关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析

汪琳

摘要：随着房地产市场的迅猛发展，房地产开发项目中管理的重要性逐步体现，同时，在项目推进过程中经常出现图纸设计和施工脱节、工期目标无法实现、项目结算不及时等现象，妨碍项目正常开展和推进。针对上述难点，文章具体从房地产开发项目管理的目标入手，分析了房地产开发项目管理难点，提出了解决项目管理难点的措施，从而在推动房地产项目的顺利实施的同时，实现良好的社会效益和经济效益。

关键词：房地产；开发项目；管理难点；解决措施

引言：当代社会，房地产开发是具有巨大的潜力，他在不断开拓市场发展的可能性。尽管如此，我国跟其他西方国家的房地产开发项目进行对比，就会发现我们还有很大差距。我国的项目管理存在的最大问题是准备、实施、验收和交接环节的不完全准备，让项目不能按时完成，降低实施效率。这种问题的产生也是由于我国房地产项目管理起步迟、经验不够丰富、方式不够科学造成的。

一、房地产开发管理的价值

房地产企业的相关管理人员在实施项目开发的过程中，要制定合理的管理目标，使人为因素对工程质量的影响降到最低，房地产企业在市场中的竞争力才能有一定程度的提升。但在整个市场经济的社会背景环境下，房地产行业开始表现出激烈角逐的形态。这种情形下相比较其他行业而言，最重要的是进展有作用的项目管理工作。要保证有关管理工作的质量基础，才会促进企业能成功展开各种项目工程，让企业展现出一种稳定发展的形态。在房地产企业开发管理的角度来讲，开发管理工作不但与建筑工程施工的成本、施工进度、施工质量有关联，还与房地产企业的自身发展情况有直接的影响。使用科学合理的方法进行房地产的开发和管理工作，能够保证建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，从而增加房地产企业在市场上的竞争力度。

二、房地产开发项目管理的难点

（一）缺乏完善建筑质量、安全管理体系

目前业主对质量的要求不断提升，对房产有着更高的标准，所以就需要开发企业在房地产项目开发的过程中严格对质量、安全进行控制。尽管目前房地产行业的相关规范不断完善，但物业质量问题依然存在。重要原因就是在注重经济效益的同时，投资商、项目部放松建筑质量、安全管控，对施工单位、监理单位的质量、安全管控不到位，导致项目建设监督管理力量不足，从而造成非常多的隐患，房地产开发项目质量不能达到要求，引发合同纠纷，影响开发企业的品牌形象和经济效益。

（二）全管理意识淡薄

项目开发的前期必须制定该项目安全目标，今后的工作中围绕该目标开展各项工作。在规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能，在施工阶段，总承包商应编制安全施工组织总设计，各分包商应编制安全施工组织设计。安全技术措施，必须在符合有关规定的前提下，具有针对性，完美性，切实可行性。根据最新建筑工程事故统计数据显示，因项目及建筑施工导致伤亡的人数已居全国（各行业伤亡事故人数）第三，仅次于运输业和煤矿业。因此，建筑工程行业可以列入危险的行业之一，这严重影响着施工人员的安全。房地产开发监管是一项非常复杂的系统工程，涉及面极其广泛，更有甚者，即使在施工过程中，工程承包商为降低生产成本，故意在施工过程中购买廉价不合格的建筑材料，购买安全设施设备的数量减少，有些项目安全管理制度也不够不完善，使安全管理人员在现场的管理工作无法实施，无法实现建设工程项目的综合安全管理。

（三）质量管理出现疏忽

中国房地产业的发展虽然呈现一片欣欣向榮的景象，但在工程质量管理方面，各类项目都比较落后，与我国房地产业的发展水平相距遥远。近几年，社会新闻多次报道房地产项目工程质量不合格现象屡有发生。这一现象说明，我国房地产市场的质量管理存在混乱，甚至存在诸多漏洞和缺陷。项目质量管理不到位，其中重要原因是施工项目管理人员不够重视、管理理念和管理经验不足。从管理工作方面看，技术严重不足。

（四）决策缺乏依据

在房地产开发项目的推进中，项目开发管理者，将会受到市场、成本、客户等多种因素的影响，需要作出是否获取土地、项目建设标准的确定及如何实施等多项决策。由于信息的积累和获取的局限性，房地产开发中的管理者无法正确的判断市场情况，同时在开发的过程中并未对市场调研工作做到位，也直接造成决策者在真正的开发当中做出错误、毫无依据的决策。

三、房地产开发项目管理措施

（一）提升安全管理人员素质

安全管理人员既要提高自身的专业水平，又要具有高尚的职业道德和自律性，严格履行法律制度管理工作。对于已在岗的管理人员，开发公司必须要从两方面提升其综合素质：一方面，以提高在岗质量安全管理人员的专业素质和职业胜任能力为重点的专业教育及岗位培训，通过一系列的教育和培训使管理人员拥有较强的安全意识、沟通以及表达能力、掌握相关法律的能力等以适应开发公司的安全管理工作的需要，提高安全管理质量。

（二）创建完善的建筑质量管控体系

开发企业需要综合房地产开发项目的实际情况，保证遵照国家规范法律的前提上，以项目实施大纲为基础，细化质量、安全管控体系，按照设计图纸、施工计划对建设当中的每一个关键节点制定出对应的质量标准和管理目标，之后将各环节当中的管理职责有效分配到具体人员中。企业制定出奖惩结合的工作考核制度，就是要让各级管理者的个人绩效、奖金和工作考核成绩相联系，针对考核成绩优秀的工作者进行奖励，对考核成绩差的工作者进行惩罚。利用这个机制更加良好的将各管理人员的工作积极性提高，保证房地产开发质量。同时根据设计图纸、施工方案重点对建设内容进行施工全过程监理。为了防止出现责任不清、职责不明的情况，除去监理方和开发方签订明确职责的合同之外，通过项目实施每周例会和特殊问题专题会议等形式，建设、施工、监理三方建立良好的沟通交流机制，共同解决问题，推进项目进度。

（三）提升决策水准

房地产开发项目要有明确定位，可以帮助明确项目的建设成本、投资风格和推广模式，同时也为其销售打好基础。地产项目市场定位有四点：总体定位、质量定位、面向消费群体定位和产品效益定位。如何做好成功的定位，就是把握市场信息的获取，再将信息收集起来，形成报告，找到可能造成风险的节点，调整总体规划设计。市场调研是一个细致的工作，不能粗心大意，更不能急功近利。对于前期的调研工作，我们更需要着重把握，不断投入人力、物力、财力。将具体的工作流程架构起来，不让前期的失误影响到最终的结果。

（四）加强控制，提高开发项目质量

房地产开发公司应明确责任，严格控制房地产开发过程中各环节的管理质量，将明确因素或不明确因素都一一排除，在房地产开发项目实施前，管理施工单位应进行正式招标。除此之外，在项目开始之前，有关单位还要与施工单位合作，对项目开展的关键部分进行探讨和审核，全面完成项目准备。还要避免工程变更和人员变动，确保项目的顺利实施，保证项目的最终质量。建立合理评价指标体系，我们可以直接分层次指出质量控制的评价标，主要表示为一种固定性的评价，评价项目实施过程的合理合法性，决策的科学性，结果的正确性。为了达到安全生产的目的，要求承包商在施工现场采取维护安全，防范危险，预防火灾等措施；有条件的应当对施工现场实行封闭管理。

结束语：房地产企业得到迅速发展的原因主要是国民经济水平的提升。在实施房地产项目开发的过程中需要采用有效的方法增强管理工作，全面提升房地产项目开发整体质量的水平，推进房地产企业的可持续性发展。