保障性住房融资模式探讨

摘 要 经济社会快速变迁的同时，我国进入转型的攻坚时期，很多地区的房价随之上涨，中低收入群体住房困难成为备受社会各界广泛关注的重大课题。保障性住房融资不仅是一个金融问题，更是一个民生问题，其对于解决住房困难，帮助中低收入群体实现“住有所居”具有重要的意义。但是由于我国关于保障性住房融资的研究起步较晚，在融资模式和融资渠道上遇到了一系列阻碍。因此，有必要依托金融学的原理和知识，对保障性住房融资模式创新进行深入探讨，进而为保障性住房建设的可持续发展提供资金支持。

关键词 多元化 融资渠道 保障性住房 资金运作 资本市场

房价的攀升使各个地区的居民难以通过市场化手段解决住房难问题，如何解决这一问题一直困扰着政府和社会各界人士。随着保障性住房融资走进人们的视野，为政府和社会各界提供了一条可行的路径。保障性住房融资归根到底就是要创新融资模式、拓宽融资渠道，通过资金运作，调动社会资金的流转，有效缓解政府在保障性住房建设上的财政压力。同时，保障性住房融资对于保障民生、稳定金融秩序、抑制房价过快上涨具有现实意义。笔者通过研究发达国家保障性住房融资模式并提供创新思路，以期能够推动房地产市场可持续发展。

一、保障住房融资模式概述

在对保障性住房融资模式进行探讨前，需要对保障性住房在概念上做一个界定。何为保障性住房，不同的学者基于不同的研究角度，有不同的见解。[1]笔者认为在金融学中，保障性住房主要指为满足特定条件的主体而提供的，由政府统筹规划、统一安排、限定标准进行建设的住房。其概念与商品房相对应，会受到政府的诸多干预，在财政和税收上也会有一定的政策倾斜。保障性住房融资模式是融资主体以有效筹集并运营资金为目的，资金专项用于保障性住房建设的一种融资模式。融资主体主要在资本市场、银行和政府财政等融资渠道进行融资，这些融资渠道可以相互结合，融资方式也较为多元。

二、保障性住房融资模式现状及存在的问题

（一）融资平台功能薄弱

保障性住房建设需要大量资金，实践中，各级政府往往会成立一些融资平台来拓宽融资渠道。但从实践情形来看，很多融资平台虽然获得了大型商业银行和政策性银行的支持，但是来源于社会的资金则较少。[2]这就意味着保障性住房建设严重依赖于银行贷款和政府投入。这种融资平台往往会受到银行信贷能力和政府投入能力的限制，这一点尤其在经济欠发达地區体现得较明显。除此以外，有些地方政府从追求政绩的角度出发，盲目融资，在不符合债权发行要求的情形下发行债券进行社会融资，这种融资蕴含着极大的风险，加之部分地方政府负债较高，一旦出现问题，则很可能引发一系列社会问题。

（二）融资渠道单一

现阶段，银行贷款仍然是最主要的融资渠道，很多地区在保障性住房融资上存在融资渠道单一的困境，即使偶有地区开展信托方式的融资，在本质上仍然属于银行贷款。同时，无论是信托、银行贷款还是债券融资都属于一种间接融资方式，许多地区没有探索创新直接融资的方式引入社会资金。所谓直接融资，是与间接融资相对应的，其不需要通过银行等中介机构就可以实现融资目的。

（三）资本市场不完善

仅仅依赖政府的参与很难拓宽融资渠道，突破资金瓶颈。我国资本市场的不完善，导致很多社会资金不能注入保障性住房建设当中。例如，信托投资基金、资产证券化以及抵押保险等都需要良好的资本市场环境。现阶段，我国资本市场存在诸多问题，许多不合规的现象导致资本市场存在一定的风险，社会资金出于风险意识的考量不愿意冒险投入资金，这就导致我国保障性住房融资模式难以创新，各种金融工具的优势都不能得到有效发挥。

三、发达国家保障性住房融资模式及启示

（一）美国融资模式

美国的融资模式本质上是“资本市场型”的融资模式，即依托于本国成熟的资本市场，利用多元化的金融工具实现融资目的。[3]首先，美国政府会给予保障性住房开发商低息贷款、税收返还的优化，大量吸引社会资金参与到保障性住房建设当中，极大地缓解了保障性住房建设的资金压力。其次，美国政府还牵头成立了抵押贷款保险机构，以应对随时可能发生的金融风险，这种保险机构能够为买房者或者放款协会提供相应的保险，降低了资金风险，激发了社会投资的热情。最后，美国形成了系统的住房抵押证券化市场，以发行证券的方式融通建设资金。

（二）德国融资模式

德国的融资模式属于住房储蓄式的融资模式，通过合作互助的形式来解决保障性住房的资金瓶颈问题。一方面，德国规定参加住房储蓄政策的公民必须与相应的银行签订住房储蓄合同，住房储蓄合同中对于储蓄金额有明确的规定。公民需要按照合同上的利率每月向银行存入一定比例的金钱，政府则根据公民的存款比例和公民的收支情况给予公民财政上的补助。另一方面，德国规定根据储蓄合同存入银行的资金必须做到专款专用，其只能用于保障性住房建设。在这种封闭运行的机制下，大量有买房需求的人都会参与到这一机制中，大量社会资本进入保障性住房建设中。同时，在这种封闭机制下，不会受到利率波动和资本市场风险的影响，一定程度上为用户规避了金融风险，使融资具有稳定性和长期性。

四、保障性住房融资模式的创新路径

（一）发挥政府的主导作用

由于我国保障性住房融资正处于发展阶段，仅依赖市场调节的作用很难规范保障性住房建设融资市场。这一阶段仍然需要政府发挥主导作用，由有关部门牵头在法律法规和政策的框架下制定相应的文件，使保障性住房建设融资市场更加规范化。一方面，政府要继续在税收和财政上加大对保证性住房建设的倾斜力度，稳定现有的资金来源。另一方面，国家立法部门要加快立法步伐，尤其是加快对资本市场的立法，为保障性住房建设在资本市场上进行融资提供法律保障，使资金投入主体的利益得到相应的保护，这样才能激发社会各个主体参与融资模式创新以及参与保障性住房建设的热情，保证建设资金的稳定性和可持续性。

（二）完善资本市场

资本市场的完善能够有效解决融资渠道单一的问题，社会资本能够为保障性住房注入新鲜的活力。一方面，政府有必要继续深入探索房地产投资信托资金、住房式储蓄融资、抵押贷款保险和资产证券化等融资模式，引导社会资本主动投入住房建设当中，达到互利共赢的目的。另一方面，要强调金融工具创新，鼓励学者和社会人士加强对保障性住房融资模式的科研，通过课题研究的方式为我国保障性住房融资模式的创新提供理论支撑。

（三）加强资金监管

在拓宽融资渠道、提升融资效率的同时，也不能忽视资金监管工作。资金监管涉及资金的安全性和资金运作，一旦出现问题，则整个融资体系就会崩塌。资本市场化对资金运作的透明度要求也较高，资金运作缺乏监管则会导致社会资本不愿意参与到保障性住房建设当中。首先，政府要建立健全资金预算信息和资金使用信息披露制度，使资金处于监管体系当中。同时，对于采取地方政府发行债券进行融资的资金，要设立偿债准备金，对准备金进行专户管理，按照偿债计划逐年提取偿债准备金，防止资金挪作他用。其次，要完善融资担保机制，探索建立由政府牵头设立的融资担保機构，保障资金的安全性和稳定性，降低因资金问题引起金融风险的概率。最后，成立专门的保障性住房融资管理机构，由该机构对资金进行统一规划、建设分配和后期管理，避免因多个职能部门交叉管理导致职责不清的现象发生，也能在出现问题时更好地问责有关责任人员。

五、结语

保障性住房建设的民生性质、公益性质和福利性质突出，很容易遇到资金瓶颈问题，这就需要通过创新融资模式来破解资金瓶颈，通过开拓多元化的融资渠道缓解财政压力。只有资金来源稳定了，保障性住房建设才能可持续发展，中低收入群体住房难问题才能得到有效解决。随着政府民生工程的推进，加之政府调控房地产市场的决心，保障性住房建设在未来一段时期内还会得到迅猛发展，其对资金需求也会更大。本文在结合保障性住房自身特点的基础上，借鉴域外融资模式，积极探索融资模式的创新。相信在社会各界的共同努力下，我国保障性住房融资模式中存在的问题会得到解决，保障性住房融资模式也会呈现出崭新的面貌。

（作者单位为云南财经大学）

[作者简介：侯方（1988—），女，云南文山人，本科，毕业于闽江学院，研究方向：金融。]

参考文献

[1] 李家民.保障性住房建设的融资困境及完善对策分析[J].科技经济导刊，2018，26（17）：189

+191.

[2] 李捷嵩.新型城镇化下保障房融资问题研究[J].海南金融，2018

（05）：75-80.

[3] 曹丽娟.国内外保障性住房融资模式比较、分析及启示[J].当代经济，2018（07）：36-37.