聚焦楼市半年走向

李焱

7月，上半年楼市数据纷纷出炉。回顾今年上半年，针对房地产市场发展的各级调控政策层层加码，不论是全国还是北京，在政策高压下，市场表现都呈现出新的变化。2018年下半年，政策调控力度将趋紧抑或放松？房价走势是上升还是下降？值得关注。

全国：房价上涨幅度将得到抑制

7月17日，国家统计局公布了2018年6月70个大中城市房价数据，6月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市，达到63和66个，分别较5月增加2个和5个，这是自去年下半年以来，一二手房价格上涨城市数量最多的一个月。

数据显示，6月份，4个一线城市新房销售价格同比持平，二手房价格由上月下降转为上涨0.1%；环比上，一线城市新房价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京和上海价格持平，广州和深圳价格分别上涨1.9%和0.3%；二手房销售价格与上月持平。

31个二线城市新房、二手房销售价格分别同比上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点；环比上，新房、二手房分别上涨1.2%和0.7%。

35个三线城市新房和二手房销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同；环比上，新房和二手房价格分别上涨0.7%和0.6%。

国家统计局高级统计师刘建伟解读表示，6月份，各地继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，促进房地产市场健康发展。目前一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。

有市场分析人士认为，6月份房价出现反弹，主要集中在二线城市，最主要的特点是这些城市上半年都出台了人才引进和摇号选房政策。

今年上半年，已有近40个城市出台了人才引进政策，对高校毕业生、海外人才、高层次人才等群体的补贴不断增加。市场分析人士指出，在吸引人才落户的同时，人才新政也为限购政策撕开一个口子，间接助推了房价上涨。

而摇号选房政策，虽然能优先保证刚需族买房，但也放大了市场上的供需矛盾，导致“需求出现了恐慌”。中原地产研究中心的数据显示，截至目前，全国共有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳、青岛、福州10个城市，全部或部分房源需要摇号才能出让。

在房地产市场热度不减的情况下，全国年内出台的楼市调控政策却超过了220次。中原地产研究中心的数据显示，楼市调控政策在6月密集出台，有超过25个城市发布调控新政，累计调控次数多达32次。2018年上半年，全国楼市调控政策高达192次，相比去年同期的116次，上涨幅度高达65%。而7月上半月，房地产调控政策也已经超过30次，年内累计出台的调控政策超过220次。

中国指数研究院分析认为，2018年上半年，房地产调控政策一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面强调扩大并落实“有效供给”，注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。

从市场表现来看，中指数据显示，上半年重点城市新房市场成交面积继续缩减，其中一线城市降幅超20%，领降各线城市；三四线城市新房成交面积亦有所回落，绝对规模仍处历史较高水平。同时，三四线城市销售行情較好，地方积极推地，上半年住宅用地推出面积同比增幅在各线城市中最大，企业在三四线的拿地态势也比较明显。

“调控虽然仍在持续，但部分城市政策的边际效应正在减弱。对于当下市场，大部分城市买房依然可以赚钱，这种财富效应的存在，导致调控政策在刷新历史记录的同时，商品房销售额依然能创历史新高。”市场专家分析说。

为进一步稳定市场，6月底，住建部等7部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。叠加上半年密集出台的调控政策，多位业内专家认为，楼市调控在下半年仍会非常严厉。预计下半年，各地仍将会发布新的调控政策，房价上涨幅度也会得到抑制。

中指院分析认为，从此次各地的调控政策来看，未来房地产调控依然从严，调控将更注重精准性和有效性结合，根据市场实际情况进一步深化。房价上涨过快的城市，或将迎来更为严厉的调控措施；严堵政策监管缺口，稳控房地产市场秩序，保障刚需群体购房需求；限制企业购房抑制投机炒房也有望在更多城市得到复制。金融端口，受国际经济环境影响，我国宏观经济在下半年存有不确定性，预计未来定向降准仍有空间。但稳健中性的货币政策保持不变，信贷资金依旧偏紧，去杠杆、防风险、严监管仍将是未来楼市调控的着力点。

7月16日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，针对有记者提出的“下半年房价会不会下滑？”的问题，国家统计局新闻发言人毛盛勇指出，从70个大中城市的房价运行情况来看，房价总体还是比较平稳。但是，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力还比较大，房地产还存在一些结构性矛盾，一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。所以，中央提出“因城施策、精准调控”。

毛盛勇提到，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展，促进长效机制建设，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

北京：限价房供应将出现井喷

上半年，北京楼市不但没有丝毫的政策松动，相反原有限购、限贷政策的补丁还在不断加码，北京市场今年上半年的成交量，更是创下了2005年有成交数据记载以来的历史最低点。另一方面，二手房则延续了去年底开始的成交回暖。尤其在5月份单月成交量突破了1.8万套，价格也止跌回升。

据我爱我家市场研究院统计显示，2018年上半年，全市二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走势上结束了2017年的两连降，走出了半年不足50000套的低谷。

我爱我家市场研究院分析表示，今年上半年北京二手房市场网签量7万多套，平均每月1万多套的规模，是北京二手房市场的正常交易水平。因为以北京800万套左右的存量规模，即使年换手率仅有2%，北京也有一年16万套、一个月1.4万套上下的交易量。所以上半年北京二手房市场是向正常水平的回归。

从价格上看，2018年上半年，北京二手房的成交均价环比2017年下半年下跌2.1%，跌幅较2017年下半年收窄5个百分点。整体来看，2018年上半年北京二手房市场在交易规模上是回暖的，市场整体仍然保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有所下跌。预计下半年，北京二手房市场将进入平稳期和调整期，形成市场与政策的平衡。

在新房市场方面，上半年北京新房成交不足万套，新房市场全面低迷。

来自中原地产研究中心统计数据显示：今年上半年新建商品房住宅网签将创造历史同期最低，截至6月25日，新房网签8051套，预计半年合计不足8500套，平均每个月的成交只有1400套左右，是从有完整成交数据的2005年以来，北京楼市历史上的最低值。

新房成交新低直接影响了开发商的回款，进一步影响了开发商在土地获取上的积极性，导致上半年北京多宗土地出现流拍的情况，这也是近年来少有的。业内认为开发商对于土地的慎重選择在下半年还将继续。

分析人士指出，整体看，2018年上半年，楼市新盘供应不多是造成成交创新低的主要原因。因为北京去年出让的土地都是限竞房，由于限竞房销售细则一直到5月份才出台，因此上半年大量的限竞房还没有进入集中入市周期。

记者了解到，随着5月份限竞房销售细则明确，6月份北京就入市了4个限竞房项目，整体成交情况都比较乐观。专家指出，随着未来几个月限竞房大量入市，大量中低价位商品房充斥市场，会对下半年市场成交产生明显拉动作用。

截至目前，北京共有66块限竟房地块，总量大约4.5万套，货值超过3000亿元。其中确定项目案名的达到31盘，将陆续在2018年下半年入市销售。其中7月份将开盘的项目约有9个，主要分布在昌平沙河、北七家板块；大兴黄村、亦庄板块；房山区域以及朝阳孙河板块。

业内专家普遍认为，未来两个月，北京限价房供应将出现井喷，进而带动下半年新房成交量逆袭已毫无悬念。从价格走势看，2018年北京市场因为有大量的房源供应，各种调控政策继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大。在经历过2017年大幅度下调后，市场平稳运行将是北京楼市2018年下半年的主要趋势。