“营改增”对商业地产企业财务的影响分析

杨振安

摘 要：“营改增”作为国家税务改革中的重要内容，对各行各业的发展都产生了巨大的影响。“营改增”的全面实施给商业地产企业的财务指标和税负带来了很大影响，只有认真分析这种影响，才能提高企业经济效益。本文就针对“营改增”对商业地产企业财务的影响进行分析和探究。

关键词：“营改增” 商业地产企业 财务 影响

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）12（a）-032-02

作为社会主义市场经济发展中的重要主体，商业地产企业的发展水平对市场的稳定有着直接影响。由于传统税收政策的影响，商业地产企业承担着较重的税收负担，存在税种复杂、重复征税等，严重影响了企业财务管理工作的实施[1]。而“营改增”政策的全面推开，能有效缓解资金流紧张问题，优化资源配置与管理工作，减少经营成本，促进商业地产企业财务管理的现代化发展，为后续工作实践的有序开展打下坚实的基础。

1 “营改增”政策概述

在社会主义市场经济刚刚发展的阶段，我国针对经济发展中出现的各种问题进行综合考量，实行分税制改革，将增值税与营业税的征收范围进行区分，两税并存。然而由于经济的迅猛发展，两税并存不再适应实际发展需求，对增值税的抵扣链条制度造成破坏，影响市场竞争环境的公平性，无法发挥出增值税税种中性的特征；同时营业税存在重复征税现象，致使企业税收负担有所增加，不利于经济的良性发展。为解决该矛盾，我国以税收制度改革为依据，颁布了营业税改征增值税（营改增）的试点方案，通过规范税制、统筹设计、全面协调等方式，进一步扩大营改增的试点范围，并逐年在试点范围中纳入全部营业税纳税人，如金融业、建筑业、生活服务业、房地产业等。总之，“营改增”政策的实施能在很大程度上改革创新财税体制，对国家治理结构现代化予以完善，实现国家的全面深化改革。

2 “营改增”对商业地产企业财务的影响

2.1 对税负水平的影响

“营改增”政策实行之前，商业地产企业对不动产进行销售时，需要缴纳5%的营业税；该政策实行之后，企业销售不动产的适用税率发生了明显的变化，即由营业税的5%变为增值税的11%，虽然有所变化，但可以抵扣增值税的进项税额，加上增值税和营业税分别属于价外税和价内税，不具备可比性，不能直接予以比较[2]。鉴于此，“营改增”政策实施后，商业地产企业的税负是降低还是增加尚需对比分析。本文以一般纳税人的情况为例进行分析，为使分析结果有效，可假设商业地产企业的含税成本和含税营业收入在“营改增”前后保持不变。

假设商业地产企业含税营业收入在“营改增”前后都为A，应税收入中可抵扣成本占据的比率为B；“营改增”前应缴纳的营业税和“营改增”后应缴纳的增值税分别为A×5%=（1+11%） A×11%-（1+11%）A×11%×B。假设税改前的营业税与增值税相等，即：A×5%=（1+11%）A×11%-（1+11%）A×11%×B，得出B=49.5%，即营业税与增值税相同的临界点为49.5%。当应税收入中可抵扣成本占据的比率为49.5%，税改前营业税的税负与增值税的税负相同；而应税收入中可抵扣成本占据的比率不同时，可获得如表1所示的结果。

由表1可知，税负率会随可抵扣成本占比的增加而不断下降，当B>49.5%时，营业税的税负率大于增值税的税负率；当B=49.5%时，营业税和增值税的税负率均为5%；当B<49.5%时，营业税的税负率小于增值税的税负率。总之，通过实施“营改增”政策，应税收入与实际可抵扣成本的比率决定着商业地产企业税负水平是否能降低。

2.2 对财务指标的影响

2.2.1 现金流

很多商业地产企业都是选用预售许可制度，实施“营改增”政策之前，企业在预售环节则需对营业税进行缴纳，这样往往会造成资金流的占用，使企业现金流出。实施“营改增”政策之后，企业会对所需的原材料及设备进行提前购买，致使其销项税额在建造期间低于进项税额，所以企业在建设初期不需再缴纳税费，能对现有的流动资金加以高效利用，减少税费对现金流的占用，有利于实现企业的长远发展。

2.2.2 销售收入

对于商业地产行业而言，其增值税的税率为11%。销售收入在“营改增”前后分别是含税收入与不含税收入，若商业地产企业的销售收入在政策实施前后保持不变，且对其他变动因素予以忽略，则企业销售收入在“营改增”前后分别为A与（1+11%）A=0.9A，即销售收入比税改前有所下降，且下降9.91%。

2.2.3 净利润

假設商业地产企业的营业收入、成本费用在“营改增”前后分别均为A、D，“营改增”后D包含的进项抵扣额为H。其中企业所得税税率、营业税税率、城市维护建设税率、教育费附加税率、地方教育费附加税率分别为25%、5%、7%、3%、2%，则能获得如表2所示的结果。

由表2可知，“营改增”前后的净利润变化为0.84H-0.0412A，若净利润的变化大于0，则H与A的比应超过49.05%，这时“营改增”后的净利润有所上升，而H与A的比低于49.05%，这时“营改增”后的净利润有所降低。

2.2.4 成本费用

第一，费用成本。通常大型施工企业具有较少的固定资产，而商业地产企业涉及较多的开发项目，在项目建设中使用的机械设备多为租赁模式，而一般租赁公司所提供的租赁发票无法进行进项税额抵扣，加上税改后有形资产租赁增值税税额有所提升，且进项税额抵扣存在较大难度，税改后的有形资产租赁实际税率上升，致使建筑业费用也有所上升，继而转嫁至商业地产企业。第二，材料成本。在“营改增”政策实施之后，建筑企业的适用税率有所变动，即由3%的营业税转变为11%的增值税。通常企业采购的材料种类繁多，材料供应商多为个体户或小规模纳税人，致使企业采购材料所取得的发票不是增值税专用发票，增加增值税进项税额的抵扣难度与税负水平，继而增加企业材料成本。第三，人工成本。目前商业地产行业获得了突飞猛进的发展，劳动力短缺问题愈加严重，导致人工费不断增加，而企业的劳动人员基本都是来自劳务公司或零散的农民工，无法开具增值税专用发票，不能抵扣人工成本的进项税额。“营改增”的施行必然会增加企业人工费用的税负，继而造成企业成本的增加。

3 “营改增”背景下商业地产企业财务管理的对策

一是加强管理增值税发票。审计机关和税务机关检查执法的重要依据就是增值税专用发票。在“营改增”政策实施之前，商业地产企业对不动产进行销售时，只需开具《销售不动产统一发票》，发票管理较为简单，致使企业在发票管理方面的水平不高；而“营改增”政策实施之后，企业将改开增值税专用发票，相比其他发票在开具、领购、认证、保管等方面更为严格。进项税额的可抵扣程度决定着企业的税负水平，而抵扣基础是以增值税专用发票的获取为前提，所以企业做好发票管理工作至关重要。

二是完善会计核算制度。商业地产企业要想满足“营改增”税制改革的要求，必须要立足实际，进一步完善现有的会计核算制度，有效会计处理增值税；同时根据增值税征收的具体要求来设置账目明细，为增值税的抵扣与核算提供参考依据，确保核算工作更为标准、规范，减少税收负担，促进会计核算水平的提升。

三是优化合同条款，强化业务谈判。实施“营改增”后，商业地产企业需严格把控供应商纳税人的资质，签订合作协议之前可利用招标的形式进行公平竞争，以获得进项税额，减轻税收负担。同时企业可选择配件齐全与规模大的供应商，加强与其的长期合作，采用预付款的方式对零配件予以购买，开具增值税专用发票；或者是做好地产招标工作，始终坚守经营成本，以实现最大化的经济利润。此外，企业的业务拓展部门应积极与客户进行谈判，结合实情对合同的金额进行调整，配合企业做好“营改增”工作，进一步提高企业的经济效益。

4 结语

“营改增”背景下的商业地产企业在财务指标和税负等方面发生了一定的变化，为提高经济效益，减轻税负水平，减少经营成本，商业地产企业必须要立足实际，加强管理增值税发票，完善会计核算制度，优化合同条款，强化业务谈判，优化财务管理工作。

参考文献

[1] 汪华君.探讨“营改增”对商业地产开发企业财务影响[J].商场现代化，2018（14）.

[2] 刘瑜.营改增背景下加强商业地产企业财务内部控制的研究[J].中国商论，2018（21）.