公允价值在投资性房地产计量的应用

文/王春华

近年来，我国房地产行业的发展十分迅速，吸引了大量的投资者，投资性房地产的业务也越来越多，给相关的会计人员带来了一定的工作压力。公允价值作为会计准则中十分重要的因素，直接影响着投资性房地产的会计计量工作。本文重点探讨在投资性房地产中公允价值的相关应用，以期为完善我国公允价值体系提供相关的依据。

一、相关的定义分析

（一）公允价值

公允价值的定义并不是固定的，在不同国家不同时期其具体的定义也不尽相同，这也反映了人们对公允价值的探索过程。在我国2014年颁布的企业会计准则中其定义为：“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”这与国际会计准则中的定义基本一致。

（二）投资性房地产

所谓的投资性房地产指的是企业持有的用于对外出租或出售或者两者兼有来获取盈利的资产。随着房地产行业的蓬勃发展，投资性房地产对企业的影响越来越大，因为与固定资产和无形资产相比，投资性房地产拥有单独实现资本增值的特性。

二、投资性房地产公允价值计量中存在的问题

近年来，随着投资性房地产业务数量的增加，相关的会计人员已经开始逐步在计量中应用公允价值计量模式，但是在实际的应用中并未取得理想的效果，笔者在分析后发现主要存在以下问题。

（一）应用限制过多

在会计准则中对于公允价值记录的限制要求过高，因此其在实际的计量市场上很难得到有效的推广，在会计准则中明确地规定：“企业在满足一定条件情况下可以由成本模式计量转为采用公允价值模式计量，然而企业一旦选择执行公允价值模式便无法再转回成本模式。”可见采用公允价值进行计量的限制条件过于严格，最终导致公允价值计量模式在企业中难以推广。此外，当前我国大多数地区的投资性房地产不存在活跃的市场，难以取得公允价值，监管部门对公允价值的确定和计量方式的运用较为慎重。《会计准则》明确规定：“只有符合条件的投资性房地产才能够运用公允价值计量模式对其价值进行计量，要存在活跃的交易市场或者能够取得同类或类似市场价格，能持续取得公允价值相关信息等一系列条件，才可以采用公允价值模式。”一系列严格的限制性条件，使我国众多企业更为谨慎，较少选择采用公允价值进行后续计量。

（二）缺乏科学合理的操作指南

公允价值的执行成本较高，因此目前大多数的企业都未能正式地应用这一模式，即便应用了公允价值模式也缺乏科学合理的操作指南。例如：企业会计准则中规定拥有活跃的房地产交易市场是采用公允价值的条件之一，但怎样的市场才是活跃的市场？模糊的规定加大了决策者执行公允价值的阻力。此外，由于我国房地产市场起步晚，发展尚不成熟，缺乏一个活跃的交易市场，因此公允价值信息获取难度较大。新会计准则指出，选择公允价值计量模式的上市公司，要定期确定项目的公允价值，使得公司必须要长期与社会第三方评估组织保持联系，定期获得价值评估结果，企业为此需要支付高昂的评估费用，严格的限制条件又增加了企业的营业成本负担，这样导致公允价值模式在运用过程中增加了上市公司的资源损耗，提升了公司的运营成本。

（三）信息披露不充分

根据我国企业会计准则规定，采用公允价值的企业要披露公允价值的确定方法、对企业的影响、评估报告等一系列信息。但是仍然有一些企业违背准则的规定，有的企业在后续计量模式变更后，没有对公允价值的确定方法进行披露，在年报中也没有披露有关价值确定的相关内容。部分企业虽然对确定方法进行了披露，但是并没有对具体的参数信息和应用假设等信息进行详细披露，这样公允价值的可靠性令人质疑。有的上市公司仅对投资性房地产总数进行披露，没有列举说明其中的项目明细，使得所披露的信息不够明晰，对信息所需者造成决策干扰，市场投资方难以通过上市公司所披露的信息真实了解其运营现状。

三、提升投资性房地产公允价值计量应用效果的策略

为了进一步促进公允价值计量模式的应用，需要对现有的会计体系作进一步的优化，具体而言应当从以下几个方面入手。

（一）建立符合标准的房地产交易市场

首先，应当建立一个标准的房地产交易市场，为投资性房地产业务提供一个良好的交易市场，在这个市场上，房地产交易频繁而活跃，与交易相关的信息可以被公开获取，且这种交易是建立在平等公正有序的基础上的。但遗憾的是，目前，我国房地产市场并不规范，虽然房价不断上涨，房产需求旺盛，但是市场上交易信息的公开程度却不高，房地产的交易价格在很多时候也并不公允，对于中小城市来说更是如此，这使得只有少部分企业能满足运用公允价值计量投资性房地产的条件。而这些满足条件的企业，又存在着难以获得同类或类似房地产交易价格，需要经过比较复杂的估值才能获得投资性房地产的公允价值的问题，因此，建立起合乎标准的房地产市场对于推广公允价值计量模式具有重要的作用。

（二）出台具体的公允价值计量准则及应用指南

现行的《企业会计准则第39号——公允价值计量》准则，对公允价值的运用有了比较完整的规定，因此，接下来最重要的任务是要保证准则的执行，这就需要政府及时出台针对公允价值计量准则的具体应用指南，减少现有准则规定的模糊区域，对一些重要问题作进一步的细化规范，以提高其在实务中的可操作性，从而确保公允价值计量准则在实务中的顺利实施。

（三）规范投资性房地产公允价值的估值技术

现有的企业会计准则尽管也提出了三种不同的估值方法，但是其提出的方法规定过于空泛，缺乏细节上的指导与规定，因此在实际的应用上还存在一定的不足。要想更好地应用公允价值计量，必须要对现有的市场估值模型进行规范，具体从以下几个方面入手：第一，确定参照物。对投资性房地产所在地进行实地综合调研，严格规定参照物的筛选标准，例如房地产之间的地理位置、周边环境、房屋状况等因素的相似程度，筛选出同类或类似的房地产作为参照物。第二，获取交易价格。参照公允价值准则，可以规定交易价格获取的一级渠道（比如政府房地产管理部门的资料）、二级渠道（比如权威机构的披露）和三级渠道，首先考虑从一级渠道获得价值信息。

（四）完善公允价值信息披露细节

对投资性房地产公允价值的详细披露有助于报表使用者更详细地了解企业的投资性房地产情况，从而帮助他们进行有效的决策，同时，这也有利于社会、政府以及注册会计师对企业进行监督，防止企业利用公允价值估值从事利润操纵和盈余管理等不法行为。为了进一步完善公允价值信息的披露细节，首先应当调整利润表内的项目内容，在保留现行利润表框架结构的前提下，把“公允价值变动损益”和“资产减值损失”等持有损益的项目，从营业利润计算部分转入税前利润计算部分，提高持有损益和营业利润的透明度，提高报表的信息含量。其次应当增加公允价值报表的表外披露内容，在表外增建公允价值变动明细表，进一步完善现有的公允价值信息披露细节。

四、结语

在进行投资性房地产计量的过程中合理地应用公允价值进行计量，能够有效地提高会计记录工作的效率，进一步减轻会计人员的工作量。相关的政府部门应当根据投资性房地产的发展状况，合理地引导会计人员正确利用公允价值计量模式来进行计量，进一步提升我国房地产行业的会计信息质量，为进一步完善公允价值体系提供有力的支持。