房地产开发项目管理难点探讨

林毅

摘 要：随着当前社会经济的发展，各种房地产开发项目也已經越来越多，与此同时随着近年来房价的变化以及国家政策对房地产行业的宏观调控，使得房地产开发项目管理难度进一步增大，在这个过程中一旦出现失误便会给投资方带来经济利益上的损失，因此注重房地产开发项目管理难点，是保障房地产开发项目在后续能够全面、合理发展的关键。

关键词：房地产；开发项目；管理；难点

1 前言

在当前社会形势下可以说房地产项目管理水平高低决定着房地产开发项目质量的好坏，在对房地产开发项目进行管理的过程中，不仅要结合工程情况做好对应的预案措施处理，还要对相关政策、市场信息等各方面因素进行对应收集整理工作，而在这个过程中所体现出的房地产开发项目管理难点，一定程度上使得房地产开发项目发展受到较大阻碍。

2 房地产开发项目管理意义

房地产开发项目管理的意义主要是保证对应房地产项目能够按期完成，实现项目经济效益最大化，因此其也可看做是对房地产开发项目进行科学合理的分项规划，通过对应环节有效的管理来保障房地产开发项目能够在规定设计时间内完成建设。同时在这个过程中，其对项目进展的组织性和协调性也要做进一步的跟踪记录工作，确保整个阶段各个部门、人员之间的合作关系，保障工作效率；房地产开发项目管理作为让对应项目实现效益最大化的主要手段，确保工程质量和工期内完成对应建设施工任务，是体现其价值的关键，因此房地产开发项目管理一定程度上也可看做是房地产开发项目能够得以开展运行的前提依据，其对房地产行业持续健康发展有着不可替代的意义。

3 房地产开发项目管理难点

3.1 成本控制缺失

在当前房地产开发项目启动后对其进行相应建筑设计时，往往由于前期对设计成本控制的忽视，极易使得后续施工建设期成本全面增加。造成这一状况发生的根源主要是因为房地产开发项目管理的不合理所致，因成本控制与建筑设计在这个过程中通常都是由不同人员分工进行，比如在实际工作中大部分设计人员只是对房屋结构进行对应设计工作，而关于整体工程的造价预算大部分设计人员并没有具体的客观认知，因此往往这两者关系密切的。。通常分成了两个独立的部门进行，而在这个过程中由于缺乏沟通交流的渠道，往往导致设计方案必须经过反复修改后才能达到双方较为满意的结果，这不仅使得整体工程周期时间无形中增加，其反复修改过后对后续建筑施工质量也造成不利影响，因此这种成本控制上的缺失，也是当前房地产开发项目管理的难点。

3.2 质量管理体系的不健全

房地产开发项目管理，质量管理是极为重要的一项，通常在整个施工过程中质量管理到位，会大大提升工作整个过程的施工安全和人员工作效率，但与此同时由于我国大部分当地产开发项目管理对质量管理的不重视，使得对应质量管理体系至今仍存在各种缺陷，比如对施工材料采购到入场环节的复检工作缺失，对相关机械设备性能以及施工人员安全意识、安全措施的不重视，都直接导致可能出现不合规材料流入施工现场，各种安全隐患、安全风险不断上升，从而造成施工质量及最终工程质量出现问题，损害开发商利益同时，甚至对周边环境造成负面影响，因此质量管理体系的不健全也是当前房地产开发项目管理难点的一种直接体现。

3.3 房地产开发项目的定位失误

房地产开发项目管理通常在前期要对相关市场进行全面调研工作，以此来明确最终建筑工程方向，从而达到节约工程成本的目的，但就目前的情况来看由于部分开发商过分注重时效性，往往忽视前期市场调研工作的重要性，只是形式化的对数据信息进行大致整理，这便使得在后续进入项目决策阶段时，往往缺乏全面的理论支撑，导致最终决策结果较为片面，缺乏一定的合理性。比如对当前各种宏观调控政策的出台不能第一时间进行总结，对消费人群定位缺乏精准性，使得最终项目收益出现与预期严重不符的现象，以近年来三四线城市房价普遍走低且无法售出的状况为例，这些都是房地产开发项目管理在前期对市场调研工作忽视及最终决策片面所导致结果，因此房地产开发项目的定位失误，也是当前房地产开发项目管理难点之一。

3.4 监督体系的不完善

当前房地产开发项目管理过程中，常会出现的采用分包转包形式使得项目在设计施工过程中的管理难度进一步提升，与此同时由于缺乏对应的监督体系，往往在这个过程中由于各分包单位缺乏一定的协作性，对应管理人员往往要在处理各方利益维护工程进度的上耗费大量精力，这便使得对应管理工作量进一步加大，常会造成管理不均甚至不及时而引发各种各样矛盾产生，造成工期延长的状况发生。这也体现出房地产开发项目管理，在监督体系上的缺失，使得对应工作缺乏科学合理的推进补充框架，从而使得房地产开发项目最终建设质量无法保障，对房地产行业的后续整体发展带来负面影响。

4 房地产开发项目管理对策

4.1 重视成本控制的全面性

对房地产开发项目成本控制进行全面的完善管理工作，结合实际对房地产开发中规模及投资成本较大项目，做各环节分项划分，明确每一个环节工序的联系性，从前期策划阶段开始对各个部门进行全面协调沟通工作，增设沟通渠道，加强各部门工作人员的实际交流，减少设计与造价脱节的现象，保证项目工程设计施工合理性同时，最大化提升项目时效性，以此促进房地产开发项目管理效率。

4.2 明确质量管理优先级

房地产开发项目管理必须明确房屋作为一项消费品，其本身质量好坏决定着最终实际经济效益。因此房地产开发项目管理应明确对质量管理的优先级，站在消费者的角度从考虑房子的质量角度出发，对施工中所用原材料及设施设备应做好全面的检查和分析工作，在这个过程中对相关工作人员操作要求及施工标准进行全方位分析划定工作，从合理性出发对各部门施工工序及环节进行全面的测定，以此充分体现出质量管理的价值，使房地产开发项目管理能够发挥出实质性价值，保证房地产项目工程建设质量。

4.3 房地产开发定位决策

房地产开发项目管理，应在第一时间结合实际做好前期市场调研工作，同时根据最新相关宏观调控政策，分析比对出具体项目开发方向，以此确立对应消费人群，然后根据所收集各方数据组成全面，精确的房产开发项目方案，同时在这个阶段当中开发商业应对房产项目可行性进行多次的不同角度的分析，从技术可行性和经济可行性的结合上来做全方位梳理，以此达成符合项目方案定位的标准要求。

4.4 加强协调监督工作

将监理部门与管理部门进行全面协调，使两者在工作中能够形成配合补充，而不是单纯的监督作业，以此来避免权责不清甚至各部门工作中所遇摩擦解决不及时现象，明确监督体系与管理工作两者的合作性和互补性，从而使房地产开发项目管理能够得到全面提升和完善[1]。

5 结束语

综上所述，房地产开发项目管理难点影响着我国房地产行业正常发展，因此针对其难点做好相应解决对此，是保障我国房地产行业发展的关键，同时其对我国经济发展也有着极为有益的促进作用。

参考文献：

[1] 孙健.施工管理和成本控制在房产项目中的探讨[J].江西建材，2015（10）：243～244.