论小区地下车库产权归属

廖灵莉 凌晶

【摘 要】随着我国居民生活水平的提高，城市快速发展，私家车的数量也越来越多，由此产生车辆停放难、城市住宅小区内车库紧缺等问题。引发了许多学者关于小区地下车库（简称车库）权属问题的讨论，其中不乏专有权说、土地使用权说、投资者所有说、约定说等各类观点。文章针对以上4种归属论进行解释并分析其优劣之处，结合我国相关立法和我国的实际情况，根据不同类型的车库的权属问题进行梳理并提出一些粗浅的看法。

【关键词】地下车库；权利归属；所有权

【中图分类号】D923.2 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）07-0192-03

车库涉及业主、开发商甚至是社会公共利益，我国对小区内车库归属立法上缺乏统一规范，车库权属问题引发了许多纠纷，学界中的观点也莫衷一是。其中，专有权说、土地使用权权说、投资者所有说及约定说具有其存在的合理性而成为各类学说中的主流观点。

1 学界关于小区车库权属的划分

车库归属判断标准众说纷纭，导致了归属结果的截然迥异。根据车库权属判断标准的不同，理论上存在以下几种观点。

（1）根据车库是否属于建筑物區分所有权的专有部分来划定。根据建筑物区分所有权原理，车库若视为建筑物区分所有全共有部分，则其所有权归全体业主所有，反之则其所有权归开发商所有。该观点是日本最高法院为了解决地方法院关于停车场权属问题裁判不一于昭和56年6月18日（1981年6月18日）判决表明的车库权属判定方法。日本最高法院认为：“鉴定是否属于建筑物专有部分要同时具备构造上的独立性和利用上的独立性。”[1]笔者认为，将车库是否属于建筑物专有部分去判定其所有权的方法是值得商榷的。首先，车库是建筑物必须有对地基的权利存在，在开发商将专有部分全部出售后，其对车库所占的地基便不享有权利，将车库权属判属于开发商有违不动产所有权的基本原理。其次，不论根据《中华人民共和国城市房地产行政管理法》还是日本的《建筑物基准法》的规定，建筑物地下一层不计入建筑容积率，不享有相应宗地号的土地使用份额，所以在办理产权登记和转让登记等手续时存在许多问题。

（2）根据土地使用权属划定小区车库的权属。有些学者认为购房者与开发商签订买卖合同后，业主购买了其专有部分，车库与其他配套设施一样属于共有部分，按“地随房走”的原则房屋及规划内公共面积所占的土地使用权也全部已经移转给业主。同时，车库已经摊入建筑成本最终还是由业主买单，开发商将其买卖或者出租未免有侵害业主利益之嫌。据此，以此认为车库应当为业主所有[2]。该观点有利于城市小区内的综合管理维护相对弱势的业主的权益，保护房地产市场交易的公平性。但是，许多小区内的地下停车库是占用人防工程地下室建造的，平时用于停放车辆而在战时要服从政府的统一调用，不论其造价及其功能与普通的地下室均不能相提并论，如果统一将其认定为小区业主所有，其日常维护及战时调用都会出现很大的问题，有损社会公共利益甚至是国防安全。除此之外，在住宅底下建成片的车库会使建筑物造价明显提高，如果简单地规定车库属于业主，那么势必严重打击开发商建设车库的积极性。商品房市场开发商本身就处于强势地位，再加上停车位资源紧缺，带有车库的房屋售价必将水涨船高最终导致业主陷入任由开发商出价的被动境地。

（3）根据谁投资者来划分小区车库的归属。该种观点是依据“谁投资谁收益”原则，投资建设小区的地下车库者拥有其所有权。这一划分标准存在2种不同的情况；一是认为开发商就车库的兴建单独出资，所以车库基于开发商对其建筑的事实行为而取得所有权；二是认为虽然是由开发商投资兴建了车库，但是其将建造成本摊入其售房成本中，业主视为该车库的实际投资者，此时应由业主取得车库的所有权。该观点从理论层面分析似乎有其合理之处，平衡了业主和开发商的利益，开发商减少的投资风险而业主通过支付车库建筑成本取得其所有权。但缺点也是显而易见，车库建筑成本是否计入售房成本中很难取证，房屋的价格会受到各种因素的影响而不同，决定价格的不仅仅是建筑成本。同时，利用防空工程修建的地下车库其功能特殊性，仅通过投资建设确定其权利归属未免过于草率。

（4）根据当事人约定来划分车库的权属。约定归属说是指由当事人按照相关规定在房屋买卖过程中对车库的归属进行自由约定，该观点与《物权法》七十四条第二款的规定保持一致。实际上，有许多地方倾向于采取该种办法来确认车库的权属，如2003年北京市常委颁布的《北京市房地产转让管理办法》第13条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条第9项等均是此类规定，该方式对车库归属的认定具有一定的可取性[3]。第一，在市场经济的条件下，通过双方约定车库的归属方式，不仅可以实现各方利益的最大化，提高了车库的利用效率，降低城市内车库资源紧缺的压力。业主根据自身的需要支付车库相应的对价，避免开发商为降低成本而不建车库。第二，体现了民事交易中尊重当事人意思自治原则，在私法领域法无规定即自由，买受人和开发商经过平等协商体现自己的意志，也有利于解决车库问题上法律没有规定的尖锐矛盾。但是同时也存在一些问题，业主要求获得小区车库的情况下，是否要支付一定的对价？如果需要支付对价，那么该结果与开发商持有该车库所有权的结果无异。在开发商保留车库的情况下，其应与全体业主还是个别业主进行约定？在现实情况下会产生操作难等一系列问题。第三，在双方没有约定权属场合下，小区的车库该当何属？第四，在房地产交易市场开发商相对强势的背景下，买卖合同一般都由开发商方提供，而通过约定确定车库的权属无疑会导致买受人陷入被动的境地，而买售人的权益该如何保护。

以上区分小区车库归属的标准均有其不可克服的弊端，因此不适合作为判断小区车库权属的标准，小区车库权属的认定应当应充分考虑车库的本质功能、其占用的土地使用权的取得依据及投资建筑的成本等方面。笔者拟根据不同的车库类型的取得依据和方式，寻求各类小区车库最合适的确权方式，这是平息小区车库权属争议的最佳选择。

2 小区车库的分类及确权方式

判断小区地下车库归属应当区分地下车库的种类，依据车库的功能并结合不同的土地使用权和投资的情况的不同予以区别对待[4]。根据小区车库是否属于人民防空工程，可将小区车库分为人防地下车库和非人防地下车库，非人防地下车库根据是否取得单独的土地使用权又分为有独立产权证的多层经营性地下车库和没有独立产权证小区附属设施的地下车库。

2.1 人防地下车库的权属划分

人防车库是人防工程中的一类结建小区人防工程，其实质是开发商根据法律的强制性要求，依法在小区内修建的地下室，在战时服从政府统一调用。修建人防工程是为了提高城市整体防护能力，保护人民的生命及财产的安全，保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等。因此，人防工程其特殊的效用，其造价往往也比普通的地下室高出很多倍，而建设人防地下工程一般由开发商出资修建，政府基本没有给予相应补助。因此，我国相关法律是将人防地下车库的产权归于投资者，如我国建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程进行自营或依法转让、租赁等。

在現行的房地产行政管理制度下，人防地下室不计入建筑面积，不具相应的土地使用面积份额，因此人防地下车库无法办理产权登记证明。基于“物权登记生效”原则，无法登记不产生物权效力，所以规定将车库的所有权归开发商所有属有名无实，无现实可操作性。我们认为，小区内的地下室的根本功能仍是保障国防安全需要，用做停车只是在人防建设“平战结合”的方针下，在平时的一种用途而已。《中华人民共和国国防法》第三十九条规定，任何组织或者个人都不得破坏和侵占国防资产，未经批准，不得改变国防资产是用于维护国防安全的目的。笔者认为，人防地下车不论其平时用途如何，为了方便其作战时的统一管理和使用，都不能轻易改变其作为是用于作战时防空用途的性质，其产权仍然应该归国家所有[5]。但是，人防地下车库归国家所有后并非当然由国家收益和使用，出于公平原则及降低开发商的投资风险等方面考虑，笔者认为其使用收益和管理的权限应当由开发商享有。人防地下车库是开发商根据各地政府的要求而修建的防空设施，为履行该义务也付出了更高额的建设成本，是该防空设施的投资者，所以按照“谁投资谁收益原则”来认定人防地下车库的使用权和收益权并无不当，同时地下车库也需要人员进行管理和维护，相对于国家或政府建设者更了解其构造和属性，更有利于人防地下车库发挥其应有功效。人防地下车库的使用管理和收益权归开发商所有体现了权利义务均衡的原则。当然，开发商必须根据《物权法》第74条的规定，在同等的条件下，必须满足业主停车的需要，小区的业主享有优先取得车库使用权等权利。

2.2 非人防地下车位权属划分

本文所指的非人防地下车库是设置于小区地下不属于人防工程的、用于停放车辆的建筑物。根据其是否计入小区建筑面积的容积率，可将其分为有独立产权证的多层经营性地下车库和没有独立产权证小区附属设施的地下车库。将其分类的原因是不同类型的车库土地使用权的根据或者取得的不同导致的车库的权属具有很大的差异。有独立产权证的车库指的是开发商为获得该宗土地的所有权必须向政府依法缴纳了土地出让金及土地使用费，与政府订立《土地使用权出让合同》后依法取得《房屋所有权证》和《房地产证》。因此，该类地下车库可以与小区商品房进行初始登记和转移登记，该类车库的权利人即为持有独立的产权凭证的当事人[6]。该类车库的权属是明确的。

还有一类是没有获得相应宗地号的使用权份额，其占用的土地面积是依附于具有房地产权的建筑物之上的地下车库，其所在地块的使用权面积无法取得，所以其不能取得完整、独立的房地产权利，其法律权利只能依附并归属于拥有土地使用份额的建筑物[7]。在我国“房随地走，地随房走”的一体主义制度下，开发商向买受人出让了房屋所有权其土地使用权也一并转移给买受人。因此，该类车库无法从拥有土地使用份额的建筑物中分割，其产权必须依附于建筑物所有权人取得的土地使用份额。但是将该小区的车库认定为业主所有，出于利益考虑，房地产开发商不免少建或者不建该类地下车库，最终可能导城市车库资源稀缺，导致停车困难等问题。所以，考虑地下车库类的造价较大，建设时需要投入较大的成本，基于公平原则，应当由全体小区房屋的买受人向投资建造的开发商支付建设成本和其他必要费用。《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷的解释》及物权法的相关规定，投资建设者兴建小区的同时应设有一定比例的停车位及车库，而对于该规定中“一定比例”的用词模糊，没有具体的标准，而各地方出台的规定相差甚远，所以笔者建议为了有效缓解城市内车辆停放困难的问题，应当明确小区内配置车位的比例范围，避免产生建设者为了节省建设时间和初期成本而不建或者少建车库的问题。

就我国的实际情况而言，在房地产市场双方地位不均衡的情况下，采取约定车库归属显然不符合目前的司法实践，而根据车库的不同功能、产权登记及投资建设的情况将车库的权属予以法定化，并设定一定的小区车库建设标准才是解决我国目前车库权属纠纷不断的有效途径。

参 考 文 献

[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京：法律出版社，2007：205.

[2]金凤.略论住宅小区车库的权属[J].贵州师范大学学报，2004（4）：21.

[3]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006（5）：81-82.

[4]徐海燕.区分建筑物管理的法律问题研究[M].北京：法律出版社，2009：328.

[5]郭义.小区地下车库权属冲突问题研究[J].社会科学辑刊，2009（4）：78-79.

[6]邓光达，钟声.论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题[J].西南民族大学学报，2005（4）：96.

[7]王利民.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007：40-41.

[责任编辑：高海明]