养老机构盈利模式影响因素研究

宋煜凯 马昕宇

〔内容提要〕 本文通过对养老机构利益相关者进行识别，阐述了各利益相关者在融资及运营过程中如何对养老机构盈利模式产生影响，分析了养老机构盈利模式存在的问题，并针对存在的问题提出相应对策建议。

〔关键词〕 养老机构 盈利模式 影响因素

人口老龄化已经成为一个引起世界各国广泛关注的社会问题。根据最近一次人口普查公布的数据显示，我国60岁及以上人口数量占人口总数的13.26%，年龄大于65岁的占8.87%。老年人口的增加扩大了这一群体的消费规模。养老产业以养老机构为载体，通过提供满足老年人医疗护理及休闲娱乐等需求的服务，逐渐形成了一个日益完善的新兴产业，拓展成为产业链。目前，养老分为三种主要方式，即居家养老、社会养老、机构养老。本文重点论述为机构养老。

一、养老机构利益相关者识别

通过分析国内外众多学者的研究成果，广义上讲，利益相关者被规定为“因公司活动受益或受损，能够影响公司目标或被公司目标实现的过程而影响的人或团体”；而狭义上讲，利益相关者是“在公司中投入了有意义的实质性价值物的人或团体”。

养老机构是为老年人提供集中居住和照料服务的机构，本文研究的养老机构是中高端的养老综合体，是市场化、盈利性的机构，非公办民营非盈利的养老机构。养老机构项目首先由投资机构对该项目进行分析，在政府报备通过后进行该项目规划，其中包括开发、融资、建造和持有经营。养老机构引入了保险、医疗、保健、护理等内容，通过将相关产品或服务出售给有意愿购买的老年人以此来回笼成本、获取利润。

养老机构项目从始至终，利益相关者包括投资人、政府、运营商、金融机构、相关机构、消费者、同行业竞争者等。

二、养老机构利益相关者对盈利模式的影响分析

利益相关者最引人关注的影响是对盈利模式的影响。

1.政府。养老机构具有投资额大，资本回收期长的特点，这一特点使其融资过程中存在着融资途径受限、融资数量有限的情况。同时，我国针对养老机构高昂的开发费用、运营成本的现有政策较少，使其发展受限。

2.运营商。养老机构的运营商负责项目建成后的运营和租赁。在养老机构的持有模式，运营商负责整个养老服务系统的运转，因此承担了很大的经营风险。现阶段我国养老机构的管理模式存在如下问题。一是产品定位不准确，在市场需求分析上存在偏差，且沟通渠道建立没有达到标准，尚未形成有效的双向沟通，导致消费者流失现象。二是管理体制尚未形成系统化，管理流程尚不完善，忽略了提供服务是养老产业的核心，在管理方面没有达到精细化管理的要求。三是缺少专业服务人员，且服务人员的专业能力未达到理想水平。四是各服务环节的衔接不畅，内部各机构之间的串联没有形成体系。

3.金融机构。养老机构融资需求大的特点使其不可缺少金融机构的支持，否则资金受限在今后的发展中只会困难重重。养老机构融资模式相对复杂，对盈利模式的影响较大，具有以下特征。一是投资成本大、资金占用周期长，银行贷款融资受限。养老机构资金回收期约10-15年，而银行及其他金融机构都更偏好短期投资，同时银行贷款融资利息高的特点导致资金成本较大，养老机构存在到期无法偿还的风险，因此银行始终保持谨慎态度。银行融资空间受限，缺少流动性资金支持使得养老机构的融资难度系数高于一般的房地产开发。二是房企、险资、央企呈三足鼎立之势。养老机构把养老元素注入房地产开发中，给房地产企业带来了新鲜血液，目前以万科、保利为代表投资养老机构的房地产企业已达30%左右；险资企业投资养老机构，不仅能与保险产品融合，而且能够实现较高的投资回报率，但当下寿险企业对养老机构的开发中存在着产品定位不准确、险种与养老机构的融合度不高等问题；中石化、中国水电等央企雖然起步晚，但来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不容小觑。三是专业化金融服务体系尚未形成，缺少政策支持。我国金融服务业目前还没有面向养老机构融资方面开设专业性咨询业务，也没有金融产品适用于养老机构的融资特点，融资服务体系对其的支持力度不够。

4.相关机构。养老机构投资的核心是为消费者提供他们所需要的养老服务来满足他们的养老需求。因此养老机构所包含的各种服务机构，医疗机构、娱乐机构等的运营都与养老机构的盈利模式密不可分。

5.消费者。在产业的盈利模式中，消费者是支撑企业实现盈利的重要群体。消费者通过消费使得企业获得利润，养老机构持有模式中，企业通过每月收取租金及服务费收回资金，进行资金周转，使得项目得以运营，并在长时间运营后回笼资本实现盈利。

6.同行业竞争者。现阶段，涉足养老机构的企业众多，形成了激烈的竞争之势。一个企业的盈利难免受到同行的影响，竞争者之间的盈利呈现着此消彼长之势。

三、养老机构盈利模式相关建议

1.初期投资成本大是养老机构面临的严峻问题，所以正确分析市场形势，选择土地成本较低且消费潜力大的区位进行开发。同时，投资机构在投资前同样需要注意的是，要对自身资金状况以及开发成本进行正确评估，选择适合自己的开发模式。

2.政府应加大对养老产业的扶持力度。出台相关政策，降低税收标准及土地价格、增加建设补贴、运营补贴与公立养老机构享受同等待遇，拓宽融资途径、改善融资环境，切实解决养老机构融资费用高的问题。在政府审批养老服务设施用地时，给予土地获取、审批时间等方面绿色通道，会吸引更多企业投身到这一领域。

3.银行贷款虽然作为养老机构最主要的融资渠道，但是融资空间有限，难以满足融资需求，还需积极拓展融资渠道，并努力降低资金成本，减少投资成本，降低投资风险。同时，完善养老机构融资服务体系，专业的养老咨询可以为养老机构的融资所面临的问题提供专业的融资建议。

4.运营商应培养专业型管理人才、提高管理效率并进行准确的市场定位。在对服务人员管理方面，应提高养老服务的准入门槛，提高服务人员综合素质，吸纳专业型人才；在提供养老服务方面，应实现精细化管理；同时，应进行准确的市场分析，合理定位产品，实现市场空间更大化。

四、结论

本文基于人口老龄化这一社会背景，着眼于养老机构的盈利模式，以利益相关者理论为基础进行分析，识别并分析了影响养老机构盈利的主要利益相关者，并进一步分析养老机构的盈利模式，得出以下结论：影响养老机构盈利的关键因素有土地价格、开发成本、融资模式、管理模式。养老机构在选择区位时应对周边土地市场及竞品市场进行深入了解，选择合适区位。在融资方面，养老机构在融资过程中会出现融资渠道狭窄等问题，而项目资金需求大，因此，拓宽融资路径，改善融资环境对项目的健康发展意义重大。同时，完善管理体制，培养专业化服务人员，形成经营特色及品牌效应，可以吸引更多消费群体，扩大收入来源，实现更多的盈利。

（作者单位：沈阳建筑大学商学院）

责任编辑：宋 爽