广西房地产金融发展现状浅析

梁佳

摘要：1998年的住房制度货币化改革后，广西的房地产行业快速发展，房地产金融也逐步发展壮大。本文分析了广西房地产行业及房地产金融市场的发展现状。

关键词：广西；房地产金融；发展现状

一、广西房地产业的发展现状

（一）房地产市场投资稳步增长

1998年的住房制度货币化改革后，广西的房地产业进入了一个快速发展的时期，在2011年后，房地产业发展趋势仍然持续稳步发展。2011年，广西的房地产市场投资总额仅有1517.47亿元；较上年增长25.80%；2012年为1554.94，较上年增长2.47%；2013年为1614.63亿元，较上年增长3.84%；2014年为1838.49亿元，较上年增长13.86%；2015年为1909.09亿元，较上年增长3.84%；2016年为2397.99亿元，较上年增长25.61%。从以上数据可以看出，广西房地产业投资持续增长，特别是近三年迅速。由此可见房地产行业已经成为广西经济增长的支柱产业之一。

（二）房地产市场需求旺盛，商品房价格持续上涨

自2011年以来，广西房地产市场的整体需求旺盛，销售面积持续增长。2011年，广西商品房销售面积为2964.15万平方米，销售额共计1118.22亿元；2012年商品房销售面积为2759.26万平方米，销售额共计1159.83亿元；2013年商品房销售面积为2995.58万平方米，销售额共计1375.79亿元；2014年商品房销售面积为3156.55万平方米，销售额共计1532.05亿元；2015年商品房销售面积为3523.41万平方米，销售额共计1532.05亿元；2016商品房销售面积为4215.39万平方米，销售额共计2207.47亿元。由此可见，除2012年商品房销售面积有所回落外，其余年份均持续增长，商品房价格持续稳步增长。详见表1。

（三）房屋施工、竣工面积不断增加

2011年，广西房屋施工面积仅仅只有14264.02万平方米，房屋竣工面积为2303.35万平方米；2014年，广西房屋施工面积已达17472.15万平方米，房屋竣工面积为1865.98万平方米；2016年广西房屋施工面积已增至21134.65万平方米，房屋竣工面积为1735.05万平方米20由此可见，广西房屋施工和竣工面积总量在不断增加，且211-2016年期间，房屋施工面积较上年施工面积增长率较快，房地产商品供应量将不断增加。详见表2。

（四）土地价格上涨较快，泡沫成分较大

近年来，广西房地产价格呈现快速上涨趋势。由于广西所处的独特地理特点限制，山地面积较多，所以可开发利用的土地资源紧缺，城市面积扩张受到限制。但广西省人口不断增多，城市规模不断扩大，再加上物价普遍上涨，房地产投资过热，导致土地价格不断上升，持续在高位运行。从下表3可知，2011-2016年广西土地成交价格除2015年稍微有所回落外，其余年份持续增长，尤其是2016年，土地价格泡沫成分较大。

土地价格的快速增长，进一步增加了房地产开发企业的成本，广西房价上涨压力依然很大。同时土家价格的过快增长时得土地价格泡沫成分加大，一旦土地价格泡沫破裂，将会导致房地产金融风险的爆发。

二、广西房地产金融的发展现状及问题

近年来由于广西房地产业迅速发展，广西的房地产金融业也快速发展，但同时也爆发了很多问题。主要房地产金融市场体系不完善、房地产金融市场融资渠道单

一、房地产开发商自有资金过低、房地产开发商资质较低

（一）房地产金融市场体系不完善

当前，广西房地产金融市场发展较落后，主要以商业银行的金融支持为主，其余房地产金融产品较少。首先，广西的房地产金融市场仍以商业银行的涉房地产信贷部门为主，跟不上日益发展的房地产市场，同时缺乏非银行房地产金融机构的支持。其次，住房公积金管理中心发展相对落后，目前异地公积金办理贷款受制很大；虽然国家三申五令严禁开发商拒绝购房者使用公积金贷款，但仍然有许多开发商拒绝购房者使用公积金贷款。再次，广西房地产金融市场缺乏有效的联动，各个行政主体各自分头行动，不能互相配合，互相监督，管理机制不健全，难以形成一个功能完善、定位准确、科学合理的房地产金融组织体系。

（二）房地产金融市场融资渠道单一

直接和间接是房地产金融参与主体融通资金的两种融资方式。直接融资指的是需要融资的企业通过发行债券或股票在资本市场直接获取资金；而间接融资是指企业从商业银行通过信贷、担保、抵押、质押等方式获取资金。但在广西，房地产金融业发展相对滞后，目前主要是通过间接方式融资，即商业银行的贷款，直接融资规模小，缺乏成熟的融资工具。根据相关数据显示，广西房地产金融的资金来源中有70%的资金都是直接或者间接通过银行贷款获得的，通过保险、信托、金融产品、外资获得的资金基本为零，这与广西房地产金融业的发展落后有关系，广西本土上市的房地产企业较少，这样就很难通过发行股票或债券来直接获取资金。另外，其余金融机构不完善，所以目前广西的房地产融资主要是依靠商业银行的支持。

（三）房地产开发企业的规模和资质不高

广西是中国唯一的沿海自治区，属于西部地区，经济发展相对落后，人口基数大，加上外来人口较多，人们对住房的需求日益增多。近年来，国家加大对西部地区的投资，因此很多人看到了广西的发展前景，引来众多的投机者。因此，人们对商品房的需求不断增加。近年来，虽然广西房地产开发建设规模逐年加大，参与房地产开发的企业数量众多，但企业规模、资金区别较大，资质差别也很大。

（四）房地产开发商的自有资金不足

广西房地产开发企业规模普遍较小，据《中国统计年鉴》数据显示，房地产开发企业平均注册资本少，自有资金在总资产中只占了很小的比重，超过75%以上的企业依靠国内贷款、外资、定金和预收款等，企业的负债率普遍偏高，整体抵御风险的能力较差。随着银行收缩给房地产业贷款、加强了风险管理，以及当前持续不断的土地价格上涨、房地产银行贷款利率不断上升。当前，受国家对待房地产的整体基调是“房子是用来住的，不是用来炒的”等因素影响，房地产开发企业向银行融资会越来越难，会不断加大房地产开发企业特别是一些中小企业的资金压力。如果房地产开发企业的资金链条出现了断裂，将会形成房地产金融风险，并直接转嫁给银行，导致银行不良贷款的增加。

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