房地产进入“活下去”时期 绿城中国拿地将“更为谨慎”

向劲静

近一段时间，房地产龙头企业万科的一句“活下去”刷爆朋友圈，同时也使得房地产企业转型的话题引起市场热议。

在眼下的房企大转型时代，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，3900.HK）也是转型大军中备受关注的房企之一。

自去年起，绿城中国优化了组织架构，形成了“一体五翼”的新格局。进入与中交全面合作的阶段之后，绿城中国的发展有了怎样的变化？相比其他的房企而言，绿城中国的转型有着怎样的机遇与挑战？就此类问题，《投资者报》记者采访到绿城中国相关人士，得到较为详细的答复。

“轻重并举”的转型

有不少房地产企业选择更名转型，将公司名称里的“房地产”、“置业”等相关名词删掉，取而代之以“发展”、“控股”、“集团”等字样，并纷纷表示，不是“去地产化”，而是要扎扎实实地进行多元化转型。

从去年开始，绿城中国优化了组织架构，形成了“一体五翼”的新格局。即：以绿城中国为主体，形成了绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇和绿城生活五大业务板块。

绿城中国执行董事兼行政总裁张亚东表示，绿城中国仍将以“轻重并举”为发展战略导向，既着重提升重资产板块的盈利能力，与大股东中交集团进行战略协同，也大力培育轻资产板块使其成为新的盈利增长点，从而有效提升核心竞争力，向理想生活综合服务商转型。

那么，进入2018年以来，绿城中国的转型成效如何？

绿城中国相关人士对记者表示，根据“轻重并举”发展导向优化组织架构和管理体系，在“一体五翼”基础上，已形成了11个重资产单元（包括绿城理想小镇集团、绿城杨柳郡集团、杭州亚运村项目，以及浙江、华东、西南、华中、北方、山东、华南、海外等8个城市公司）和5个轻资产单元（包括绿城管理集团、绿城资产集团、绿城理想生活集团、绿城房屋科技集团和绿城中国雄安公司）的组织架构。

“未来，绿城中国的主营业务不会改变，同时加强对轻资产模块的探索和研究。”上述绿城中国相关人士说。

据了解，此前绿城中国还与中国铁塔进行了战略合作，并面向未来5G时代打造“数字地产、智慧地产”。那么当前该项目进展如何？

绿城中国相关人士说：“未来，双方会加强在物联网、智能信息化等领域的合作，积极探索‘房地产+信息化的发展方向及路径。具体方案还在规划中。”

那么，就绿城中国而言，其转型有着怎样的优势与挑战？

談及转型优势，绿城中国相关人士指出，在产业布局方面，确立了 “轻重并举”的发展导向，推动公司发展动能，从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变，同时不断提升公司的风险管控能力，减少房地产行业周期性波动对公司的影响。目前轻资产，如代建管理、房屋4S、养老等板块发展迅速。

“转型的挑战，主要是行业周期性的风险。拿地之前充分做好市场研判，提前开始设计工作；加强产品创新研究，推进标准化建设，强化品质核心竞争力，提升运营效率。”该人士说道。

投资项目销售增长乏力

从业绩表现角度看，转型中的绿城中国提交了怎样的一份成绩单？

绿城中国发布公告称，2018年上半年，绿城中国实现总收入335.3亿元，同比增长220%；除税前利润为55.7亿元，同比增长111%；净利润为31.2亿元，同比增长145.7%；股东应占核心利润为31.5亿元，同比增长189.8%；合同销售金额约为754亿元，其中代建业务合同销售金额为280亿元。

此外，2018年上半年，绿城集团实现合约销售金额754亿元，同比增长26.7%，主要源于代建业务的贡献明显增加。值得注意的是，绿城中国的自身投资项目销售增长相对乏力。

具体来看，上半年代建项目合约销售金额为280亿元，合约销售面积约207万平方米，同比分别增长约83%和47%。而绿城集团自身投资项目的合约销售额为474亿元，同比仅增长7.2%，合约销售面积则同比下降了6.3%至192万平方米，投资项目销售增长乏力。上半年绿城投资项目的整体去化率约为62%，其中新增去化率达80%，相对于2017年全年72%的整体去化率有所降低。

另外，目前绿城中国的负债情况是：一年内到期占33.7%，一年以上到两年的占21.5%，两年以上是44.8%。同时，截至6月末，绿城中国净资产负债率为55.1%，比去年12月有所增长。公司针对负债率增长如何看？如何缓解这一情况？

就此，绿城中国相关人士说：“我们认为，净资产负债率从去年12月的46.4%升至55.1%是适度增长，上半年公司新增土地19幅，总土地成本247.5亿，绿城承担金额184.4亿。而且这个负债水平也是在可比公司中属于较低的。未来公司会将负债率控制在较为合理、健康的水平，确保公司持续、安全发展。”

下半年拿地将会有大动作

根据半年报数据显示，上半年绿城共新增19个地块，总建筑面积约为440万平方米，总价248亿元，平均楼板价为5629元/平方米，相对于2017年下降24.9%。

今年上半年，绿城中国的销售目标已完成47%，公司下半年拿地将会有大动作。据了解，此前绿城中国管理层提出，全年有1000亿的拿地预算。在目前的市场环境下，是否仍会维持这一预算？就此，绿城中国相关人士表示：“鉴于目前公开市场已有较多起土地流拍，下半年拿地我们会更谨慎。全国楼价持续平稳，除了厦门等极少数城市下跌，其他均平稳。未来拿地仍是公司的先行指标，但是下半年拿地结构会发生变化，在传统招拍挂市场中拿地，公司会认真研判市场变化，加大TOD模式（transit-oriented development，以公共交通为导向的开发模式）、运动系列（亚运村及全运村）等新项目投资拓展力度，同时加大轻资产板块的投资力度。”