基于TOPSIS评价和XGBoost算法的房地产企业综合绩效影响因素重要性探究

徐楚乾 徐宁 许昊玥 王虹雨

[摘要]为探究房地产企业经营综合绩效的关键影响因素，选取沪深两市128家房地产上市企业为样本，从财务盈利能力、资产营运能力等方面建立房地产企业综合绩效评价体系，以TOPSIS法对企业绩效进行综合评分，通过XGBoost算法寻找关键影响因素。研究认为债务偿还能力、无形资产等因素是影响企业绩效的关键因素，对于房地产企业布置发展策略有一定的借鉴意义。

[关键词]房地产；经营绩效；XGBoost

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.26

1 引言

随着居民储蓄提高，房地产行业热度日渐高涨，逐渐成长为经济的主体支柱之一，同时，资本驱动大量房地产企业涌现。如今，在严加调控的市场环境中，企业如何理性地发展、提升发展能力，与各方面因素有关。

为探究房地产企业成功经营的关键因素，本文通过建立企业绩效综合评价体系，以TOPSIS法进行综合评分，并应用XGBoost模型，分析对房地产企业成功发展影响较大的因素，为房地产企业布置经营战略提出相应的建议。

2 国内外研究现状

国外对于企业绩效评价的研究大致可分为标准成本制度时期、财务绩效评价时期、价值评价时期以及综合评价时期。随着研究深入，认为影响企业成功经营的因素有多方面的拓展。Falck和Heblich（2007）认为良好的企业声誉有助于提高市场或行业的进入门槛从而有效地防止进入者。Zhang Hong等（2015）发现资产规模在50亿至100亿之间的公司的规模经济条件优于此范围之外的其他规模。

目前国内研究基于不同角度和原则，建立了多种企业经营绩效评价体系。张斌等（2005）以反映公司的盈利能力、偿债能力等方面的10个指标建立公司经营绩效评价体系。同时，也有许多研究从衡量企业软实力的角度出发，郭德（2008）结合企业竞争力理论，从企业形象、企业文化等五个方面建立企业软实力评价体系。程荣华等（2013）通过评估结合信息熵法确定权重，构建了建筑业企业软实力模糊综合评判模型。

综上所述，要提高企业的经营绩效，不仅要考虑盈利、营运、债务等财务因素，还应审视企业声誉、创新能力、发展能力等诸多方面因素，但什么是企业经营绩效的关键影响因素仍有待进一步探究。

3 研究思路

本文根据2016年沪深两市128家房地产上市企业数据分析影响这些企业经营成功的关键因素。借鉴现有研究成果并综合考虑各个指标的合理性和数据可获得性，从企业财务及其他指标两方面出发，建立企业经营绩效综合评价体系。

基于该评价体系，以TOPSIS方法计算得的综合评价值y，作为XGBoost算法模型的输出变量，以趋同化、规范化的属性值作为模型的输入变量即自变量。通过训练样本模拟得出模型，再用测试样本对模型进行测试检验，并输出变量重要性程度。最后，对重要性评分高的属性进行解释分析。

4 综合绩效评价体系

本文从多角度选取指标构建评价体系，并遵循以下标准：

（1）指标应具有可获得性，及根据数据可以计算的特性；

（2）指标应尽可能全面反映企业最新的实际业绩情况。

实际操作中，目前存在的主要的企业绩效评价方法，包括国有资本金绩效评价体系、“杜邦财务分析体系”“平衡计分卡”等，出发角度和侧重点各不相同，且每一种方法在企业绩效的全面评价中都还存有缺陷。结合我国房地产企业目前的状况及特点，本文坚持重点因素重点评价原则，建立的综合绩效评价体系如下表所示。

5 TOPSIS评价

TOPSIS方法的基本思路是定义决策问题的正负理想解，再把实际可行解即样本与正负理想解作比较。为了避免评价结果可能由于人的主观因素而形成较大偏差，本文采用熵值法计算指标权重。最后，本文以各个样本接近正理想解的相对程度作为绩效综合评价值，企业得分越高，说明其绩效水平越高，经营越成功。

经过上述操作对选取的128家房地产上市公司的绩效综合评分，排名前五名企业依次为万科、招商蛇口、凌云、保利地产、绿地集团，这些企业2016年在行业中表现突出，经营状况良好，他们的绩效综合评分结果领先于其他企业也是意料之中，下文探究使这些企业表现优异的最重要的影响因素。

6 XGBoost模型与分析

从数学模型角度上来说，XGBoost本质上是一个加强版的梯度提升树，可以用来做回归和分类。XGBoost不仅能够有很强的拟合效果，还可以输出特征的重要性评分。当数据样本较小的时候，模型的训练效果较差。所以，本文采用K折交叉验证法来解决这一问题，能够避免欠拟合和过拟合，更好地说明模型结果。

XGBoost算法可以输出每个特征变量对模型的贡献程度，从中可知哪些特征变量对于房地产企业经营成功的影响更为显著。

运行结果显示，总资产净利润率、速动比率、无形资产净额领先于其他指标的贡献程度，即以上几个指标相较于其他指标，对企业成功经营的影响程度更大。

7 结论

由总资产净利润率和速动比率领先的重要性贡献度可知，债务偿还能力对企业维持日常经营和未来发展影响显著。基于房地产行业建设资金大、产品价值量高的特点，企业要成功经营、最大化利用资本投资机会，必然要采用负债经营的策略，根据MM理论，负债将为企业产生税盾作用，最优资本结构应使负债带来的边际税盾与边际破产成本相互抵消。

同时，无形资产净额对企业经营成果也发挥关键作用。企业是一系列生产要素的集合和配置，这些生产要素不仅包括有形资产，还包括专利权、土地使用权以及凝结在员工身上的各种技能与知识等软性资产。结合房地产企业的特征，土地使用权、知识产权等无形资产无疑是企业立足市场、创造价值的根本之一。

所以，房地产企业布置发展策略时，应该适当提高资产质量、优化企业资本结构。考虑到房地产企业的特殊性，即速动资产无法在总资产中占据过大份额，管理者可以考虑增加融资渠道、提升企业的债券融资方式，并对企业的偿债计划做出合理规划。其次，企业应当明确发展定位，合理布局和争取土地使用权和特许经营权等范围，重视研究和开发支出投入。另外，管理者也要重视品牌价值的打造，注重客户和市场。只有积极推动营销推广方式的升級和品牌文化的渗透，才能提高消费者对企业品牌的熟悉度和认同感。

参考文献

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