加油站用地法律风险与防范策略分析

陈高林

摘要本文通过对我国现行土地制度以及当前加油站用地现状的分析可以发现，用地手续不完备、土地权属登记不规范、土地使用权类型不合规、收购租赁管理不到位等现象屡屡发生，导致加油站用地始终存在着较高的法律风险，对此，必须要采取适当的防范策略，致力于将加油站用地的法律风险降到最低，确保加油站能够合法、规范的运营，从而扩大企业的经济效益，促进企业的可持续发展。

关键词加油站用地 法律风险 防范策略

加油站所在的位置与其获得的经济效益有着密切的联系，企业为了增强自身的市场竞争力，往往会将加油站建设在黄金地段，以期提高销售业绩，但是伴随着我国建设用地的日益紧张，加油站用地成本也大幅度上升，与此同时加油站用地还往往会涉及到法律问题，大大增加了加油站的经营风险和经营成本，致使企业的經济效益难以得到保证。为了转变这一现状，企业必须要对我国的土地制度予以明晰，同时制定切实可行的控制措施，以实现对加油站用地法律风险的严格防范，缩减企业的经营成本，进而为企业的健康发展奠定坚实的基础。

一、加油站用地存在的主要法律风险分析

（一）加油站用地面临严格的法律监管环境

加油站的特殊性决定了其受到的关注度较高，自加油站用地管理通知应用以来，对于加油站用地的使用提出了更高的要求，传统的行政划拨、协议出让方式直接更改为招标、拍卖，使得加油站进入了有偿用地的新时代。加油站建设必须要满足多项条件，即企业要具备相应的经营资质，同时取得省级经贸部门的批准，与城区和公路沿线的布局相适应，否则将无法获得加油站用地审批，而有时候单单依靠政府部门的支持仍然会出现加油站无法落地的情况，这需要根据具体情况具体分析，以便顺利获取土地。

（二）加油站用地管理涉及的主要法律法规

近年来，我国陆续出台和完善了一些关于土地的法律法规，如《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这些法律条例涉及到土地的开发、保护、治理等方方面面的内容，而加油站用地也要严格遵循上述土地制度以及国土资源部门颁布的一些规定和通知，当然了，加油站所在地也推出了地方性的土地法规，这也必须得到足够的重视，唯有如此才能保证加油站用地管理的合法性和规范性，在一定程度上降低加油站用地的法律风险。

（三）加油站用地存在的主要法律风险

1.无用地手续或用地手续不完备

一般来说，企业在建设加油站之前必须要办理完备的用地手续，这是保证加油站合法运营的必要前提条件，可是部分企业办理的手续不全或者是根本没有办理相关手续，意味着企业与土地管理制度的某些规定相违背，因而出现了加油站建造阶段被行政部门制止，企业受到了严厉的惩罚，轻则予以罚款和停业整顿，重则吊销营业执照，那么企业承受的损失就会不可估量，造成了十分恶劣的社会反响。

2.土地权属登记不规范

土地权属需要及时进行登记，然后才能按照规定使用，这是土地基本制度中明确要求的一项内容，如果企业在加油站用地管理中对土地权属的登记缺乏规范性，此时就会出现加油站土地权登记名称与使用权单位的工商登记名称存在差异的现象，加油站用地仍归出租方所有，出租方可能会私自将土地抵押给其他机构而不告知企业，一旦出租方破产，那么土地就会被强制回收，不但会给加油站的正常运营带来重重阻碍，企业也会蒙受损失。

3.土地的用途和使用权类型不合规

加油站用地分类管理中对土地的用途和使用权类型作出了详细的说明，要求企业在收购和租赁土地时能够严格按照合同规定实施土地的开发和利用，若企业对土地制度的了解不够全面，使用了政府明令禁止的土地，收购、租赁的土地属于非商业用地，或者没有及时办理土地转让手续，土地使用权类型与合同规定不符，都会引起司法机关对企业的处罚，加油站也会面临停业整顿和吊销执照的命运。

4.土地收购租赁管理不到位

收购、租赁土地过程中存在的法律风险多种多样，除了上述几种之外，还能够会出现土地出租方与土地使用权方不一致的情况，出租方没有经过使用权方的允许私自将土地租赁给企业，这也违反了《物权法》。除此之外，还可能会发生加油站的建设手续不全、用地违规，出租方将土地抵押，企业因而无法过户，出租方为了一己私利而将加油站用地即将拆迁的消息隐瞒不报等诸多不良现象，这些都是加油站用地管理的常见法律风险，土地租赁合同失去了法律效力，不能保障企业的合法权益，企业的经济利益和社会形象都会受到损害。

二、加油站用地法律风险的防控策略

加油站用地可分为新增项目用地和存量用地两种，不同类型的土地在管理上也应有所差异，需要企业能够针对加油站用地常见的法律风险进行科学全面的分析，并以此为依据制定加油站用地管理的有效措施，彻底杜绝因管理疏失而引起的法律问题，在此情况下加油站用地的法律风险就会被控制在最小范围内，加油站的规范化运营也会真正成为现实。

（一）新增项目用地的法律风险防范

新建加油站项目的土地类型包括自建项目用地、收购项目用地和承租项目用地，这些加油站用地的法律风险防范策略如下所示：

1.自建项目用地法律风险防范

所谓自建项目指的是企业在获得土地使用权以后直接在该土地上建设加油站，企业需要参与土地的招标、挂牌和拍卖活动，确保这些活动能够公平、公正、公开的进行，这样企业才能合法获得土地的使用权，接下来与转让方签订土地使用权出让合同，及时办理土地登记手续，获得加油站项目用地批准证书，然后才能开展加油站建设的相关工作，正式投入施工。以上属于一级市场的建设用地获取要求，而二级市场建设用地的获取，可以通过兼并或收购具有土地使用权资格公司的资产和股份，但是代表着企业要面临更高的法律风险，企业必须提前进行详细的调查，对土地的权属情况做到了然于心，核实证件上的权属信息与实际情况是否有所出入，土地是否可以用于加油站项目的建设等等，当确定了土地的转让条件全部符合要求以后，才能签订土地使用权的转让合同，将土地登记手续办理齐全，致力于为加油站项目建设做好一切充分的准备。

2.收购项目用地法律风险防范

收购项目指的是企业直接购买已经建成的加油站，好处是不需要额外开展加油站建造工程，节省了一大笔开支，同时这种获得土地的方式也存在着一定的弊端，即土地权属饱受争议。对于收购项目用地的管理，企业应着重做好土地使用风险的评估工作，树立高度的风险管理意识，采取有效的防控措施，将加油站用地的法律风险扼杀在萌芽之中，为加油站的稳定、有序运营创建有利的条件。具体而言，企业应从以下几个层面着手：

第一，加强土地权属调查，对土地的信息进行核实和分析，确定土地的权属信息与登记信息完全相符；第二，土地性質和用途都能够充分满足加油站项目的建设要求，若存在土地性质和用途与项目不符的情况，需要遵循法律法规办理相关手续，将土地信息予以变更，上述工作基本上要在项目收购之前全部完成；第三，合同款的支付需要以土地登记信息为重要依据，付款之前要严格审核土地信息，选择合理的付款方式，避免发生资金风险；第四，土地使用权的变更手续要尽快办理，且要力争做到完善，那么即使土地价值激增也与转让方毫无关系，双方的经济纠纷也能得以避免。

3.承租项目用地法律风险防范

承租项目也是企业获得土地使用权的一种有效方式，出租方经常会将自身风险转让给承租方，使得企业面临的风险加剧，遭受的损失也会成倍的增加。在承租项目用地的法律风险防控上，企业需要做好下面几点工作：

首先，做好出租方主体资格和履约能力的审查，尤其是集体经济组织，土地属于全体村民共同所有，只有村民都同意将土地出租，并有相关文件作为证明，租赁合同才具有法律效力，出租方的主体资格和履约能力也能真正得到承认。其次，做好土地权属信息的调查，确保土地的权属情况符合实际，土地租赁截止日期不能超过土地使用权的剩余期限，否则加油站用地将面临着法律纠纷。再次，确定土地的承租与出租条件完全契合，土地用途为商业用地，使用权类型为出让，如果出租方属于集体土地，需要出具当地政府部门批准的集体土地建设用地规划许可证和使用证，企业要对这些文件加以详细的审查。最后，承租项目的期限必须在20年以内，合同到期之前企业要及时与出租方签订续租合同，以免给加油站运营带来不利影响。

（二）存量用地法律风险防范

我国的法律法规在不断的完善和更新，现有法律与原有法律可能会存在一些不同之处，需要企业以现行法律为主，对加油站存量用地实施精细化的管理，做到权属清晰、登记规范、使用科学，从而竭尽所能的降低加油站用地的法律风险，保证加油站的良好运营。

1.自有土地法律风险防范

自有土地的法律风险防范要考虑三种情况：其一，加油站用地尚未办理过户手续，转让方的配合度较低，与其协商不够顺利，导致加油站用地的权利人存在争议。可以加强与转让方的沟通，获取其大力支持，及时补办过户手续；对于转让方拒不配合的情况，企业应将证据提交给司法机关，由其判定土地所有权归属，转让方除了要配合过户之外，还需承担赔偿责任。其二，加油站用地尚未办理土地使用权证的应及时查明原因，达到办理条件的应立即办理相关证件，存在纠纷的需要协商处理或者通过司法渠道来解决，从而将土地使用权证的办理落到实处。其三，对于企业变革引起的土地登记名称与所有权人名称不一致的问题，需要尽快变更土地登记信息，填补税费差额，以防止土地使用期间产生更大的法律风险。

2.承租土地法律风险防范

企业作为承租方要积极与出租方沟通和交流，尽快将土地的变更手续完善齐全，并将租赁土地及时备案，办理土地使用权出租他项权利登记，取得租赁他项权利证书，以维护企业的合法权益。对于加油站用地法律风险的防范要充分重视，落实到租赁合同中，合同条款中如果没有具体说明，则要与出租方签订补充协议来遏制法律风险。切实掌握出租土地的使用权人基本情况，向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息，建立租赁土地档案资料备查；开展出租方履约能力调查，掌握出租方的履约能力动态，防范因出租方履约困难或违约而给企业造成损失。加强与当地政府土地管理部门、周边社区、乡镇、村寨等有关单位的联系，随时了解当地的土地管理动态和政策信息，提前掌握可能出现的风险。此外，对于已经演变为现实的风险，以及可以预见将成为现实的风险，通过沟通协调、谈判磋商、行政调解和法律维权等途径，积极化解风险，最大限度降低企业的损失。

三、结语

法律法规是保障企业切身利益的有力武器，企业应加强对法律法规的学习和研究，以便于将其灵活应用于加油站用地管理之中，确保土地的获取完全符合国家的法律规定，同时还要对历史遗留问题进行妥善解决，彻底消除加油站用地的法律风险，防止其给企业带来经济损失，那么企业的经济效益必然会迈上—个崭新的台阶，市场竞争力有所增强，企业的发展前景也会更加的广阔和光明。