和通道。牛棚的空间及建筑都是依据喂养的工序而布局、设计的，运用了当时较为先进的建造技术和较普遍的建筑材料，因此，体现了较高的建筑价值。

2.2.3 社会价值

牛棚影响了“二战”前后邻里工业的发展，尽管并没有直接面向公众开放，但却给周围的居民以亲切感。尽管牛棚后部已关闭，但附近居民仍能记得牛棚曾经作为老屠宰场和检疫厂库的历史。同时，前部经改造成为艺术家之村，对当地经济发展起到积极作用。因此，在对区域产业的经济发展贡献方面，牛棚具有较高的社会价值。

2.2.4 环境价值

牛棚自身空间场所特征及其周围历史遗迹体现了其具有较高的环境价值。自身场所特征即不同区域的建筑及其基地环境的特征。周边历史遗迹包括九龙城公园、龙津石桥遗迹、宋王台公园、宋元考古遗址、圣三一大教堂、天后庙、北帝庙等，与牛棚历史建筑共同构成了整体历史环境。

2.3 保护与活化政策的制定

2.3.1 保护与活化目标

基于历史建筑保存状况与价值的分析，现存的建筑屋顶元素部分，应考虑制定有效的管理计划进行长远保护，以避免进一步损坏，考虑作为开放空间的兼容功能与活态化遗产再利用。加强项目的文化遗产保护，对其价值进行挖掘，并面向公众展示。提升遗产保护的公共意识和教育意义，为当地居民带来社会效益。

2.3.2 保护与活化原则

应以真实性和完整性保留、最小干预、最大可逆性、技术可行性及法规遵守、遗产价值提升等作为保护与活化的原则。

2.3.3 保护与活化导则

主要从保护管理、利用变化管理、历史元素、新变更及增加项目、建筑配套需求和景观要素6个方面提出保护与活化导则。

2.4 活化计划方案

2.4.1 活化计划思路

香港历史建筑保育与活化一般采取“外观不变，内部功能置换”“保留局部，加以展示”2种方式。面对牛棚后部地段历史建筑构件或元素破损的现实处境，若采取前一种活化方式，大部分建筑都需要重建，违背了遗产真实性原则。但由于遗产的真实性也具有“过程真实”的内涵，因此，对现存价值等级较高的历史构件或元素进行保护，并对废弃的场地进行活化利用，使之与牛棚前部地段艺术家之村的功能相容，并满足周边社区的功能需求，故采取“保留局部，加以展示”的保育、活化策略。

“保留局部”，即通过现存保留元素的价值等级判断，判断哪些历史元素进行保留保护，这是关于历史建筑活化计划之保护的内容；“加以展示”，即哪些价值等级较低的历史元素可以更新，是在延续场地历史文脉基础上植入文化展示功能，使历史文化与当代社区文化能够相容，这是关于历史建筑活化计划之更新的内容。为此，牛棚后部地段活化计划，需要从“价值等级及保留元素判断”“活化功能及展示”和“空间更新”3个环节开展。

图3 红砖柱区域活化方案[12]

2.4.2 活化计划内容

1)判断现存历史构件与元素的价值等级。

地段内构件或元素具有不同等级的价值，价值的判断直接决定了未来对历史空间保护措施与活化策略的制定，因此，需要对各历史构件、元素价值的等级进行分类。根据设定标准(意义)可将牛棚各元素整体划分为“相当高”“高”“中等”“低”“较低”和“很低”6个价值等级，并对每个等级的价值载体进行阐释。

2)确定活化的功能。

(1)申请者和使用者的功能需求。

牛棚后部的活化方案需要为九龙土瓜湾地区提供为娱乐功能使用的开放空间，并将艺术、文化推广到社区，申请人应在保护政策的框架下提出适应性活化再利用。

(2)社区的功能需求。

项目建设地点位于九龙土瓜湾地区，该区域人口稠密，中低等收入群体多，公共开放空间不足，因此，对公共开放空间的需求较高。另外，康乐及文化事务署建议该区域需要建设娱乐开放空间，以满足当地居民的需要。

(3)文化展示功能。

考虑到与牛棚前部地段艺术展示功能的相容性，以及最小干预原则，通过制定适当的展示策略，以提升其文化意义，并能促进公众的接受和认同。可采取对现存主要历史构件、元素保持的方式进行保护、活化，以及对历史场所、历史故事、历史照片、历史元素进行展示以达到以上目的。历史场所及其历史故事应通过老照片、解说版、历史元素向游客及公众进行展示。另外，还可开展相关活动以促进社区文化、艺术氛围的营造。场所故事的信息可以制作成小册子、电子媒介或照片提供给游客。

综上，根据申请者、使用者和社区的综合需求，牛棚后部地段应作为公共开放空间进行适应性活化再利用，并采取一系列的展示策略，通过社区文化、艺术氛围的营造以提升文化活力。

3)活化计划的保护与更新方案。

牛棚后部地段活化计划方案是在价值等级的判断基础上确定需要保留、更新的历史构件或元素。

保留的历史构件或元素方面，包括价值等级较高的整体空间格局，红砖柱围合区域的历史构件、元素(包括红砖柱和进料槽)，混凝土柱区域历史构件或元素(包括进料槽、低矮墙、分隔墙)，水井与水泵的位置及形态，景观植被及场所的地形；变更的项目方面，包括场所整体功能、功能分区，以及相关变更具体项目，包括新增游客服务中心、新增其他附属设施、红砖柱区域新增铁架网与木甲板、混凝土柱区域雨棚新增的柱子、低矮墙处增设的新座椅，部分与旧柱子相关的地面样式以及进料槽被替换，现有3处区域的混凝土柱和进料槽都要被移走，新增铺地、草坪、座椅，移除水箱和水泵房。

根据申请者、使用者、社区的综合需求，并考虑与牛棚前部地段功能(艺术家之村)的相容性，牛棚后部地段应作为艺术公园的开放空间进行活化利用，并对场所历史文化进行展示。各区域按照如下措施进行整治、更新。

(1)红砖柱区域。

红砖柱区域，作为面向公众对棚子的历史要素进行集中展示的区域，现存的红砖柱和进料槽要进行原址保留。为了游客的安全需要，通过增设钢架加固红砖柱从而使红砖柱竖立。由于地面不平坦，因此，增设木材甲板可以使游客围绕棚子溜达(图3)。

(2)混凝土柱区域。

混凝土柱的部分区域，增加雨棚。部分进料槽被搬走以形成景观开放空间。另外，部分进料槽也被搬走，以满足必要的空间流动与乘坐需求。为安全需要，较差条件区域自由竖立且缺乏文化价值的混凝土柱必须被搬迁。

(3)混凝土棚子区域。

现有的混凝土棚和饲料槽将原址保留，并作为户外活动区，通过文化展示适合于艺术公园的文化氛围。

(4)牛棚附属设施(水池、水井)。

附属设施水池和水井将进行原址保留并恢复。水箱和水泵房，因其条件较差，且文化价值不高，出于安全角度考虑应将其拆除，改造为残疾人坡道。

(5)游客服务中心。

项目作为艺术公园后，应开辟一个新的入口，在项目东南角应增设游客服务中心，该入口相对于整个场地来说视线效果并不明显，尽管有点偏，但选该位置作为游客中心是为了避免对项目场所造成拥堵或影响。所有需要的配套设施都被整合形成游客中心，以减少新增设施的数量。

2.5 活化计划的影响评估及缓解措施

活化计划的影响评估，是关于活化计划方案对牛棚后部地段现状遗产价值真实性与完整性及视觉属性等方面进行影响评估的过程，主要包括对增加的建筑配套及附属设施带来的负面影响，及各功能区变更历史构件、元素带来的影响评估，并采取相应的缓解措施。

场地范围内，除了新增的小尺度建筑游客中心外，其他没有新的大尺度建筑，位于不显眼和没有历史价值的位置区域，采取下沉布局方式以减小视觉冲击。所有新的附属设施均被整合在游客中心建筑里，以减少新增项目数量。尽量避免项目现场边界处可能对保护工作产生的影响，不同区域可采取以下缓解措施：编号为PB623的混凝土柱区域，雨棚的新柱子与旧柱子应设置在同样的位置，以反映棚子的场所特征。部分进料槽与混凝土的分隔墙应进行原址保留以展示。编号为PB624的混凝土柱区域，与旧柱子相关的地面样式和进料槽均被替换，以对场所进行展示。编号为PB625与PB626的混凝土进料槽将被保存，旧进料槽旁靠近低矮墙处增设新的座椅。编号为PB627的混凝土柱子区域，部分现存的进料槽与低矮砖墙将被保存。编号为PB628的混凝土柱区域，大部分连续的进料槽和低矮砖墙均被保留。PB628区域的柱子搬走后，对腾出的空间进行绿化处理，以对棚子场所特征进行展示。

3 结语

香港九龙土瓜湾牛棚后部地段活化利用案例，是基于申请者、使用者、周边社区等功能需求的考量，并着眼于牛棚历史建筑整体功能的相容性与同步性，对历史的“屠宰功能”“检疫功能”“交易功能”进行变更的过程，同时也是关于历史构件、元素进行保留与适应性活化再利用以及活化计划影响评估等环节的集成。因此，香港历史建筑的活化计划完全不同于传统意义上的更新改造或有机更新，后者只是关于保护整治与空间更新的建设活动，范畴相对较窄，前者在现状真实性调查与价值评估、保育与活化政策的基础上制定活化计划，开展影响评估是检验或评估活化计划是否对历史建筑遗产价值产生可能的负面影响，这是判断活化计划是否可行的直接依据和前提。因此，在遗产活化利用的项目建议书、初步方案等前期阶段，应提前介入影响评估的相关工作，如对评估具体方案，对价值等级较高的历史构件或元素的潜在影响应提前进行预测，若活化利用方案对遗产造成严重影响，则应及时调整利用方案。因此，从广义的活化计划概念上理解，影响评估也属于活化计划的内容，活化计划内涵远远广于更新整治或有机更新。