房地产去库存化对中国宏观经济的影响

殷盛军

摘要：随着宏观经济的增长由高速转向中高速，我国经济的发展已经进入新常态阶段。在新常态背景下，房地产面临的问题是当前亟需研究的热点话题。基于房地产投资水平分析房地产在当前发展阶段存在的问题，主要包括高库存量、高房价、少项目等，提出了相应的對策及建议。

关键词；房地产；去库存化；中国宏观经济

随着宏观经济的增长由高速转向中高速，当前我国经济发展已经进入新常态阶段。“新”意味着发展要创新，“常态”即进入平稳发展阶段，并在一段时间内持续稳定在这一发展状态。我国楼市也进入换档期，作为依靠规模扩张、以投资拉动的中国房地产，要在“新常态”下保持平稳健康发展，还面临诸多难题，亟需探讨并解决。

1、新常态下房地产面临的问题

1.1高库存量问题

近年来，楼市产能过剩问题已经成为房地产发展进程中的“拦路虎”，严重影响到房地产业的发展。国家统计局数据显示，201 5年全国商品房待售面积高达7.19亿平方米，相比于2014年增长了近1亿平方米[1]。全国商品房待售面积不断上升，高库存已经成为影响房地产健康发展的严重阻碍，显然去库存量是当前房地产面临的难题之一。

一般商品在合理范围内的供过于求或供不应求，均属于一种正常的市场现象，市场能够迅速地通过自身调节达到供求关系平衡。房地产和这些商品一样，合理的供求关系都能保证房地产市场的稳定。但我国房地产开发热潮已持续多年，导致国内从一二线城市到三四线城市的楼市超过了合理范围内的供求范畴，处于严重失衡状态[2]。当前全国房地产一年的销售面积接近1 3亿平方米，库存量占比约54%，高达近7亿平方米，并且大量库存属于难消化的部分。尤其是三四线城市，商品房库存量占比高。

目前中国房地产市场呈现出两极分化的状态，一线城市及部分二线城市楼市依然火热，商品房仍处于限购状态，甚至部分城市房价上涨速度快、幅度大；而三四线城市仍处于高库存状态，待售面积规模大，库存增速快，显然商品房供过于求。市场需求是楼市发展的基本动力，当楼市的供求平衡发生严重破坏时，房地产市场会迅速显示出其不健康的状态，其发展必然受阻。房地产市场叉与建材市场、劳动力市场等联系紧密，起发展宜接影响到这些市场的发展，一旦房地产发展受限直接导致这些行业陷入困境。在当前形势下亟需解决三四线城市房地产高库存问题。

1.2 高房价问题

在新常态下，随着宏观经济态势的转变，我国房地产市场逐步降温.房价从一度的“只涨不跌”开始出现增速放缓，部分二三线城市房价开始下调[3]。但是一线城市及部分二线热点城市，房价依然高烧不退。当前形势下，相对于高库存量、房价下调的三四线城市，一线及部分二线热点城市房价持续走高，究其原因有以下几点：

（1）土地价格。土地价格上涨是引起高房价的重要推动力量，当前我国部分城市土地价格仍在不断上涨，土地交易市场却并不活跃，导致房地产开发成本大幅增加[4]。开发商面对高昂的土地价格，必定需要高回收才能获益，其手段首先就就是提高房价；（2）刚性需求。国家统计局数据显示，最近十年，广州、北京、上海城市人口净增约600万一800万，即每年北上广平均净增60万到80万人。以北京为例，2005年总人口约1538万，到2014年增至2152万，增长约614万，人口急剧增长导致商品房需求量大，刚性需求的存在使得房价迅速攀升。（3）市场原因。宏观经济虽然发展速度放缓，但是仍在不断增长，建材市场、劳动力市场等等价格都在逐年攀升，房价必然紧跟市场的步伐，持续走商（4）供求失衡。当前三四线城市楼市面临高库存问题，而一线城市楼市却依然火爆，前者是供过于求，而后者则是供不应求。

1.3 项目不足的问题

房地产的黄金十年已经过去，以往的“房热”局面不在火爆，房地产现已放缓发展速度。但对于房地产行业，一旦发展脚步放缓，直接导致其吸引力下降，房地产项目骤减。无论是投资者、设计方，还是施工企业等等，对房地产的敏感度降低，其结果就是房地产项目急剧减少，并且部分中小企业一时难以适应，甚至部分企业难以存活。行业吸引力下降，工程项目减少，总的看来受以下几点影响：

（1）土地价格高昂，一些开发商承受不起，部分能承受的开发商仍处于观望态度，一时难以做出抉择；（2）部分二线城市以及三四线城市，房价下跌，开发商利益受损，投资风险加大，投资意愿减小；（3）面对高库存量，房子卖不出去，一些开发商支付不起工程款，只能以房抵押，导致市场紊乱，再次开发难上加难；（4）市场监管体系不完善，开发商欠施工方工程款，施工方叉欠农民工工钱，环环相扣，导致施工方处于尴尬地位，既不能按时拿到工程款，也不能按时给农民工发放薪酬

1.4 发展创新问题

在我国房地产发展的进程中，很多新技术、新理念涌现出来，包括建筑工业化、BlM技术等等，但是在这些新型技术在我国还不成熟，依然处于探索试点阶段。新常态背景下，这些创新技术发展受阻，是当前房地产发展问题之一。

近几年.在国家政策导向、人工及资源成本逐渐增加、居民对住宅品质要求不断提高等综合因素的影响下.越来越多的学者开始对建筑工业化的建造方式进行研究.并借鉴西方发达国家的经验探索。建筑工业化在国外相当成熟，但在我国的发展相对滞后，面临技术落后、成本高、模数化及标准化不统一等诸多难题，导致其发展速度缓慢，跟不上市场的步伐。而BIM技术在我国仍处于理念研究方面，实际运用较少。

建立以BIM应用为载体的项目管理信息化模型和系统并运行到当前房地产建设中，能够有效的提升项目生产效率、降低成本、缩短工期等等。BIM技术也是促进新型建筑工业化和建筑业信息化发展的方向和重要手段，将BIM技术辅助新型工业化建筑的建设，应用在建筑工业化中，有助于实现建筑工业化“四化一体”，促进建筑工业化的发展。但我国BIM技术发展相当落后，信息化技术不完善，实际运用少，发展速度缓慢。

2、对策建议

面对目前房地产发展面临的难题，需从以下几个方面进行探索并解决。

首先，一二线城市与三四线城市楼市发展已呈现两极分化，国家应当采取分而治之的措施，因城施策、因地制宜，合理统筹规划。对一线城市及个别二线热点城市，房价高烧不退，必须坚定限购政策不放松：对于三四线城市，应以去库存为主线，缓解高库存压力。

其次，当前三四线城市楼市发展的主线就是“去库存”，解决房地产高库存量问题，需从市场供求着手。政府应实施帮扶政策，借助城镇化发展、降低酋付比例、减税降息等措施，减轻库存压力。并且，地方政府鼓励农民进城买房，房地产开发商合理低价促销，切实保障购房用户的切身利益。让待售商品房保持在合理的供求区间内，达到房地产市场的供求平衡。然后，对于一线城市及部分二线城市，房地产市场基本上还是刚性需求在支撑，必须坚持限购不放松。并且對于高房价，不能使其对周围三四线城市造成影响，不同的城市制定不同的政策。另外土地价格上涨是商品房价格上涨的重要推动力量，中国的房地产调控还要重视土地供应的管理，保证土地的有效供给，并从土地供给角度来引导住宅供给结构的合理转变。

最后，房地产业必须坚持改革创新。转变建造生产方式，结合新技术、新理念，推进住宅产业化。政府层面对建筑工业化发展的支持力度要不断加大，出台相关政策鼓励其发展。借助新型城镇化的实施。结合BIM技术，推行建筑工业化。增加建筑工业化的试点项目，缓解房地产市场吸引力下降、项目少的压力；企业层面建立先进的研发试验室，吸引高端技术人才.为技术人员的培养和产业工人培训创造条件。同时促进企业结构升级，将企业转型升级目标与国家战略和城市发展目标相结合，建立国家住宅产业化示范基地[5]。并且，出台相关政策，加快人才培养，让新技术、新理念能更快融入到实际工程中。

房地产去库存化的逐步实施，会降低房地产价格增速，在国民经济放缓的同时也会导致消费减少以及房地产投资的下降，即给定房地产价格增速下降，一方面会导致企业融资能力下降进而减少投资，另一方面会降低消费者对房地产投资的期望收益，因此减少消费，最终会使国民生产总值在短期内迅速下降。但是，由于房地产价格波动不具有持续性，从长期来看，房地产价格会恢复稳定，企业融资能力上升，产出、消费和投资也会恢复到稳态水平。

通过建立房产市场供需模型，分析我国房价问题，提出建议一线城市和部分二线城市需重视房地产的市场化调控、大多数二线城市和三线城市需控制其房地产供给总量继续消化库存、通过转型升级应对房价“新常态“的对策予以改善，比如可以通过企业调研的方法，分析当前房地产行业面临的行业吸引力、风险管理、财务管理等方面的问题，提出依法加快土地市场化进程、改善行政审批效率、加大行业科研投入、深化房地产财税政策改革、引导企业主动调整经营战略等建议。房地产对国民经济的发展起到支撑作用，因此，分析和认清新常态背景下我国房地产发展中面临的问题是当务之急。

3、结束语

目前，各地政府陆续出台相关政策应对房地产当前面临的难题。重庆市人民政府办公厅发布通知，下调房地产企业所得税预售收入的计税毛利率以及商业、非普通住宅、车库的土地增值税预征率等。诸多省份都出台相应的措施，缓解楼市压力，但是面对房地产问题不能放松警惕，各政策需落实到各县各城、各地各楼，合理的控制房地产市场的波动性，促其健康发展。

参考文献：

[1]张坤.三、四线城市房地产去库存化问题研究——以蚌埠市为例[J].现代商贸工业，2017（09）：125-126.

[2]黄燕芬，张超.防范风险、促进房地产市场平稳健康发展——2016年房地产市场回顾及2017年展望[J].价格理论与实践，2016（12）：22-27.

[3]尹希果，杨倩.房地产去库存化对中国宏观经济的影响——基于金融加速器的数值模拟分析[J].经济问题，2016（08）：35-41.

[4]丁黎.从遵义市房地产市场运行和去库存化举措看房地产去库存化[J].时代经贸，2016（22）：53-54.

[5]申博.“去库存”视角下房地产行业对区域金融稳定的影响——基于空间面板模型的实证研究[J].河北经贸大学学报，2016，37（03）：61-66+101.