基于现金流量分析的商业地产项目融资结构初探

朱琳

摘 要：在社会经济高速发展和地产行业竞争日益加剧的时代背景下，构建合理的商业地产项目融资结构对于企业发展而言具有重要意义。本文从合理预测项目资金需求量、明确时间序列上的资金需求、计算综合资本成本率以及合理设计融资结构几个方面着手，对基于现金流量分析的商业地产项目融资结构确定步骤展开分析。并在此基础上，对提升商业地产项目现金流应对风险能力的对策提出具体建议。

关键词：现金流量 商业地产项目 融资结构

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）10（a）-041-02

随着社会经济的发展和城市化建设速度的进一步加快，在很大程度上使得商业项目逐渐成为投资者重点关注的对象。这种情况下，商业地产金融投资市场的发展也逐渐趋于多样化。从商业地产项目融资实际情况来看，由于可供商业地产项目融资的工具有很多种，不同的融资工具与融资渠道所获得的最终结果往往不同。因此，如何利用多样化的融资工具来合理构建商业地产项目融资结构成为关键。

1 基于现金流量分析的商业地产项目融资结构确定步骤

商业地产项目融资结构的构建过程中，进行现金流量分析是最为基础的工作，也是融资结构构建的起点。现金流量分析所得的现金流量表可以真实反映出商业地产项目的资金缺口问题以及所处的开发阶段情况，有利于明确项目融资规模，对融资风险问题进行合理的控制。基于现金流量分析的商业地产项目融资结构确定步骤如下。

第一，合理预测项目资金需求量。通过对商业地产项目现金流量的深入分析，对商业地产项目的实际资金需求了进行合理预测，可以为后期的融资规模确定奠定基础，从而有效避免由于项目资金投入不足对整个经营活动造成影响，或者因为资金过剩而降低最终的经济效益。

第二，明确时间序列上的资金需求。商业地产项目融资结构的建立过程中，时间序列上资金需求的明确需要建立在科学分析项目资金流入量与现金流出量的基础上，由此获得的分析结果可以为资金缺口所在开发阶段的确定提供基本的数据支持。与此同时，合理安排项目融资以及用资的时间与期限，可以有效避免资金闲置等问题的发生。

第三，计算综合资金成本率。商业地产项目综合资金成本率的计算一般要求多种融资渠道和融资工具的灵活组合，通过合理计算综合资金成本率的方式，最大程度上降低商业地产项目融资成本，实现用最小的投入换取最大的效益回报；

第四，合理设计融资结构。完成商业地产项目自有资金现金流量表，科学计算内部收益率、债务承受比率、债务覆盖比率、净现值以及财务杠杆率等一系列指标，在构建商业地产项目融资结构过程中，综合考虑本次项目的盈利能力。

2 基于现金流量分析的商业地产项目融资结构评价指标

2.1 经济性指标

通过对商业地产项目现金流量的分析，在确定商业地产项目融资结构步骤的基础上，结合可供商业地产项目选择的融资渠道和融资工具，可以对项目融资所需支付的成本以及开发经营进度进行合理规划。而基于现金流量分析的商业地产项目融资结构评价指标，需要建立全部的投資现金流量表以及自由资金现金流量表。商业地产项目融资结构经济性的好坏，主要与项目融资成本投入以及融资之后所能获得的盈利能力这两个部分有着直接的联系。其中经济性指标中的融资成本评价也可以被理解为资本成本率，商业地产项目融资之后的盈利能力评价指标则主要是指项目内部的收益率与净现值。而资本成本率包括自有资本和借入长期资金成本两个部分，具体表达式如下：

3 提升商业地产项目现金流应对风险能力的对策

3.1 审慎选择商业地产项目

审慎选择商业地产项目是当前提升商业地产项目现金流应对风险能力的有效对策之一。对于商业地产项目而言，时间滞后性是所有商品周期内影响经济效益的关键因素，而开发商作为商业地产项目的参与者，为了有效规避现金流风险等问题，需要在提高自身风险防范意识的基础上，科学评估商业地产项目，在商业地产项目选择过程中积极借鉴成熟的行业经验。此外，对于项目所在地的政府单位而言，不能由于偏爱商业地产项目，而对商业性质的土地进行盲目规划，开发商在进行商业地产项目选择时也要综合考虑外界诸多影响因素，对自身在商业地产项目的操盘实力、现金流承受能力等进行客观的评估，坚决杜绝商业地产项目融资方面的盲目跟风行为。

3.2 开发多元化的融资渠道

从当前商业地产项目融资的实际情况来看，其融资方式有很多种，包括企业上市融资、公开发行债务融资、银行融资、投资信托基金以及股权融资等。在商业地产投资行业不断发展程度的时代背景下，商业地产企业在项目融资方式大多会选择银行信贷融资作为基本的融资渠道，在这一融资渠道所获取的资金在整体的融资总额中占有高达20%的比例，而一般的企业商业地产项目融资主要来源于银行间接融资。由于商业地产企业的上市条件较为严苛，部分企业无法满足上市要求，因此可以结合商业地产项目融资的实际情况，开发多元化的融资渠道，灵活借助多种融资方式相结合的方式来达到项目融资需求。比如：对于现金流相对较好且租金收入较高的商业地产项目，可以适当选择使用地产投资信托基金这一渠道进行融资，从而更好的实现对现有现金流资源的进一步整合[3]。

3.3 建立现金流管理预警体系

在商业地产企业的全流程现金流管理工作中，其关键在于可以使整个项目建设期的现金流出、运营期的现金流出、销售期的现金流入和运营期的现金流入等多个方面现金流，逐步形成围绕商业地产项目自身的现金流闭环。建立现金流管理风险预警体系，合理设计商业地产项目现金流管理方案，在保证商业地产企业全流程现金流管理工作顺利开展等方面发挥着积极的作用。现金流风险预警机制具有较强的预见性特征，通过建立完善的风险预警体系，可以在商业地产项目开发运行过程中有效避免现金流出现问题，同时督促项目管理层提高对风险问题的重视。商业地产项目风险预警体系的建立，可以从以下几个指标的分析入手，即项目获现能力指标、经营性现金流量占比指标、现金流动负债比指标等。只有切实认识到风险预警体系在项目融资风险控制中的重要性，结合商业地产项目现金流回收期长等一系列行业特征进行科学的设立，才能更好地提升商业地产项目整体的融资效果。

4 结语

综上所述，基于现金流量分析的商业地产项目融资结构的构建，在有效控制融资风险等方面发挥着重要作用。在具体的工作中，为了进一步提升商业地产项目现金流风险应对能力，需要在提高风险防范意识的基础上，从审慎选择商业地产项目、开发多元化的融资渠道以及建立现金流管理预警体系等多方角度进行综合考虑。只有这样，才能在保证商业地产项目融资结构合理性的基础上，促进企业的持续稳定发展。

参考文献

[1] 郭明.商业地产企业轻资产模式下与投资机构合作开发研究[D].西安建筑科技大学，2017.

[2] 杨雯.商业地产项目现金流管理研究[D].西南财经大学，2017.

[3] 陈娅婷.互联网金融背景下中小型商业地产企业融资渠道研究[D].江西师范大学，2016.