济南楼市连发“令箭”

董忱

7月9日，济南市城乡建设委员会出台《关于规范带装修商品房预售管理的通知》，规范精装修市场。近日，记者对东部片区部分楼盘进行了探访发现，政策落地已经近一周时间，不少开发商并没有执行装修价格现场公示的要求，有楼盘依然进行装修价款的拆分，一平可拆出4000元，但是真正用于精装修的仅占该价格的一半左右。

济南东部楼盘未公布装修明细

原本卖得很火的毛坯房楼盘，摇身一变带装修，就想涨价几千元……针对近期济南房地产市场出现的部分商品房项目采取“毛坯变装修”变相涨价现象，7月9日，济南市城乡建设委出台《关于规范带装修商品房预售管理的通知》，要求带装修销售的商品房應明示装修价格，其中装修价格构成（含装修主要材料、设备清单及品牌）需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应与现场公示内容及交房标准一致，上述通知从9日起开始实施。

此规是七部委部署30城治理楼市乱象专项行动后，济南最新的一次“亮剑”。

新规公布后，12日记者以购房者的身份连续走访了济南东部的唐冶、雪山等片区的七家楼盘时发现，七家楼盘都没有对装修价格进行公示。

东部目前在售的楼盘全是精装修，最便宜的精装楼盘为中新锦绣天地，以15000—16000元/㎡的价格在售；旭辉银盛泰·金域蓝山项目以22000-23000元/㎡的价格在售；龙湖春江郦城则以16000-17000元/㎡价格在售；中新国际城虽未开盘，销售顾问告诉记者即将推出的也是精装房，价格17000元/㎡以上。

据了解，以上4家房企的楼盘最早都是以毛坯房入市，后期加推全部改为精装修。

在济南东部楼盘玖唐府，记者咨询销售顾问，她告诉记者，“听说建委刚刚发文，目前公司尚未接到有关楼盘装修管理的通知，还没开始执行此标准。我们都有装修明细，比如集中采购哪家地板，哪家木门，但没有公布装修价格，网签时房价和精装修价格是拆分的，对业主来说，考虑成本也没什么大必要，只要价格能接受房子看中就可以了，因为济南整个市场的形态就这样。”

记者询问为什么没有标明装修价格时，该顾问回避问题，一直在强调，我们的装修是集中采购，全部是大品牌，集中采购的价格肯定比个人购买要便宜很多，质量也可以放心。

记者再次追问，“拆分的价格就是装修价格吗？”对方表示，肯定比实际装修价格高一些，如果不高出一部分，开发商是亏本的。该顾问强调，在济南的房产市场上，拆分价格高于装修价格已是普遍现象，各家楼盘都是这样做的。

在旭辉银盛泰·金域蓝山，记者看到该楼盘公布了房屋交付标准，比如墙面、地面、屋顶、厨房、卫生间使用的瓷砖和洁具品牌等内容，但是没有标明具体的费用标准，当记者询问为什么不公示单价时，一置业顾问说：“您是想要零售价还是批发价格呢？价格我们接触不到，后期也不会有。”

这位置业顾问还告诉记者，网签时毛坯的价格和精装修的价格是拆分开的。“这4000块钱并不是真正的精装修价格，拆分只是为了方便网签，也就是以18000元/㎡的价格进行网签，但是这对业主也没啥影响，因为房款总价不变。”

当记者问到4000元是不是精装修的价格时，她表示：“4000元的装修得装修成什么样啊？这个肯定不是装修的价格，只是公司规定的拆分款。”该置业顾问说，她估算装修成本大约每平方米2000元左右。该楼盘最小户型为99平，总房款去除精装修的20万元，购房者还要多交20万。这20万元，显然是开发商通过把毛坯房变成精装房的行为，实现了楼盘的变相涨价。

在济南东部龙湖春江郦城的售楼处，记者发现售楼处也没有对装修明细和交付标准进行公示，置业顾问表示没有接到任何关于精装修政策的通知。他告诉记者：“春江郦城是第一次做精装推房源，带有交付标准的合同模版暂时还没给我们看。目前精装修使用的瓷砖是东鹏或星辉的瓷砖，地板是圣象的地板或同等品牌，抽油烟机是老板的或同等品牌，太阳能桑乐或同等品牌，但是具体的价格并没有。”

记者问，“同等品牌是什么意思。”置业顾问说，“不清楚没研究过。”

什么样的品牌算是同等品牌，又由谁来鉴定是否是同等品牌，目前并没有明确规定，那么这里面肯定也会存在一些解释不清的问题。

“从政策出台，到最终传达到我们楼盘，是需要一段时间的，所以领导现在并没有要求我们进行公示，至于具体公示什么内容，公示什么信息，我们还不清楚。”位于雪山片区的中新国际城销售顾问说。

在济南新东站片区内的一个楼盘，销售现场展示了多个“阳光公示”展板，记者也并未找到有关房源装修情况的公示，当记者问是否有相关装修构成时，置业顾问出示了一份房源精装项目信息表，里面只是展示了所售精装房源包含的精装项目内容。“这个一般是签合同的时候附在后面的，我们不在现场公示。”

记者进一步调查发现，只要涉及到送精装修的房子，开发商对外声称的装修标准几乎都不会低于3000元/平方米，有的豪宅项目甚至上万元。有过十几年装修经验的资深工程师称装修公司对外报的“底价”，一般有40%的水分，如果开发商统一批量装修，那么装修的成本至少还要再打一两成的折扣；并且很多材料工程批发价，至少是市面价的五折以下，可见利润可观。

市民为新政出台叫好

王先生准备结婚，从去年开始加快选房步伐，“去年看过的几个楼盘都是毛坯房，今年突然发现毛坯房不见了，全变成了精装房，去年的毛坯房价格14000元/㎡左右，今年的精装房都涨成了18000元/㎡。”王先生说，“我曾经找装修公司算过装修这笔账，高档的装修算下来每平大约2000多元，可是开发商近每平4000元卖给我们，这难道不是变相涨价吗？”

市民刘先生今年4月在西客站某楼盘看中一套房子，前期价格为13000元/㎡左右，为毛坯房。可是在开盘前，工作人员却告诉刘先生，楼盘要改为精装，价格涨到16000元/㎡，一平米涨价3000元。“我想买111平的房子，涨价后就要多花30多万，预算不够就放弃了。”刘先生说。

精装修楼盘存在价格虚高的问题，不少购房者对此很有顾虑。“我想买一套100平的房子，按济南大部分楼盘的精装修报价一般是4000元/㎡的标准，算下来相当于花了40万来装修，这已经相当于最高标准了，如果自己装，就算是豪华装修也根本用不了这么多钱。”市民陈女士说，她最近想在东部买套房子，但是不少楼盘的精装修价格，让她十分犹豫。”新规的出台，让我看到希望，我是举双手赞同整治这些变相涨价的楼盘。”

“开发商精装修一般都是批量采购的，成本低于市场价格，因此不少精装修房水分过高，开发商通过虚抬装修价格，变相涨价赚取不少利润。”一位懂装修的市民告诉记者。

还有一市民拿着自己测算的装修价目表给记者展示，“这是我找装修公司共同计算的装修价格，木地板、厨卫全是大品牌标准装修，精算下来的价格每平也就2000多元，我这可是比售楼处的样板间豪华不少啊，可开发商按4000多一平给我们计算装修费用，我接受不了，还是放弃购房等等再说。终于盼来了整治新规，这是好事呀，就盼着开发商能严格执行了。”

记者发现很多市民不仅对装修价格不认可，更重要的还是担心这装修好的房屋会不会掩盖房屋的质量问题。“毛坯房时，多少楼盘因为墙面裂缝被投诉过，电视台曝光过多少质量不合格的楼盘，现在精装修交房，贴上瓷砖壁纸的墙面也看不出裂缝了，后期一旦出现质量问题就是个大麻烦。”

“不少开发商为了顺利网签，会拆分合同，网签报一个价，剩余的款项就按照精装修价格上报，比如每平15000元里拆出3000元，但实际上装修成本每平根本用不了3000元，毕竟是批量装修，肯定会有批发价。”业内人士说。

合同里拆分为网签备案价格和装修价格两部分，对于开发商来说，规避了监管，变相抬高了价格，但是对于很多购房者来说，并不清楚里面的门道，买房时付出的高价精装款往往得不到相应的装修品质。

专家认为，“这种拆分方式在房地产市场调控背景下，短期内虽然可以达到超出了政府指导价，变相涨价的目的，但长期来看涨价后无疑将会带来客户量的减少，未来如果房地产市场一旦出现低迷，对企业的经营以及整个房地产市场健康稳定都会带来一定的风险。”

济南连发四文规范房屋市场

相比2017年的调控年，今年济南楼市侧重于市场秩序规范，从今年4月26日至今，包括此次规范“毛坯变精装”销售在内已连续下发四个文件，对商品房销售、综合验收备案、开发企业资质进行规范，有力地遏制了违规销售行为。

这个文件出台得很及时，是对目前市场精装修项目的一次正本清源，新政对立项流程、价格监管等做了全面的规定。

从2017年以来，济南土地市场上热点区域成交价走高，今年项目入市后，不少企业纷纷主打精装产品，此次济南发文规范带装修商品房销售，会不会意味着毛坯房就买不到了？

专家分析，从房地产行业发展来看，毛坯房诸如不环保等局限越来越大，精装修产品是行业内大趋势，济南此次对行业规范会加速精装修的普及，进而毛坯房的市场空间越来越小，但是当前受行业供给能力的限制，还难以一步到位实现全部精装修。此前，根据山东省住房和城乡建设厅住建领域新旧动能转换的实施意见，我省到2020年会全面推行住房全装修，淘汰毛坯房。

山东财经大学房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，具体到不同企业，要看项目具体针对刚需还是改善群体，不一定都去做精装房，“萝卜白菜各有所爱，企业根据自身定位和市场需求来做决定，毛坯房目前还有一定市场。”

虽然毛坯房还有一定市场，但对开发企业来说，此次济南新政加大了销售压力，不啻“雪上加霜”。“年中我们只完成全年目标的三分之一，下半年压力巨大啊。”一开发企业负责人公开坦言。

“政府出台这些政策非常及時，对规范市场有重大作用，也是为了提醒和保护购房者，至少有一个装修标准的参照，同时又制约一部分开发商，遏制这样的违规销售行为。”济南市城建委相关人士说。