公允价值计量在投资性房地产中的应用

【摘 要】 本文以我国财政部在 2014 年发布的《企业会计准则第39 号—公允价值计量》为背景和切入点，首先，阐释了公允价值的定义和投资性房地产的核算现状；接着，分析了公允价值在投资性房地产中的应用困境的成因；最后针对困境的具体成因提出了相应的建议。

【关键词】 公允价值 投资性房地产 计量属性

1.公允价值相关准则背景

我国财政部在 2014 年发布了《企业会计准则第39 号—公允价值计量》，需要企业披露公允价值层次、估值方法、输入值等。准则对一些相关定义、非金融资产的公允价值计量等做了比较详尽的解释。

2.公允价值及其定义

CAS39 将公允价值定义为“是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”对其定义我们应当重点把握以下两点：（1）公允价值是退出价格而非进入价格。（2）公允价值的虚拟性。

3.投资性房地产核算现状

基于和国际会计准则趋同的趋势以及我国房地产产业迅速发展的国情考虑，我国财政部于 2006 年发布了《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》，投资性房地产第一次以单独的会计科目出现，从固定资产、存货中分离出来。对于投资性房地产的后续计量，准则允许企业以历史成本计量或是以公允价值计量。由于历史成本容易取得而且受到谨慎性原则的影响，大多数企业选择了成本模式计量投资性房地产。公允价值模式在会计信息相关度上具有优越性，但是在可靠性方面上又比历史成本模式稍逊一筹。

4.公允价值计量在投资性房地产中的应用困境分析

4.1投资性房地产准则和公允价值准则限制严格。CAS3 对企业运用公允价值计量投资性房地产提出了两个要求，即：“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。”活跃的市场要求有大量的房地产交易，而且这些房地产的交易时间、交易价格等信息还要是公开的，能够被企业获得。这些条件在我国较为发达的地区比较容易达到，但是在一些中小城市却很难满足。CAS3 对于投资性房地产的后续计量还规定，成本法可以变更为公允价值法，但反之则不行，而且同一家公司不能同时使用两种计量方法。这就迫使一些拥有多处投资性房地产而且地处发达地区和不发达地区的企业放弃运用公允价值计量投资性房地产的机会。CAS39 对于企业运用公允价值做了更清楚细致的规范，对于主要市场、最有利市场、市场参与者、公允价值层次、估值技术都做了详细的定义，同时对于公允价值的披露也作出了更为严格的要求。

4.2投资性房地产公允价值计量成本较高。如果没有活跃的房地产市场或是无法得到同类或类似房地产的价格，管理层就需要运用估值技术对公允价值进行估算。而一般来讲管理层并不具备房屋建筑物或是土地使用权的具体估值方法的专业知识，此时就需要聘请具有专业评估资质的外部评估机构。而且为了更好地运用公允价值核算，企业还可能定期对会计人员进行相关的培训，改进财务软件等。这样一来聘请评估师和企业为公允价值计量做的相关工作加大了投资性房地产公允价值计量初始成本。

4.3会计计量理念转变困难。相比于历史成本计量，公允价值计量在我国出现较晚，经历也比较曲折。我国在1998年首次出现公允价值计量模式，而后进行了小范围的应用。但是由于当时的经济环境并不适合大规模地推广公允价值计量模式，市场机制还没有完全成熟，估值技术还没有被广泛掌握，2001年起我国对于公允价值计量采取的是回避态度。直到2006年我国才又开始使用公允价值计量，其中就包括投资性房地产。又因为公允价值不易获得且获得成本较高，而历史成本计量起来比较容易，数据可获得性强，会计人员从运用历史成本到运用公允价值计量资产或是负债的理念转变是比较困难的。

5.优化投资性房地产公允价值计量的建议

5.1搭建全国房地产交易信息平台。拥有活跃的房地产交易市场，企业才有可能运用公允价值计量投资性房地产。我国应当促进房地产市场的发展，规范房地产交易的程序，孕育出有序活跃的房地产市场。同时我国相关政府部门可以联合起来，共同建立一个全国房地产交易信息平台，共享房地产市场的各种交易信息。企业从全国房地产交易平台中可以知晓不同地理位置的房屋建筑物的新旧程度、配套设施等因素，为企业或第三方评估机构对投资性房地产进行估值提供依据。

5.2企业更加完善地披露公允價值运用情况。企业应当紧跟准则的披露要求，尤其是对于公允价值层次是第二层次或是第三层次的企业。由于这类型企业本身估值结果可靠程度相对于输入值是第一层次的企业就比较低，因此需要披露更多的信息来加以弥补。企业披露的信息越清楚越详细，会计信息的可信度也就越强。

5.3提高会计人员职业素养。一方面，政府或是企业应该针对会计人员开展相关方面的培训，定期组织会计从业者进行投资性房地产公允价值计量的案例学习，增强实操经验。与此同时还要注重对会计人员职业道德的培养，使其正确对待运用公允价值计量投资性房地产的结果。另一方面，会计人员自身应该注重会计理论的建设，学习有关公允价值的知识，关注准则的变化与要求，积极参加相关的讲座与培训，提升自己的职业素养。

【参考文献】

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作者简介：张思雨（1992，10-），女，汉，山西省汾阳市，硕士研究生，研究方向：会计理论