房地产企业财务风险分析与防控

张兰君

摘 要：为了有效防控房地产企业的财务风险，本文首先简单阐述了企业风险的概念，列举了房地产企业的财务风险种类，对房地产企业财务风险的形成原因进行了分析，并以此为根据，提出了有效防控企业财务风险的优化措施，以供相关读者参考借鉴。

关键词：房地产企业；财务风险；防控机制

房地产行业是由地产开发经营、服务以及管理等企业组成的，其与我国的经济发展以及社会进步具有密切的联系，是我国的支柱性产业，因此，要对其进行规划管理。与此同时，房地产行业是一个特殊行业，其涉及到的投资以及经营风险较多，风险系数较高，其中的财务风险对房地产企业的发展有重大影响，鉴于此，本文对房地产企业财务风险以及防控手段进行系统探究。

一、房地产企业财务风险相关概述

目前，对财务风险的定义有广义以及狭义两种，狭义财务风险主要是指由于企业负债而导致的财务风险，又被称为筹资风险，具体内涵就是企业由于资金借贷，使企业偿还债务的能力下降，减小了企业的经济效益，进而使企业面临着财务风险[1]。广义财务风险是指企业在经营管理的过程中，不可控的因素较多以及财务管理状况不明确，进而使企业的经济效益与预期差距较大，可能会给企业带来经济损失，企业财务风险是一个综合性较强的概念，其涉及到资金状况、管理状况等因素。根据财务风险的概念，房地产企业财务风险更适合广义财务风险，房地产企业财务风险是客观存在的，复杂性较高，与此同时，财务风险具有较高的不确定性，风险发生的概率以及波及的范围无法确定，另外，房地产企业财务风险是一把双刃剑，可能会给房地产企业带来收益或者损失，因此，房地产企业要正视财务风险，积极采取风险应对措施。财务风险的种类主要包括：投资风险、筹资风险、经济收益分配风险以及资金回收风险。

二、房地产企业财务风险的种类

（一）企业投资风险

一般状况下，房地产企业运营、开发过程当中有着许多不明确的隐藏风险因素，将资金注入该过程中自然而然就存在着财务风险，这种风险就是投资风险。根据投资方向的不同，可以将房地产企业的投资活动类型分为对外投资以及对内投资，鉴于投资方向存在不同，相对应的投资风险系数也就不一样。因此，在房地产企业要充分重视企业的投资项目管理。

房地产企业将资金投入到企业内部，会形成无形资产以及流动资产等，该种投资方式就是对内投资。其产生的财务风险具体表现在以下方面：投资决策不准确，导致的资金结构不合理，降低了企业的经济效益[2]。对外投资是指将资金投入到企业的发展当中，在该过程中存在一定的财务风险。

（二）企业筹资风险

筹资风险是由房地产企业的债务以及筹资活动引起的，其会在一定程度上降低房地产企业偿还债务的能力，给企业的发展带来了财务风险。根据筹资的方式，可以将筹资风险划分为股权筹资风险以及债务筹资风险。股权筹资风险是指房地产企业以发行股票的方式进行筹资，由于发行股票，企业资源成本以数量会对筹资产生一定影响，可能会给企业带来经济损失。债务筹资风险就是企业进行资金借贷带来的财务风险。从不同的原因角度进行分析，可以将筹资风险分为现金风险以及收支风险，现金风险是企业在筹资的过程中缺乏现金，可能会导致企业收支不平衡，进而带来财务风险。收支风险是由于企业在一个时期收入比支出少产生的风险。

（三）经济收益分配风险

税率发生改变以及没有合理分配经济利润会产生收益分配风险。经济收益分配风险会对房地产企业的经营有重大影响。但是，在实际的生活中很难利用数学模型以及财务指标对风险进行预测分析，仅仅可以依靠相关经验丰富的专业人士进行预测。

经济收益分配风险主要有两个方面：其一，在确定收益过程中产生的财务风险，例如：在房地产企业会计对收益进行核算时，容易忽略成本的计算，进而使企业需要缴纳更多的税金，提高了可分配利润，进而使企业的支出以及收益与实际状况不相符[3]。其二，对投资时间以及资本回收时间把控不准确会产生财务风险，在房地产企业的经营过程中，企业在偏离实际的条件下，会增加投资者的利润，进而产生收益分配风险。

（四）资金回收风险

房地产企业资金回收风险主要是指销售款项的回收风险，该风险主要有成本管理以及销售收款两种，销售收款财务风险主要是指不能及时对销售款项等进行收回。首先，在销售环节存在着运营风险，主要是由于在销售环节对财务的管理不合理，房地产企业获取经济效益的方式就是将建好的房产销售或租赁给居民，但是，房地产产品的价值较高，可能会使购买者望而生畏，进而降低了房地产的销售业绩[4]。给房地产的销售以及后续服务等工作带来了一定的风险。其次，房地产企业容易在成本管理的过程中出现问题，导致企业财务风险的增加，浪费了企业的自身优势，使房地产企业的竞争力下降。

三、房地产企业财务风险的形成原因

（一）外部原因

首先，房地产是我国的支柱产业，促进了我国的经济发展，与我国国民经济发展具有十分紧密的联系。在出现经济萧条的状况时，会对房地产企业产生消极影响，使其陷入低迷狀态，而在经济得到复苏时，房价会有明显的提高。因此，我国的经济会对房地产产业有重大的影响，进而产生了财务风险[5]。其次，房地产行业也会受到相关政策以及法规的影响，近年来我国房价在逐渐提升，国家为了规范房地产行业，出台了一系列法律法规以及宏观调控的政策，另外，房地产的特殊性，使其与国家土地政策具有密切联系，会对房地产企业的财务风险有直接影响。最后，银行利率的变化，也会给房地产企业带来财务风险。

（二）内部原因

房地产企业财务风险的内部影响因素主要有以下几个方面：首先，企业没有有效进行财务预算，房地产企业的投资规模较大，资金回收慢，面临的不确定状况多，资金链很难得到有效保障。然而，部分的房地产企业在项目开始阶段，没有针对资金来源、土地成本、项目效益、资金回报以及现金流量进行有效的财务预算，进而降低了项目的实际操作性，增大了企业的财务风险。其次，企业资金结构不合理，主要是指在房地产企业的资金来源中，负债资本金与权益资本金的结构不合理，进而对房地产企业的经济收益产生不良影响。最后，投资决策不合理会带来财务风险。

四、房地产企业财务风险的防控措施

（一）企业投资风险的防控措施

首先，在项目的前期准备阶段，房地产企业要严格制定项目管理制度，具体分析项目的实际操作状况。房地产企业投资回收周期较长，涉及的融资领域广，因此，在进行实际操作时，要对可能出现的问题进行提前分析，加强流程的操作性，对房地产项目的财务状况进行科学合理的评价，制定出完善的投资方案，进而降低企业投资风险。其次，从项目投资亏损的角度进行财务风险防控，房地产企业要充分的重视成本控制，关注国家的相关政策，对企业成本进行有效管理。另外，在控制销售成本时，要及时分析销售成本数据，以政策为发展导向，把握国家的经济发展政策，进而有效的降低财务风险。

（二）企业筹资风险的防控措施

筹资风险主要体现在企业经济效益、资产负债率、利润以及现金流量等方面，因此，为了有效把控筹资风险，房地产企业可以丰富筹资方式，使其向多元化的方向发展，将企业的负债控制在合理范围之内，对企业的资本结构进行优化，同时对筹资期限进行合理规划，进而使企业的现金流量值得到保障。具体可以采取以下几点风险控制措施：首先，丰富企业的融资手段，对企业的筹资风险进行分析；其次，房地产企业可以进行开发投资项目，提高企业在市场当中的竞争力，丰富开发结构的类型，进而有效控制筹资风险。

（三）经济收益分配风险的防控措施

经过前文的分析，收益分配风险具体表现在利润分配以及股息分配率两个方面，房地产企业要对股利政策达成共识，根据该种情况，对房地产企业的收益分配风险进行管理。首先，采用灵活方式应对复杂的市场环境，要合理的发放股利，要充分考量房地产企业的实际发展状况以及财务状况，拟定合理的投资者收益分配方法，制定合理的方针政策，优化企业的组织结构。其次，房地产企業要建立财产评价机制以及激励机制，处理企业投资者以及企业经营者之间的矛盾，进而减小企业的收益分配风险。

（四）资金回收风险的防控措施

资金回收风险主要体现在净利润、现金流量、销售能力等几个方面，主要受成本管理以及产品销售的影响，具体可以从以下几个方面对资金回收风险进行控制：首先，制定合理的销售方向，对客户的信用进行合理规范，完善企业的销售策略，根据市场环境的变化以及消费者的具体需求对其进行改善，进而提升客户的满意度。其次，对房地产企业成本进行严格管理，要意识到成本管理的重要意义，在成本管理中的土地征用环节，要重视土地的销售过程，协调各方利益，减少土地开发的成本，另外，在成本管理的采购环节，要选择信誉度高以及实力强的供应商，进而有效控制资金回收风险。

五、结论

通过分析本文可知，房地产企业存在的财务风险，降低了企业的经济效益，影响了房地产行业的发展，进而导致了我国经济增长速度放缓。因此，要采取合理的防控措施，有效控制房地产企业中存在的筹资风险、投资风险、资金回收风险以及经济收入分配风险，建立有效的财务风险防控机制，制定科学合理的筹资政策，提前制定好企业的投资以及融资计划，使经营者做出科学合理的决策，进而将房地产企业的财务风险降到最低。

参考文献：

[1]蔡素华.基于财务分析视角下建筑企业财务风险管理的分析——以A建筑公司为例[J].中国国际财经（中英文），2018，24（04）：18-26.

[2]黄力倩.电子商务企业财务风险分析及防控策略探讨[J].中国国际财经（中英文），2018，12（01）：12-13.

[3]朱冰.建筑企业财务决策支持系统的设计与实现[J].山东大学，2017，21（15）：17-32.

[4]王瑶.财务分析在资源型企业财务风险防范中的应用[J].现代国企研究，2016，13（08）：21-35.

[5]刘泰余.企业财务风险的分析与防范措施——以新浪公司为例[J].现代经济信息，2015，18（14）：11-21.