房地产价格与经济的实证分析

【摘 要】随着我国改革开放进程加快以及城市化不断发展，我国房地产市场一片欣欣向荣，逐渐成为经济增长的重要组成部分。然而金融危机过后，现实表明我国房价远超现有经济体的合理范围。本文收集了我国2017年30个省市（除港澳台新）的房地产商品房销售额和地区生产总值的横截面数据，以商品房销售额为自变量，地区生产总值为因变量，对其进行一元回归并进行分析。

【关键词】商品房销售额；地区生产总值；挤出效应；线性回归

一、背景

我国从1998年取消福利分房后，房地产事业如雨后春笋般迎来春天，一片火热。同时伴随着我国改革开放的进程逐渐加大，越来越多的非本地户籍人员涌入沿海地区，他们这部分人对房子的需求量日益增大。另一方面，伴随着城市化步伐的加快，资本市场的资金逐渐涌入房地产市场，并且成为拉动我国经济增长的重要部分。尤其是2002-2010年之间，房地产投资发展迅猛，增长高达33.2%。2008年金融危机后，国内外许多经济学家对我国房地产价格进行研究分析，普遍认为我国商品房住宅价格增速异常，房地产市场明显过热。房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是5：1，但上海、北京、广州为8.7：1、12.4：1、10.1：1，全国平均7.8：1。2017年9月，我国人民银行研究局局长徐忠撰文表示我国房价上涨过快，一些城市房价远超合理水平，对消费和投资产生净挤出效应，导致全要素生产率下降，拉大收入差距，客观上也推动了经济中杠杆率的上升，严重威胁着宏观经济的平稳健康发展。

二、商品房销售价格对地区经济的影响分析

根据产业结构分类，房地产产业属于第三产业，具有产业链长，关联度大的特点，在投资、生产以及消费等多方面对各地区经济产生影响。房价上涨有利于带动建筑、化工以及家电装修等相关行业的发展，增加各地区就业，促进经济增长。同时房价的上升通过实现与未实现的财富效应及其流动性约束效应等渠道来提高居民的财富，从而促进其消费的增长。然而从我国目前现状来看，房价上涨幅度已对各地区经济造成反向影响。自本世纪初以来，我国房价逐年上涨，且远远高于各地区的收入房价比。由于我国金融市场还有待完善以及国民投资理念、理财知识仍有欠缺，再加上房子本身属于固定资产，十分符合中国人的传统理财观念，导致越来越多人出于投机目的买房，用于自身财富的增值保值。这不仅助长了房价一路上涨，更严重的是导致本该流向实体经济的资金都蜂拥而至流向房地产经济中，促使实体经济成本上升，直接抑制了制造业、可贸易品等实体经济部门的投资，影响了实体经济的健康发展。这也是导致我国经济一直处于下行压力的一个重要原因。在消费方面，房价的上涨经过预算约束效应、财富重新分配效应及其替代效应等途径，挤出居民消费。基于我国国情可知，我国房地產的财富效应较弱，消费依然取决于收入。各地区房地产价格长期上涨使得我国城镇居民不得不“为买房而储蓄”，城镇家庭流动性约束正在收紧，已经对消费产生了抑制作用。2016年，北京社会消费品零售总额同比增速从上年的7.26%大幅下滑至4.8%，远低于全国10.4%的同期增速，上海、广州等一线城市亦是如此。再次，对全要素生产率提高的阻碍作用。由于社会资本具有自由流动性的特点，房地产的高回报率吸引了众多非房地产企业进入房地产领域。尤为重要的是，在存在预算软约束和金融抑制的制度背景下，国有企业相对民营企业往往可以以较低的利息取得稀缺性信贷资金，然后将其投入房地产市场中，进而通过“资源再配置途径”形成高生产率企业补贴低生产率企业的“倒挂机制”，扭曲全社会的资源配置，阻碍全要素生产率提高和经济增长。陈斌开等基于中国微观工业企业数据库的研究发现，房价每上涨1%，资源再配置效率会下降0.062个百分点，全要素生产率下降0.045个百分点。

三、商品房销售额对地区生产总值影响的实证研究

（一）变量选取和数据说明

本文收集了我国2017年30个省市（除港澳台新）的房地产开发企业商品房销售额和地区生产总值的横截面数据，以商品房销售额为自变量（X），各地区生产总值为因变量（Y），降低地区因素对价格影响，将自变量X乘于本地区该年的CPI后再与Y进行回归。

（二）商品房销售额的最小二乘法实证分析

1、房地产开发企业商品房销售额与地区生产总值相关性检验

四、结论及建议

正常情况下，房价上涨对地区生产总值呈正向作用。房地产开发企业商品房销售额每增加1个单位，地区生产总值增加4.953个单位。各省地区生产总值的增长对房地产具有依懒性，在很长的时期内，各地区房价依旧居高不下。不过，随着我国金融市场的日益完善以及国民理财知识的提高，我国房价还是会日趋符合实际。目前，党中央国务院已就房地产平稳健康发展明确要求，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制泡沫，又防止房价大起大落。

对各省政府而言，房地产不应再作为宏观调控工具继续使用。我国以往宏观调控中偏好用财政和货币政策引导社会资本流入房地产，以刺激企业投资和居民消费当前，房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题，也是重要的金融风险源头，不宜再作为宏观调控工具继续使用。

针对投机炒房的现象，政府应对此采取零容忍措施。以房地产税为切入点，深化中央与地方财税体制改革。将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，明确房地产税立法，使之成为地方政府的主体税种之一，减少其对土地出让金的依赖。对居民第二套房征收合理房产税，采取房地产税和市政债相结合的方式，与当地基础设施和公共服务供给挂钩，实现其与房价的良性循环，营造良好的房地产市场环境。

（江西财经大学，江西 南昌 330013）

参考文献：

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作者简介：施慧玲（1997—），女，江西上饶人，江西财经大学经济学院本科生，专业：经济学。