房地产开发管理中存在问题与解决途径研究

李景安

摘 要：近些年，房地产市场愈发愈火热，而且有较强的发展趋势。随着关于房地产开发招标施工等制度的不断进步，采用了较为先进的管理理念，完善并实施开发管理体系，用来提高房地产开发水平，成为房地产开发商亟待研究和解决的重要问题。

关键词：房地产；开发管理；问题；解决途径

1 简析房地产开发管理工作在整个行业的重要性

随着我国人民整体消费水平有所提升，其消费观念也从保守转型为承受基础上的理性长远消费，这种需求量的剧增直接使房地产行业在整个经济市场的迅速膨胀，并且产生了剧烈的竞争局面，很多相关的企业为了实现高效的竞争优势，在整个经济综合市场站稳脚跟，其开始实行高效的房地产开发企业的管理工作，这对于增加竞争优势，拉升经济增长具有重要的意义。在当下的经济发展环境当中，当代的房地产管理工作可有了新的气象，无论是在研究细节上，还是在运行理论上，都更加规范化、科学化和人性化，这种发展是针对整个房地产管理行业的福音，其影响力和价值都不容忽视的。在房地产企业发展的过程中，要想平稳顺利的发展，必须以提升经济效益作为根本目标，在不断成熟的完善的相关机制下，严格控制好每一个工作细节，从而能够使其有条不紊实施和开展相关工作。

2 房地产开发企业资金管理存在的问题

2.1 融资方式单一

资金是房地产开发企业发展的基本条件，由于监管部门对股权融资条件要求的提升，相关企业不得不开展债务性融资，来维持企业的正常运营，但这也造成了房地产企业的负债率急剧增长。截止到2015年，沪深A股中的房地产企业平均资产负债率高达65.3%，还有24%的房地产开发企业负债率超过了80%。在实际融资活动中，虽然债务性融资的融资渠道有很多，但在实际经营过程中，适合企业进行融资的模式却很少。根据相关数据统计，截止到2015年，我国整体房地产开发企业的资金到位数量为125203亿元，债务性融资就高达76165亿元，而且以个人按揭贷款为主。由此可见，房地产开发企业的融资模式过于单一。由于较高的负债和单一的融资方式，为相关企业的发展造成了严重影响。

2.2 资金使用效率低下

资金使用效率低下一直是我国房地产企业的共同问题，很多企业在资金投放完成之后，并不能获得新的资金供给，如此一来，便很难再形成新的房地产产品。除此之外，土地是房地产开发企业最重要的生产材料之一，但近年来，由于过度圈地现象十分严重，导致企业资金利用率进一步下降，在很大程度上打消了一定的机会成本。尤其是对于负债较多的房地产开发企业，如果后期的销售业绩不佳，资金链便迟迟不能得到修复，再加上银行贷款利息数量的越来越多，整个房地产开发企业将会面临巨大的风险[2]。

2.3 资金回流存在问题

很多房地产开发企业没有对资金管理工作提高重视，导致预算工作开展十分不合理，也没有建立完善的资金预算制度，最终引起资金无法有效回流。在房地产开发企业发展过程中，如果不能对市场、经济等环境进行充分把握，进行盲目建设和盲目投资，一定会导致相关投资无法得到正常回报，将企业带入十分困难的发展境地。在资金回流过程中，企业应注重对资金预算管理制度的建立，避免企业资金运转出现影响

3 房地产开发企业资金管理问题的解决对策

3.1 房地产开发建议书管理要点

房地产开发建议书是项目开发的前期工作，主要任务就是对房地产建设项目做好准确的市场调查和有效评估，确保项目开发能够符合本企业的实际情况及国家相关政策和规划要求，综合考虑本企业所具有的财力、物力、人力资源，做好各方面的统筹和资源整合。与此同时，项目管理人员还应该对建设规模、建筑方案、目标客户群和销售方案、建设周期等相关问题做好深入的研究和分析，对运营期资金的筹措和投入做出合理安排，力求控制合理的财务费用水平，通过对项目开展详细调查研究，勾勒出整个项目运营的轮廓，解决好“要什么”的问题，为房地产项目开发工作奠定良好的前期保障，确保后续工作的顺利进行。

3.2 房地产开发可行性管理要点

可行性研究阶段是确保项目建设顺利落实的重要依据，房地产企业作为主要的委托单位，通过工程咨询、设计单位等对项目进行深入的可行性研究，在这个过程中必须结合房地产开发项目的经济可行性及技术可行性进行分析，通过对多个房地产开发项目进行研究对比，寻找出项目存在的不确定因素和风险因素，提出规避不利因素的措施，同时总结出科学性、客观性、经济性、技术性的可行性意见，其中风险因素包括政策风险、规划变更风险、财务风险等，可行性阶段的要点在于对风险和不利隐患的识别和规避措施。可行性报告的编制必须在房地产企业及咨询单位的确认基础上，结合具体的研究内容进行编写，并到相关部门审批后方可作为编制设计文件以及投资项目的主要依据。

3.3 房地产开发设计阶段管理

项目建议书解决了“要什么”的问题，在项目设计阶段就是为这个“要什么”绘制蓝图。在设计阶段经济指标与技术运用是至关重要的两个内容，设计阶段主要为实现两方面的内容进行平衡，一个好的房地产项目设计，是经济性和技术性协调统一的成果，设计阶段的重点在于项目方案设计，一个项目百分之七十的成本在这个阶段已经确定了，从总平面布置到户型设计，从建筑立面和景观设计，再到设备的配置标准，一旦确定了，背后就是资本的投入，就是成本，所以这阶段主要考虑成本的投入是否有效，是否能产生增值效果。另外项目开发设计是后续施工阶段的依据，其准确性、安全性和可实现性其对于整个项目建设来说意义重大。项目管理团队必须调研对标准确，时间安排合理，根据前期项目建议书和可行性报告的内容，按照成本计划协调设计单位，做好开发设计管理工作。

3.4 采用多样化融资手段

销售是资金回流最好的途径，房地产开发企业如果想要降低经营风险，需要利用销售实现融资。另外，消费者对房地产的品质需求已经上升到了新的高度。相关企业在发展过程中，需要对产品定位、开发服务等项目进行进一步创新，实现资金占用成本的有效降低。房地产企业还可以通过与其他企业开展项目合作来吸引资金。例如，房地产企业可以和组织项目开发企业进行合作，通过共同开发、利润共享、资金共投等，实现企业融资手段的有效增加。近年来，我国房地产金融市场的政策逐渐松动，房地产开发企业的融资渠道也出现了多元化发展，但仍然无法满足相关企业对资金的需求。因此，想要实现房地产市场融资结构的多元化，还需要加强房地产市场与证券市场的相互对接，开发出新的融资途径和市场，对房地产开发企业的融资结构进行合理调整。

4 结束语

综上所述，当前房地产市场日益激烈，越来越多的企业将发展方向放在房地产项目的开发上，如何利用由于自身资源配置，促进企业健康发展，是所有房地产企业重点关心的话题。为了达到更好的经济效益，房地產企业必须准确把握市场动态，做好提前的预测，运用现代化房地产开发管理措施，全面落实项目管理工作切实提高企业开发管理水平和房地产项目质量，为广大业主提供更加安全可靠的房地产产品。通过对房地产开发管理重要性及特点、管理要点进行分析，希望能够促进我国房地产企业开发管理实践工作的有效开展，促进整个产业的健康长久。

参考文献：

[1] 顾熙杰.房地产开发管理中存在问题与解决途径[J].河南建材，2017（4）：47～48.

[2] 董霞.房地产开发项目管理难点的探讨[J].住宅与房地产，2017（3）：8.