住宅精装如何一体化转型

杨大平

摘 要：随着房地产行业的发展，以及用户自身的需求，住宅精装修逐渐占据更多的市场。而随着业主维权意识的增加，目前精装修项目管理也逐渐增加难度。为此，推动住宅精装一体化设计，成为了当前住宅精装修项目管理的主流方向，本文就此分析了住宅精装的一体化转型战略与做法。

关键词：住宅精装；一体化；转型；方法

1 精装修住宅项目的特点

住宅精装修的项目与业主自己装修的居民房或者商业用的如酒店装修有较大的差别，也与普通交付的住宅存在显著的区别，对比来讲，住宅精装项目有三个特点：（1）精装住宅涉及到的业务更多，包括建筑、室内装饰、水管布设、暖气、空调、新风、电气等多方面的设计与施工；（2）细节方面的项目施工更多，包括装修中的所有环节；（3）住宅装修与酒店相比，往往涉及更多的施工种类，且需要有全局调度的问题。

当前，我国的精装修住宅项目，主要是几个大型的公司推出了此项业务，不足整个行业住宅项目的十分之一。纵观整个行业，还缺少高质量的住宅精装修水平，即使是大型房地产公司推出的精装修住宅，也经常遭到投诉，用户反馈意见较差。通常这些投诉的内容主要是精装修的质量问题，而且这些反馈意见也经常没能得到及時的回复与完善。这种现象就导致虽然很多用户有精装修住宅的需求，但碍于口碑问题，很多用户还是选择了普通住宅，导致住宅精装项目行情低迷，不利于大力发展。

2 住宅精装修当前分阶段实施的问题

详细分析导致住宅精装修质量存在问题的原因，主要有三个方面存在不足：

（1）住宅施工时，没有根据设计好的图纸中的管线位置、尺寸等进行一一对照的铺设与施工，导致实际效果与设计效果大相径庭，甚至不符合相关标准。目前，我国对住宅建设的土建与装修是两个相对分离的施工阶段。因此，还经常出现在装修时，对房屋需要进行第二次设计，将此前房屋设计的水、电等线路进行改造。之前基础土建留下的电路、灯具、甚至窗户都要重新拆除，再换新的。这种情况导致拆下的旧设备无法卖掉，只能扔了，导致极大的浪费，还会造成环境污染。

（2）同一个住宅建设项目中，土建与装修是由两个不同的施工单位承包工作。不同公司往往对施工的标准要求不同，很容易出现协调问题，给管理工作增加了难度。而且这种不同施工单位共同建设完成的精装住宅在出问题后，很容易导致责任推诿，互相指责的问题。当前，我国对土建项目和装修项目在同样的地方可能存在不同的交付质量要求，使用两个单位施工，很容易出现返工的情况，影响到工程的时间和整体的质量把控。

（3）住宅精装施工过程中，往往还存在施工现场卫生不符合标准，不环保，装修垃圾没有集中处理等，对住宅施工项目甚至周边的环境都产生一定的环境污染情况。

3 住宅精装修一体化转型的做法

为避免上文提出的当前住宅精装修施工存在的问题，可以通过一体化进行实现。如何从传统的两个施工单位转型成住宅精装一体化，可以从三个角度进行：

3.1 建筑装修设计的一体化

一个住宅精装修的一体化工作，第一步就是装修设计。要实现一体化工作，首先，应对住宅建设进行设计，考虑好户型与装修的初始设计，将房间、户型、层高等基础尺寸进行协调完善。并把住宅内管线预留的位置、尺寸、规格要求等进行限定。这是空间制约条件较少，在这一阶段进行装修一体化设计，能够较好的连接土建与装修设计之间的联系，避免出现上文中提到的二次装修施工导致的材料浪费问题。

3.2 建筑装修施工的一体化

完成了设计一体化之后，想要实现整体的一体化，还需要确保土建施工、设备安装、装修施工三个重要环节是由同一家单位（或同一个责任主体）完成的，这样的话既能够在前期就使用更先进的技术，还能够方便对不同阶段的施工质量进行把控，尽量减少对材料的浪费，统一每个施工阶段的交付质量要求，提升总体的精装住宅质量。可以说，建筑装修施工一体化，将土建设计和装修设计统一在一起，确保很多具体的装修也能在土建时考虑到，避免出现土建交付后，装修时需要重改线路、拆除墙体等重大的施工工程，既能降低工程量，还能提高住宅的质量。

3.3 建筑装修部品采购的一体化

除了上文提到的设计、设备安装、装修等，还应注意采购工作的一体化。采购工作，需要注意的是施工和材料部品的质量统一。众所周知，建材市场材料众多，价格也不统一，很难确保每次购置的材料、设备都能价格与质量保持一致，导致交付住宅的质量存在波动，且价格成本过高。为提高采购的一体化，实现成本与质量的和谐，可以统一采购标准，批量下单，并采用现代的物流管理方式，分阶段配送，降低现场的库存，也减少了包装垃圾导致的环境污染问题。

3.4 建筑装修项目管理的一体化

在实现土建、设备安装、装修、采购一体化的基础上，还应确保项目管理的一体化。住宅精装修工程中，住宅部品、施工员工、设备设计、咨询等都是其中比较主要的环节。在进行一体化管理时，需要注意对不同的施工环节、不同的施工对象采用统一的工业化、标准化、模数化要求，实现资源的统一配置与人员的协同工作。尽量让住宅精装工程实现产业化的生产模式，作业从住宅精装项目工地尽量转移到生产工厂中，在工地上主要进行装配工作，提高住宅精装工程的工业化水平。

4 住宅精装修一体化转型后的项目事后控制

要确保住宅精装修的质量，还应注重项目的事后控制工作。具体操作如下：

4.1 加强审核

审核是在整个项目中，分阶段进行的，而不是只在项目完工之后存在。可以说，审核工作对于前一个施工阶段来讲，属于事后审核把控性质。而对于下一个施工阶段来讲，这属于一种事前把控的工作。对于整个住宅精装工作来说，属于是一种事中管理手段。比如，对土建、装修一体化设计的方案进行审核，确保设计方案不存在纰漏且符合标准要求。通常来讲，对不同阶段的方案进行审核的越早，越能尽早的发现问题，使得项目管控更好，对后续的工作开展也有良好促进作用。以及，在施工前，还需要审核施工图、造价、预算等方案，如果超出了招标限额，还需要进行整改。在采购前，还需要审核设计方案与采购清单中的品牌、尺寸、型号等是否一致，费用是否符合要求等。

4.2 样板引路制度

除了审核这一较为有利的管理方式外，我国使用最多的还是样板房引路制度。通常在一些大型的公司在建设一个比较大规模的楼盘时，在进行统一的精装修之前，都会预先搭建数个样板房。这些房间不只是用来帮助销售楼盘，更主要是通过样板房的施工，在统一施工前提前发现房间的结构、水电、户型等存在的一些此前没有发现的问题，并能够及时修正，避免统一施工到一半才发现问题导致的返工、二次装修施工等导致的巨大财产损失。

5 结论

总之，住宅精装修工程与普通交付房相比，涉及到的工程施工业务较多，也比较复杂。住宅精装一体化的战略转型，也是未来房地产公司的一个主要的发展方向。在实施过程中，要重视装修设计、土建设计，装修施工、设备购置、采购等的一体化，实现多个施工阶段的有机统筹，确保各个阶段交付质量的一致性，从而实现确保总体住宅精装质量。

参考文献：

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