土地市场动态监测监管系统重要性探析

吕海祥

摘要：如何满足建设用地需求是土地管理中面临的一个重要问题，本文通过分析土地市场各类业务，研究了土地市场动态监测监管系统，提出了土地动态监测监管系统对土地供应的意义。

关键词：土地管理动态监测应用

伴随房地产市场的蓬勃发展，土地问题逐渐成为社会关注热点。土地市场因其与社会经济生活息息相关，更是成为社会大众的热点话题。如何满足建设用地需求也是土地管理中面临的一个重要问题。这些问题都和土地市场管理相关，需要通过加强土地市场的监测与监管来解决。

一、动态监测系统建设的目标

以国土资源业务网和互联网为基础，建设全国统一的部省市县四级部署的土地市场动态监测与监管系统。实现土地收购储备数据、建设用地供应数据、开发利用数据、市场交易数据和集体建设用地数据的编辑、动态报送和接收、数据同步、查询统计、历史数据导人和系统定制等功能，实现系统与其它系统的接口。

1 通过对土地来源、土地供应、开发利用、市场交易和集体建设用地的管理，实现对土地市场的全流程和全口徑监测与监管。

2 实现对城市用地供地率的监测，掌握各地批而未供土地的情况。

3 通过对土地开发利用的监测，掌握土地闲置情况。

4 实现对土地实际成交地价的监测，了解地价动态。

5 分析土地市场中土地利用政策的落实情况，掌握全国土地市场形势。

二、土地动态监测体系

（一）微观角度

土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。可分为一级市场、二级市场和集体建设用地三个部分。

1 土地一级市场

土地一级市场是指国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者这种行为所形成的市场，是国家垄断的市场，是新增建设用地的供应市场。所以一级市场是政府最易调控的市场，也是土地参与宏观调控的主战场，更是动态监测与监管系统重点管理的市场。土地一级市场的核心在土地供应，土地供应的重点在于签订合同，因此监测和监管围绕签订合同展开。从土地来源到土地供应再到开发利用，按照土地开发的生命周期进行全过程管理。

任何土地供应前需要有合法来源，包括农用地转用和土地征收批复、城乡增减挂钩整体审批批复、存量国有建设用地、国有未利用地或收购储备的土地，其中农用地转用和土地征收批复、存量国有建设用地和收购储备的土地存在交叉。土地供应时，首先对各种来源的土地发布供应计划，然后根据供应方式分别发布出让公告和成交公示，经过招拍挂程序或者协商过程后，签订合同，并由部编定全国唯一的电子监管号。

除划拨补办出让、合同续期和现状划拨的土地外，供应后的土地纳人开发利用监管。从政府交地到项目开工，再到建设进度，最后到竣工四个环节对供应土地的开发利用情况进行监管，全程按照合同约定判断其执行晴况，按照《闲置土地处理办法》判定土地闲置晴况并监测闲置地的处理方式。

土地来源、出让公示、成交公示和合同关联，合同和开发利用情况相关联，环环相扣，构成了土地一级市场严密的监测监管体系。

2 土地二级市场

土地二级市场是指从一级市场取得的土地使用权转让及再转让所形成的市场，将土地抵押、土地转让和土地出租三类市场交易纳人监管。市场交易时，通过将抵押、转让和出租的合同与原始出让合同关联，监测一级市场供应的土地进人二级市场的情况。

3 集体建设用地

集体建设用地可由农村集体经济组织或村民依法使用，将兴建乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、农村村民住宅纳人监管。

（二）宏观角度

在土地市场运行过程中，除对具体宗地的供应和交易进行监测和监管外，还需对市场的宏观形势进行监测以便为宏观决策服务。

1 批而未供土地

以城市为单位，监测各地城市分批次建设凭城市用地的供应进度，掌握各地的供地率和批而土地的基本情况，为建设用地审批提供参考。

2 闲置土地（供而未用）

根据合同（划拨决定书）的约定，判断各地土闲置晴况，为建设用地审批和制定土地利用政策债考。闲置土地的判定采用计算机自动判定和人工两种方式。

3 重点地块

近年来，各地频现“地王”。从某种角度来该王现象”也成为土地市场的晴雨表。“地王”可分价地王”和“单价地王”，将它们纳人重点地块边管，通过分析它们的合同执行情况可从侧面了加的真正需求。

三、动态监测系统的主要功能

（一）部署方式

系统部署在部、省、市和县四级，通过国土资源业务网和互联网双网运行。已开通国土资源业务市、县，通过业务网实时传输相关信息（含坐标）内网数据库，未开通业务网的市、县，通过互联怀数据（不含坐标），形成外网数据库，内外网数据库均建立在国土资源部数据中心。建立内外网数据库的融合机制，定期对两个数据库进行同步集转换，提取需公开的信息后在中国土地市场怀众发布。随着国土资源业务网在各地逐渐开通市场动态监测与监管系统将全面转到国土资源业务网运行。

（二）系统实现

围绕土地市场监测与监管体系，立足土地市场业务实际，从保证数据的动态、真实、完整和反映土地市场形势的角度出发，采用以下技术手段开发了土地市场动态监测与监管系统。

1 在线办理，抓住监管核心

以前按照周期备案的方式反映土地市场形势有一定滞后性且容易漏报数据。系统设计时，通过要求在线办理业务，实现了监测与监管的动态性。系统采用B/S架构构建合同在线办理平台，抓住了土地市场监测监管体系的核心。同时，因为系统中的合同就是最终签署的法律文件，合同双方将共同认真检查数据，保证了数据真实无误。

2 逻辑检查，提高数据质量

手工签订合同的时代，填写数据比较随意，许多重要合同要素未设定，留下了合同执行的隐患。办事人员责任心不强，填错数据单位的事情也屡有发生。系统设计了客户端和系统接口共用的逻辑检查模块检查上报数据的必填项和数据逻辑，拦截和提示不符合要求的数据。逻辑检查模块实现了检查项的动态定制，可实时设定必填数据项及其逻辑关系。

3 生成监管号，保障数据完整

所有的土地合同都通過系统办理，全国的数据才能完整。通过要求全部土地合同应有全国统一编号促使合同必须通过系统在线办理，保证了数据的完整性。系统使用为每份合同自动生成电子监管号的方式实现全国统一编号。部系统接收合同数据后，自动生成全国统一编码的监管号和条形码并将其回传至县市级系统。考虑监管的需要，电子监管号主号码设计为16位，1-6位为市、县行政区划代码，7-10位为年份，n位为合同类型，12-15位为顺序编号，1啦为识别码。当合同在执行过程中需要变更时，电子监管号主号码不变，变更的合同在主号码后附加合同的版本号，如3717002009800152-1。系统将保存合同的全部历史版本。

4 环环相扣，跟踪全程监测

系统将土地来源、公告、公示、合同、开发利用、市场交易数据全部对应关联起来，环环相扣，实现了土地利用的全过程跟踪管理。在每一个环节中，均有相关的制度法规要求数据进入监测监管系统。当前一个业务环节在系统办理后，如果故意漏报后一个业务环节的数据，系统就可通过分析数据发现问题。如果未在系统中办理前一个环节的业务，当在系统中办理后一个环节业务时，就必须补办前一环节业务并在系统中作解释说明。

5 分析和统计，深化监督管理业务数据全部进人系统后，必须通过数据分析和统计才能发现问题了解土地市场当前形势。系统提供了综合查询、统计报表、重点监管等工具帮助业务人员挖掘数据深化监管。重点监管模块分析批而未供土地、供地率、闲置土地和重点地块合同执行隋况，帮助业务人员了解土地利用管理中的热点问题。

参考文献：

[1] 陈翠芳，娄策群，朱青. 我国土地市场的发展现状与对策[J]. 经济问题探索. 2004（08）

[2] 高萍. 我国土地市场供给机制的缺陷及未来政策取向[J]. 中国国土资源经济. 2009（06）