安康市多产权建筑消防设施运行情况调查与思考

李森林

摘 要：对安康市多产权建筑消防设施运行情况进行调查，探讨多产权建筑消防设施运行情况中存在的突出问题及成因，提出相关对策与措施。

关键词：多产权建筑；消防设施；调查；措施

1 引言

随着我国国民经济和城市化建设的快速发展，各类集商业、办公、住宿、餐饮、娱乐于一体的高层、大体量综合性建筑急剧增加，一幢建筑内有多个产权单位，一个产权单位有多个使用单位的情况普遍存在，形成大量的多产权建筑，多产权建筑消防设施运行状况不良、维护管理不到位等突出问题是建筑内存在的重大消防安全隐患，也是当前亟待解决的问题。筆者结合自己的工作实践，对本市面积在5000平米以上的多产权建筑消防设施运行情况进行了调研，分析其存在的突出问题及成因，提出相关对策与措施，以有效提高多产权建筑消防设施运行的完好率。

2 多产权建筑消防设施的基本状况

经安康市消防支队初步调查，截至2017年底，全市已建成并投入使用建筑面积在5000平米以上的多产权建筑620栋。这些建筑在区域分布上，主要集中在汉滨区、高新区和旬阳县，约占总数的65%；在建筑高度上，以高层建筑为主，约占总数的90%；在功能使用上，以商贸、商住为主，约占总数的61%；在建筑时间上，多数在2009年后建成，约占总数的87%，多产权建筑成为国民经济发展和城市化建设发展的必然趋势。

从2017年建筑消防设施专项整治情况看，多产权建筑消防设施存在运行不良的问题十分突出，火灾隐患严重。据统计，多产权建筑消防设施整体基本完好、能实现联动的仅为37%，单独子系统完好率分别为：火灾自动报警系统76%，自动喷水灭火系统78%，消火栓系统85%，防排烟系统45%，事故应急广播系统65%，应急照明系统70%，安全疏散设施合格率为55%。

从全市多产权建筑消防设施的运行情况看，建筑消防设施完好率与建筑功能、建筑内产权单位数量、管理模式、人员素质、经费保障等因素密切相关，主要表现为以下特点：

（1）建筑功能简单、产权单位数量少的建筑消防设施完好率好于建筑功能复杂、产权单位数量多的建筑；

（2）签订维保合同、统一管理的建筑消防设施运行完好率好于产权单位各自管理的建筑；

（3）商贸建筑的消防设施运行完好率好于商住建筑。

3 多产权建筑消防设施运行中的主要问题

3.1 建筑消防设施维护管理不到位，系统运行完好率普遍较低

由于产权多元、消防安全主体多元、责任不明晰，各产权单位消防安全意识参差不齐，公共消防设施的维护管理难以协调和配合，甚至有的无人管理、无人维护，导致建筑消防设施损坏、功能失常，甚至瘫痪，失去抵御火灾功能；如火灾自报警系统，有的单位将部分探测点屏蔽、隔离，有的直接将声光报警器关闭，至使报警系统故障一直存在，不能及时复位、排除。从专项整治统计来看，多产权建筑消防设施系统的坏损现象相当严重，其中火灾自动报警系统坏损率为24%，自动喷水灭火系统22%，消火栓系统15%，防排烟系统55%，事故应急广播系统35%，应急照明系统30%。从系统的联动功能看，能通过消防控制中心自动联动喷淋泵、防排烟、防火卷帘等系统的仅30%，系统合格率低。

3.2 建筑消防设施在使用管理环节问题突出，未能发挥其应有的防火、灭火功能

从专项整治情况来看，多产权建筑消防设施在使用管理环节上问题突出：一是单位消防培训不到位，员工对建筑消防设施不掌握、不熟悉，发生初起火灾事故不会就近使用建筑消防设施、器材，自防自救能力差；二是多产权建筑单位消防管理人员、消控人员大多数是兼职，而且更换频繁，消防业务素质低，对《消防控制室管理及应急程序》不掌握，对消防系统的操作能力差，一旦发生火警、出现故障缺少快速处理的能力；三是消防控制室大多数是由产权单位轮流派人值守，值班人员与产权单位安全员之间缺乏沟通和协调，发生火警不能有效处置，出现故障不及排除，控制室的监控中心作用不明显。

3.3 公共通道、疏散楼梯或被占用，或被封堵，安全疏散不符合规范要求

多产权建筑的疏散走道、疏散楼梯、安全出口等属于建筑的公共部分和消防共用部位，在建筑投入使用后这些公共通道、疏散楼梯就可能成为产权单位或管理单位的“专属区”，这些产权单位为了自己的“安全” 或“方便”和各自的最大利益，把本该畅通的疏散楼梯、安全出口或上锁，或封堵，或占用，造成公共通道、疏散楼梯等不能共享共用，把本来符合设计要求的疏散楼梯分隔开了，造成有些单位只有一部疏散楼梯，导致安全疏散不符合规范要求。

3.4 建筑使用中影响建筑自身消防安全问题突出

多产权建筑内单位多、使用情况复杂，建筑使用中影响建筑自身消防安全现象普遍：一是消防车通道、回车场地、防火间距易被当作停车场、货物转运场、绿化地等，随意占用，据统计，多产权建筑消防车道被停车或绿化占用的达81%；二是灭火登高面设置巨幅广告牌，发生火灾时，灭火救援力量难以顺利实施处置；三是室外消火栓被圈占、水泵接合器被遮挡已成为较普遍的问题，导致消防设施无法正常使用；四是在疏散通道上设置防盗门、卷帘门，防烟楼梯间、封闭楼梯间防火门损坏，且常处于开启状态，有的将疏散楼梯间及前室改为储藏室等等。

4 原因分析

4.1 重效益、轻安全，消防设施维护保养得不到应有的重视

消防设施管理、维护保养是需要花费一定的人力、物力和财力，又见不到“效益”的工作，很多单位本来就对消防工作不重视，不能把消防工作纳入生产经营同等位置进行管理，特别是多产权建筑，由于产权多元化，各产权单位经营管理相对独立，而建筑消防设施又相互密切关联，一个单位不重视消防工作、一个单位的消防设施损坏就可能导致整个建筑消防设施不能完好好用。重效益、轻安全，在消防职责上互相推诿，在经费投入上相互扯皮，在使用管理工作上互不配合，是多产权建筑消防设施得不到有效维护和管理的重要原因。

4.2 “二次装修”对建筑消防设施造成重大伤害

多产权建筑投入使用后，产权（使用）单位根据自己的需要，对建筑局部进行改造和装修，使原有的建筑结构、形式、消防系统设置、防火分区划分，以及安全出口的设置都可能做很大的调整，对建筑消防设施容易造成重大伤害。如有的装修将火灾探测器、喷头遮挡；有的将火灾报警系统的布线损坏；有的将消火栓遮挡或占用；有的将疏散通道封堵；有的将电梯前室、疏散楼梯占用等等，导致建筑消防设施不能完好使用，疏散设施不符合消防要求。

4.3 消防产品质量低下、型号五花八门，导致消防设施难以及时维修

有些单位为了节约投资，在选用消防产品时，一味地追求低价，选用质次价廉的产品和不正规的施工单位，系统一旦投入运行，在短时间内便发生故障；另一方面，我国消防产品型号多，品种多，如火灾报警系统的种类和型号可谓五花八门，而且淘汰快，一旦系统发生故障，需要更换零配件，在市场上很难及时买到；有的火灾报警系统随着运行周期的增长，出现自然老化，部分产品已被淘汰，必须整体更换，由于多产权单位，经费来源要靠多家单位分摊，无法及时更换的现象相当普遍。

4.4 公安消防机构监管力度不够也是多产权建筑消防设施运行完好率低的一个原因

一方面消防监督工作缺少必要的衔接，防、消关系没有处理好，有的消防部门在日常检查时对外围情况不做检查或检查要求不一致，有的建筑工程验收后支队和大队的管理衔接不到位，容易造成漏管；有的建筑因分段验收缺少延续性，而出现单独验收都认可，但总体联动时，逻辑关系混乱。另一方面监督人员流动性大，工作繁杂，对单位的检查不能深入到位；有不少监督人员对自动消防设施的相关知识和应用技能、业务不熟悉，检查中不能发现消防设施运行中存在的问题。

5 加强多产权建筑消防设施维护管理的对策

5.1 从政府层面加快多产权建筑消防管理立法

对多产权建筑存在的问题，消防部门应当根据2011年12月30日国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发[2011]46号）文件精神，提请政府决议，极力促成多产权建筑管理办法的出台，或者由各级政府牵头，协调公安、建设、规划、房管、消防等职能部门，专题对本地区多产权建筑安全监管状况进行研究分析，在《消防法》、《物权法》基础上，制定完善本地区的《多产权建筑消防安全管理规定》，将建筑消防设施的维护保养纳入房屋维修内容，建立质量维修基金，以解决维护保养资金缺乏的问题；同时，要从法律法规上对产权人、使用人、建筑管理单位（含物业管理公司）以及相关中介组织的管理职责、消防设施的维修保养日常管理、从业人员消防安全培训教育、法律责任等进行规定，从法律层面上遏制多产权建筑消防设施问题的产生，也是防范多产权建筑火灾发生的治本之策。

5.2 从建审源头上严把多产权建筑装修改造监督关口

一是要把多产权、多功能、综合性建筑作为审核的重点，要充分考虑多产权建筑在投入使用后的可变性，应在建筑竣工消防验收意见书中明确建筑使用性质及管理要求，规范开发商与业主、业主与租赁方签订的合同形式，如要改变使用性质，必须报经相关部门审批，加强跟踪监管；二是加强对“二次装修”场所现场的勘查，不仅要对平面布局、安全疏散、内部装修、消防设施等进行消防设计审核，更要对其损坏、遮挡、占用消防设施行为进行查处，把好源头关，杜绝先天性火灾隐患。

5.3 从社会层面上强化产权（使用）单位的责任主体意识

多产权建筑的产权单位、使用单位是消防安全的责任主体，应对消防安全工作负责。一是产权单位、使用单位要高度重视消防安全工作，按照《消防法》、国务院《消防安全责任制实施办法》的要求，自觉履行各项消防安全职责，成立业主委员会，定期组织对建筑消防设施的检查和必要的消防演练，主动做好消防设施的维护保养工作；二是产权（使用）单位实施互相监督，对损坏建筑消防设施的单位和个人，要及时向物业公司和公安消防部门举报，及时制止和查处消防违章违法行为；三是房屋进行二次装修时，要将消防设施的维护保养纳入装修保证金范畴，重点进行跟踪检查，防止二次装修造成消防设施的损坏；四是重视人员素质的提高，对负责消防设施维护保养的管理人员，要实行持证上岗制度，对未取得上岗证的人员严禁上岗，确保消防控制室操作人员能熟练运用消防系统。

5.4 从消防监管层面实施打防结合

多产权建筑是公安消防机构监管的重点，公安消防机构要切实履行好对多产权建筑的监管职能。一是要从源头上把好消防产品质量关。要通过产品质量抽检、施工检查等形式，查处假冒伪劣产品，在审核验收中严把产品质量关和施工质量关。二是从日常监督抽查工作入手，加大消防监督力度严格实施抽查，特别是要督促各产权（使用）单位定期对建筑消防设施进行检查，及时整改建筑消防设施存在的问题，确保消防设施完整好用。三是要结合实际，开展针对性的消防安全专项整治，对消防设施严重瘫痪、产品质量低劣、施工质量不合格等问题，有针对性地开展整治，严厉查处。四是鼓励多产权建筑实行统一管理或物业管理。一个建筑区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都要求有一个统一的单位来实行消防安全管理。有了统一管理单位，不但可以让产权单位和使用人从日常繁杂的安全管理事务中解脱出来，还可以改变过去各自为政、互不配合、消防共用部位和共用消防设施无人维护保养的状况。《消防法》规定对有两个以上单位管理或者使用的同一建筑的共有消防设施进行统一管理，将住宅区的共用消防设施维护管理、为管理区域提供消防安全防范服务的义务赋予物业服务企业，这就为多产权建筑消防安全实行物业管理提供了可参考的依据。

5.5 从多產权建筑火灾扑救层面坚持专群结合

一方面公安消防部队要加强对多产权建筑的灭火战术研究和演练，在多产权建筑消防验收及施工检查中，必须有辖区基层大（中）队人员参与，以保证工作上的衔接，同时要结合多产权建筑的特点，制定操作性、应用性、适应性较强的灭火作战预案，有针对性地开展多产权建筑的灭火演练。另一方面，多产权（使用）单位要成立义务消防组织，建立微型消防站，适时开展消防灭火演练，熟悉建筑消防设施的操作，确保建筑火灾在初起阶段得到有效扑救。