我国商业地产的财务现状分析

王咏梅

摘 要：房地产在我国经济中处于重要组成部分，房地产市场发展中所面临的社会经济环境，已经逐渐发生了很重要的变化与改动，而商业地产则是房地产的重要内容，这也牵涉到整个房地产市场安全不安全的问题。所以，商业地产的稳固以及蓬勃发展也是国民经济的重要保障内容之一。本文分析了当下房地产企业财务管理的影响，着重分析了现阶段商业地产企业内部财务管理机制存在的问题，对这些问题的出现原因与解决办法提出了一些解决措施，可用于商业地产企业财务管理方面的参考，提高工作效率，促进健康發展。

关键词：商业地产 财务

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）12（a）-127-02

商业地产有投资数目大、周期时间长、运营的成本高等一些特点，但是现实中许多商业地产企业没有及时地对政策和经济发展情况进行调整，财务内部存在着许多问题，影响了财务内部控制在商业地产企业运行时的作用。我们需要搞清楚商业地产财务管理的重点和着力点，在此基础上探索目前商业地产财务管理的现状，总结一些经验和问题，从而有目的性地提出一些对于财务管理的建议。

1 商业地产行业现状与财务特征

（1）商业地产现状。我国的商业地产行业表现出一定的供给过剩 ，而且行业内竞争很激烈，不同的地方、业态的商业地产表现出更加显著的区别。我们将商业地产的记账方式和财务特征结合起来，并给出商业地产运营企业的财务分析重点框架，并且对某些比较重要的指标将给出其处在行业水平高低的阈值划分。从企业财务的表现来说，商业地产运营的企业拥有很多投资性房地产或者固定的资产，其盈利及现金流一般比较稳固，其行业债务相比于住宅开发行业要少，但因为商业地产项目不容易通过经营在短时间内得到大量的现金回流，其债务偿付也对债务滚动的依赖程度较高。与此同时，其核心资产一般作为抵押从而得到融资，所以在商业地产企业财务风险分析上，更注意企业商业物业的资产质量、盈利能力的稳固性和考虑到债务滚动的情况下企业的偿债能力。

（2）我国的商业地产财务风险。商业地产的运营是高回报、高投入和高风险的投资活动。加上我国的商业地产开始较晚、规模小、基础较差，和国外的商业地产比较，我国的企业在财务管理上还并没有实现该有的规范化，且很多商业地产公司资产负债率在70%以上，有的甚至达到了90%。因此，商业地产有着很大的财务风险。而又由于国际经济形势以及国家政策的影响，财务风险是我国的商业地产为生存与发展而急需要解决的问题之一。目前，我国商业地产的资产负债率平均值在75%以上，远大于国际的60%这一警戒线。可是在高回报率的鼓动下，我国依旧有很多商业地产没有顾及到期后是否可以偿还本金与高额利息反而盲目、过度地进行各种各样的筹集资金，大面额度存单转贷、借贷短期流动资金、资金空转等，这些都为企业种下了财务风险的危机。而这中间，利率的变动是商业地产财务风险中危害最大的部分。

（3）以非流动资产为主，商业的物业显示价值大。和住宅开发销售企业不一样，住宅开发销售企业资产主要是待出售的房产，归为流动资产内的各种存货科目，而商业地产企业所有的商业物业一般被归为投资性房地产或者固定资产科目，所以资产大多数是非流动资产，商业物业投资的规模很大，所以账面的价值一般都比较高，一部分商业物业有的以公允价值计量，这在房地产市场热度居高不下之时，可以得到比较高的资产增长。

（4）盈利及现金流相对稳定，期间费用通常较高。因为商业地产在一定时间内的需求通常维持在比较稳定的水平，所以商业地产项目的出租率和租金水平在短时间内通常不会出现很大的变化，而企业在没有进行明显的规模扩张时，盈利和现金流相对来说是比较稳定的。与此同时，因为物业租赁成本有可能被企业计入管理费用科目中，所以，商业地产企业这一时期的规模或者费用较大。

（5）商业地产行业比住宅开发行业债务负担更轻。商业地产在前期阶段投资巨大而且投资的回报期长，我国目前在租赁地产融资领域的发展还在探索期，而由于缺少了商业地产的大规模资金投资退出机制，在商业地产经营方面相关企业的投资一般更加稳健，并且在后期的运营过程中资金需求相对而言是较低的，所以商业地产行业比住宅开发行业整体的财务杠杆水平更低。

2 目前商业财务管理的问题

（1）对于财务管理还不够重视。在所得到的资料可以看出，我国一部分商业地产还不怎么重视自己的财务管理，这主要体现在缺少权力保障和相关的制度，而对财务管理人员的重视程度以及激励力度也不够，于是便给各种商业地产财务管理的问题发生埋下了不少伏笔和隐患。具体而言，企业领导者的思想落后和管理方式过于单一等方面是商业地产企业对于财务管理的不重视主要原因，由于某些商业地产的领导并不是财务管理出身或知识水平比较高的企业家，他们对商业地产的了解还处于买地皮建房、卖房这一传统模式上，而对于这之间的综合财务管理却并不了解。还有，即使是有一些了解，可是也只是用那些传统的财务管理模式，比如记账、制作财务报表、报销等一些方式，而达不到财务管理的要求，也就是实现资金使用的安全以及获取最大的效益。

（2）商业地产的财务制度不够完善。财务管理要在相对来说比较完善的财务制度下运行，这也是现代管理理念所提出的要求，同样是组织运行理论的必然要求。通过调查与了解，在财务管理制度上，我国的一些商业地产还处在相对不完善的情况下，这里的不完善主要指两个内容：一是制度的存在与否；二是制度的好与坏。对于这些问题，都直接受到重视程度的影响，而如果没有高度重视，那也不会有相关的制度或是比较完善的财务管理制度。而制度是好是坏，也主要体现在制度在设计的时候敷衍了事以及后期对于制度的更新很缓慢等情况，一方面在于对相关的事情重视程度不足；另一方面在于相应的更新、完善技术方法系列指标的不到位，从而导致了制度更新以及完善的力度还不够，所形成的效果也不好。

3 商业地产财务管理的相关对策

（1）必须增强对财务管理的重视程度。对商业地产的财务管理来说，相关领导的重视程度必须得到提升，这是提高财务管理能力以及效果的基本内容，也只有以此为基础，所做的措施以及相关的对策才可以进行实施。而如何提高领導者重视程度？第一是要让商业地产的领导者实实在在的体会到财务管理所带来的好处，不管是商业地产有关的资金的安全程度提升还是资金效率的提升都可以；第二是要整体增强财务管理意识，从而构建起企业级别的财务管理对策与措施，而且可以用企业宣讲、纳入企业文化等一些方法，塑造起商业地产财务管理这一内容的良好氛围。

（2）建立与完善商业地产的财务制。财务制度是商业地产在进行财务管理工作时候的具体指导以及基础，这是财务处理工作时的主要依据，财务管理工作只有按照制度才可以合理、合法，而不是名不正言不顺或者是变成以人为中心，从而出现人治的这一不好现象。财务制度是一个承上启下的工作，又必须有很高的重视程度，又必须有良好的财务管理能力以及技术作为基础。所以，在进行财务管理制度的建立和完善应该充分利用优秀的管理理念以及成熟的管理人才经验，以便积极深入的分析目前商业地产项目中财务管理中还有的问题，从而按照财务运营的相关特点进行一些有针对性的计划。一开始的设计也许还有时代的局限性，所以要在制度中留下以便后期进行修改与完善的窗口，以更好的进行升级与创新。

（3）创新商业地产的财务管理方式。财务管理方式的好与坏直接影响商业地产财务管理的作用和效率。所以，商业地产项目应该大力引进先进的管理人才，从而可以很快的提高财务管理的能力，而且先进的人才还可以有建立更好的氛围以及促进财务制度加快完善，这对于财务管理方式的创新也是有不错的促进。所以，商业地产必须积极创造足够的吸引条件，以便吸引财务管理人才，与此同时把内部的财务培训工作完成好，从而给商业地产相关的后续财务管理做好基础。另外，不能为了创新而创新财务管理方式，应该基于商业地产的具体行业情况来实行，还应该做好相关的创新评估，用科学的评估方式确定管理方式的好坏。在目前大数据管理方式盛行下，我们也鼓励有相关条件的商业地产企业可以结合起自身实际情况，从而一步步地建立起财务的大数据中心库，再根据未来的财务数据分析，通过机器学习等方法，逐步开始建立自动化的财务决策模型以及判断模型，从而提高财务管理的效率。

4 结语

商业地产作为房地产市场的重要部分，它的财务管理在实际中还存在着一些问题以及不足，通过上面的一些简单分析介绍，希望商业地产企业在具体运营时，可以按照自身的相关情况考虑，从提高对财务管理的重视程度、建立和完善财务管理制度、积极创新等相关管理方式等一些内容入手，从而提高对于财务管理的能力和信心，逐步推进财务管理的提高工作，提升自身的财务管理能力，推动企业资金的安全、提高商业地产的资金使用效率，把资金使用成本降低，从而推动我国商业地产进一步发展。

参考文献

[1] 刘瑜.营改增背景下加强商业地产企业财务内部控制的研究[J].中国商论，2018（2）.

[2] 耿翠萍.基于商业地产财务管理现状及对策的探讨[J].中国国际财经（中英文），2017（8）.