对房地产产业的几点认识

韩光芬

摘 要：房地产业在我国是一个事关百姓民生的行业，从90年代住房商品化开始，走过了近30年的历程。目前，房地产业仍然具有很大的发展潜力，是一个投资、居住多用途和功能的强大行业。曾几何时，许多地方政府的财政收入和地方经济增长都依赖于于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，我国现在的房地产市场秩序逐步形成。

关键词：房地产；现状；房价

一、我国房地产业现的主要特点

（一）房价不间断上涨，有的涨幅过大。

房地产业是社会会经济的重要支柱产业之一，商品房消费是推动国民经济增长的重要形式。它在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用，近年来，房地产业快速发展，导致出现了许多难以解决的问题。房价的上涨引起了一系列的问题，上涨的原因主要表现在以下几个方面：

1.房地产商为追逐最大利润化，擅自制定商品房价格，并以此为基础随时涨价，导致潜在住房购买者只能无奈被动的接受高增长、高房价。

2.人为因素的审批环境，层层把关，甚至设置障碍，审批成本高，一定程度提高了商品房价格。

（二）土地供应与房地产开发存在供需矛盾。

目前，我国城镇化进程不断加快，快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产开发的巨大需求矛盾。

对于庞大的社会需求和快速发展，城市用地供应和房地产商品开发供给却是相对滞后，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后性的特点所决定的。供应不足，供需平衡被打破，这就导致了销售价格持续上涨，除此之外的其他因素，如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面也对房产价格有较大影响。

進入2018年以后，由于政府的调控限价，一些城市房地产市场出现了冷落现象，价格有所回落，并且销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的表面上供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。

（三）成交量萎缩，价格上升

由于价格的连续上涨，以及先前的自有住房，只要不是刚性需求，一般消费者持观望态度的居多，据统计，2018年由于房产价格上升已经明显超出当地居民收入的地区，社会购买力变弱，特别是以、二线城市成交量明显减少，甚至不足2017年成交量的一半。

（四）结构不合理，供需失衡

目前，在我国不同城市，普遍存在有一定的供需比例失衡现象。主要现象是：一是库存和新建、在建商品房面积等因素导致的适合普通老百姓购买得住房不足，还有经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，由于开发不够，社会重视不足，覆盖面小，廉租房供应短缺。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题，比如配套设施，交通条件等问题突出。三是二手房市场和租赁市场不规范，二手房的供给亦不能满足需求。

（五）市场针对性不强。只知道一味开发，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。

（六）不注重营销策略。不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联系起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。

二、未来发展趋势

（一）房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

2018年国家加大了对房地产的调控力度，明确提出“坚决遏制房地产涨价”。如果相关调控政策及时有力，就能很好地解决当前房地产面临的诸多问题，并有力地促进房地产市场和产业健康发展，实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在不久的未来会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策及社会大众的心理预期等综合作用。

（二）保障性住房将得到加强

国家明确提出，继续加大保障性住房的建设，但就目前而言，中国人口众多的实际和以前计划供给形成的顽固遗留问题，决定了依靠保障难以解决好中国住房的民生问题。

（三）房地产在2018年以后的发展过程

由于国家相关政策的及时出台和调控管理力度的加大，未来中国经济增长和城市化发展潜力巨大，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

（四）目前的房地产价格已经基本稳定

2018年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现，盲从心理和盲目跟风已经趋于理智。

（五）房地产服务加强

对于开发企业来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。因为房地产的地域较强，把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。未来的市场竞争的是服务。

（六）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要选择更好的地段，进行更加人性化的设计，才能让业主居住感觉更舒服。

三、结束语

针对中国楼市的现状，国家会继续出台一些列政策，包括释放政策红利，楼市政策会越来越趋于保障民生、服务民生，总之，正如党的十九大以后国家对房产的指导要求，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

（作者单位：昌乐县国土资源局不动产登记中心）