我国商业地产经济的发展现状及对策研究

侯敏

摘 要：近几年，我国的国民经济水平正在不断上升，而商业地产经济为我国的经济发展提供了较大的经济支持。商业地产经济在我国国民经济中也拥有了比较重要的地位，商业地产经济和人们的生活息息相关，国民经济的兴衰和商业地产行业的好坏有着非常密切的关系。目前阶段，我国商业地产经济的发展总体形势比较稳定，国家的大力支持，也因为城镇化发展的进程需要，让商业地产经济有了较好的发展前景。商业地产经济科学健康的发展，不但能提高我国的经济水平，也能让我们国家更好地防御经济危机、通货膨胀等现象。

关键词：商业地产经济 发展现状 研究与对策

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）10（a）-150-02

商业地产经济是指商业行业在建设、开发、消费、购买等过程中，产生的货币及资金的流动。在目前状态下，商业地产经济是我国经济的主要支柱。只有商业地产保障自身的稳定发展，才能让我国的经济稳步提升。近些年我国各大房地产开发商如华润、万达、万科等知名的企业都在商业地产上加大了投入，在2011年时商业地产就已经呈现爆发增长的态势，发展至今商业地产已经变得相对成熟，但商业地产的快速发展也带来一些问题。

1 商业地产经济的发展现状和问题

1.1 目前我国的商业地产经济发展现状

商业地产，其意义就是作为商业用途的地产，我国的经济基础性产业中商业地产经济是占有较多分量的。因为商业地产的产业链条广泛，地方经济发展的优先环节就是商业地产产业，很多地区经济实体都选择把商业地产产业作为当地地区经济发展的优先产业进行发展。这种情况促进了我国商业地产产业的快速发展。

自21世纪开始，我国的一线城市经济逐渐发达，商业地产产业也随之快速兴起，然后迅速蔓延到全国的各个城市。我国的国家统计局曾发布过相关的数据，根据数据显示，自2001年后，我国的商业地产的投资不断增加，年均投资呈现高增长的趋势。住宅投资增长率已经被商业地产的投资增长率逐渐超越。商业地产的销售价格一路飙升，其年销售面积也呈逐年稳定增长的趋势。本文从年销售面积、销售价格、投资完成额三个角度来对我国的商业地产的发展现状进行分析。

（1）我国的商业地产销售面积从2000年起一直是逐年增加的状态，在2000—2010年这10年内商业地产的销售面积从1300多万平方米增加到了6900多万平方米，增长了接近5倍的销售面积，这期间还包含2008年因受到金融危机的影响而让商业地产的销售面积有所下降。除了2008年商业地产出现过销售低迷的现象，自2000年至今商业地产再未出现过较为明显的波动。商业地产一直处于快速发展的阶段。

（2）商业地产中商业用房的销售价格一直呈平稳上升的状态，从2000年到现在，商业地产中商业用房的价格已经从每平方米3000多元增长到了每平方米10000多元。价格增长了近4倍，商业地产的销售价格和销售面积一样，都呈现出逐年递增的趋势。哪怕在2008年金融危机的影响下，在我国宏观经济都出现回落的情况下，商业地产也维持了相对稳定的价格，没有明显的价格涨幅，受到的冲击非常小。近些年我国又相繼出台了一系列政策，让商业地产的前景十分可观，越来越多的投资者被商业地产的市场所吸引。

（3）我国的商业地产的投资完成额每年都在不断上涨，从2000年初到现在，每年都以接近30%的增长率逐年稳定增长。我国的商业地产一直保持着良好的发展形势。

我国的商业地产能稳定持续的发展主要还是因为国家的宏观经济整体方向比较好，随着我国世界经济地位的提升、城市化进程的加快、国家政策的商业地产的有利都让商业地产可以稳定快速的发展。

1.2 我国商业地产开发中存在的问题

商业地产不同于住宅地产，商业地产在项目运作上比住宅产业复杂很多。我国的商业地产是在2000年左右才开始逐渐发展起来的，商业地产的前身就是住宅产业，无论是运营模式还是开发模式都会受到住宅地产的影响，对商业地产本身的优势和特点造成了忽视。所以商业地产在发展的过程中还存在许多的问题。

（1）住宅产业和商业产业在运营的模式上有很大的区别，住宅地产一般都会采用出售的方式，即便是租赁也是住户在开发商购买住宅后再进行租赁，住宅地产开发商极少出现兴建住宅租赁的地产情况。而我国的商业地产多数情况下都是以租赁经营为主要经营方式，商业地产开发商通过把商业房产租赁给商业用户，来进行经济收益和补偿。目前在国际上比较通行的商业地产运营模式就是商业地产不进行销售，只进行租赁。商业地产一般都采用先招商再开发的商业流程。依据客户的需求进行运营。在稳定积累客户的基础上，保证良好的整体营销和整体管理。但我国目前的商业地产还不够成熟，和国际的经验相比，国内的很多商业地产开发商的开发流程都是按照住宅地产的投资理念进行的。先开发后销售这种模式不利于我国商业地产的长期经营和生态规划。这样的现状主要是因为我国国内的商业地产的开发商对住宅地产和商业地产没有进行有效的区分。从商业地产开发商角度看，分割销售的模式会让商业地产开发商对经营者和业主的调控能力受到限制。如果为了对整体控制力的加强而采用承诺投资回报率等方式，就会面临大量的广告费用及相关费用分担不明确的问题。如果经营不当，出现问题就会导致失去一部分业主的支持，会让商业地产开发商自己面临困境。商业地产开发商在进行租赁时不要只依据租金高低来进行客户的选择，应当考虑经营项目、商品种类及整体商业的规划等问题。这样能尽量避免商业项目出现布局或经营无序、服务功能缺乏、项目重复等问题的影响。让商业项目的口碑和形象以及持续的经营管理都能有一个较好的状态。

（2）我国商业地产的资金供给不足、融资模式单一、很难进行长期持有经营。商业地产行业是密集资金行业，对商业地产开发商的资金实力要求比较高，大多数的商业地产开发项目都处在城市的中心地带。开发项目地价高、造价高、拆迁费用大、融资规模大、回收期长这些情况对商业地产开发企业的资金要求十分严格。商业房地产开发商最关注的问题就是资金问题。我国商业地产企业主要的融资渠道就是自由资金和销售回款加上银行借贷。而银行借贷占到整体资金的70%以上，因此银行贷款是商业地产开发商的主要融资渠道。但银行贷款通常为中期贷款，周期较短，多数在3～5年之间。一些大型的商业地产开发商的资金需求周期一般需要11～15年左右，有的大型地产项目甚至需要更长的时间。银行不能满足商业地产对资金的长期需求，短期的债务融资又对企业造成了资产负债率过高的压力，银行的贷款利息会加重企业资金链的负担。银行在面临商业地产贷款是不进行长期贷款的主要原因是因为高额的贷款比例会增加坏账的风险，银行对高额的风险多数会进行规避，所以短中期贷款成为了银行的主要贷款方式。融资问题的出现制约了我国商业地产的发展，如何科学合理地解决商业地产的融资问题是商业地产面临的难度最大的问题。我国商业地产在运营模式、融资模式、开发模式上存在的问题都可能会让商业地产项目运营失败，如果不解决而任其发展可能会引发商业地产项目的混乱。对我国商业地产行业的稳定发展是有较大影响的，对我国经济的稳步提高也会造成一定程度的影响。

2 针对商业地产问题提出的对策建议

2.1 政府应当进行宏观调控

我国的政府是领导我国经济发展的主体，政府应当对商业地产进行科学统一的规划，让商业地产项目因地制宜的发展。建设建立科学的商业网点规划，商业管理部门和城市管理部门加大大型商业地产项目的审批力度。避免商业地产间的恶性竞争、重复开发、盲目开发。保证各类型的大型商业地产项目在结构和数量上协调、科学、合理。政府在审批商业地产项目时应当让商业地产项目建设结合当地的历史传统、产业优势、文化环境和风俗习惯，让商业产地的发展和城市经济、城市建设协调发展、持续发展。国外商业地产投资信托基金已经发展多年，已经形成了相对成熟的融投资运营模式，政府部门应当适时培育建立房地产投资信托基金，可以像美国、澳大利亚等成熟例子学习。政府应加强立法建设，因为缺少相应的法律，我国的房地产信托基金一直没能定型，应当通过学习借鉴国际上成熟的房地产投资信托基金模式，来建立适合我国国内情况的房地产投资信托基金。成功的建立可能让商业地产的融资问题有较好的缓解，可以让商业地产行业保持健康、稳定的持续发展状态。

2.2 对商业地产开发商的建议

商业地产开发商首要注重的问题就是一定要实施准确的市场定位，加强对市场的研究分析。要想做好商业地产一定要对市场有清晰准确的认识，只有进行充分的市场调研，确定商业地产项目的消费人群、人口流量、常驻人口等，才能让商业经营的后期人气商气问题有较好的保障。了解该地区的人群消费水平和城市发展前景能让商業档次有一个正确的定位，填补地区的行业空白或残缺，尽力避免出现恶性竞争和重复经营等现象。万达集团的“订单商业地产”模式在我国的19个城市开发了20多个购物中心，是中国最成功的开发商，这种商业地产模式和传统商铺销售模式相比更利于商业地产产业的发展，订单开发只要慎重选择主力店，达成长期合作意向，就能对后期风险进行较好的规避。在我国商业地产投资信托基金还未成型的情况下，商业地产企业应拓宽商业地产的融资渠道，像海外基金、将商用物业证券化等新型融资渠道都是值得探索的，像广州越秀开创的国内优质物业打包到国外上市融资的案例都是值得学习的例子。商业地产开发商只有突破商业地产在资金上的瓶颈限制，才能让企业有更广阔的前景，让商业地产更健康稳定的发展。

3 结语

将我国目前的商业地产情况和国外经验对比后不难发现，我国的商业地产正处于快速发展的时期，商业地产还是具有很广阔的市场空间。商业地产必将成为未来市场的主要竞争领域。从总体上来看，我国的商业地产因为有国家的支持、百姓消费的需要、城镇化建设的需要，在前景上还是很可观的。而且我国的商业地产在总体上还是处于平稳发展的态势。国家对住宅限购政策的态度，让商业地产在二三线城市有了更好的发展空间和机遇。只要商业地产在布局定位、功能性能、规模定量上做好合理科学的规划，一定可以让商业地产的经济有更好的提升，为国家的经济贡献更多的力量。

参考文献

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