两岸房地产景气分析的比较研究

郭粹

摘 要：房地产业的发展对国民经济的发展起着举足轻重的作用，是国民经济的重要组成部分。现阶段，在房地产经济活动中，房地产投资成为了重要组成部分，且我国房地产业的发展还未成熟，新政策的出台，造成了房地产投资环境的波动，对房地产业的发展进行景气分析和监测预警，可以有效规避房地产投资风险，对风险进行监测和预警。比较和学习其他地区房地产景气分析体系有利于促进我国房地产景气分析体系进一步发展。本文主要比较中国大陆地区与台湾地区房地产景气分析体系，并提炼台湾地区房地产景气分析体系可供借鉴的优势。

关键词：房地产；景气分析体系；景气监测预警；台湾

一、前言

（一）研究背景及意义

当前经济背景下，如果对房地产投资实际发生的超常波动缺乏及时准确的预见，则这种信息延误又可能导致房地产市场产生严重振荡，因此建立一个旨在预示房地产投资运行态势的科学、有效的景气分析系统是十分必要。房地产投资景气分析和监测预警系统的建立，可以使国家宏观调控部门准确把握房地产业投资运行脉搏，根据未来趋势做出超前判断，以便适时、适度地采取措施加以调整。

我国台湾地区房地产市场发育较早，也较为成熟。经过多年的实践探索和完善，台湾地区房地产市场景气分析和监测系统已形成一套较成熟的体系。总的来说，通过两岸房地产景气分析和监测预警的分析和比较，对大陆地区房地产景气分析有指导意义。

二、两岸房地产景气分析和监测预警体系现状

（一）中国大陆地区房地产景气分析和监测预警体系现状与存在的问题

我国大陆地区发布了全国性的中房指数系统（CREIS）与国房指数系统（NREI）。中房指数系统（CREIS），反映房地产市场的价格波动状况的指标体系，其主体是价格指数系统。地方性的指数有上房 50 指数、郑州40指数、北京 30 住宅指数等。

目前我国大陆地区以各级景气指数为主体的房地产市场景气分析体系在方法和功能上尚存缺陷，主要表现在：

1）在指数编制方法上，全国性房地产市场景气指数和地方性的指数，均是将指标统一进行加权平均，未考虑时滞效应，易导致总指数与实际房地产市场运行状态不符，降低准确性。

2）在指数实现功能上，各级指数只是对房地产市场的总体把握，没有分析市场各层面各指标，因而会忽略部分指标所反映的信息，降低调控措施针对性。

（二）我国台湾地区房地产景气分析和监测预警体系现状

1.房地产景气综合指标

房地产生命周期较长与一般商品不同，包含投资、生产、交易、使用等不同阶段，张金鹗、赖碧莹（1990）参考总体经济指标的编制，从房地产生命周期的观点，建立房地产景气指标。

在房地产生命周期不同阶段的活动流程中，分别从投资、生产、交易与使用四个层面筛选出四层面十六项指标的指标，来衡量房地产各个阶段的景气状况。

2.房地产景气对策讯号

房地产景气对策讯号以灯号为标志，反映当前房地产市场景气状况，为政府采取应对措施提供参考。厂商、购房者也可调整计划。

1）指标的选取。选择能反映当前市场景气状况的指标，台湾地区房地产景气对策信号选取的指标为4个层面的基准循环指标。

2）检查值的决定。在确定指标的基础上，将指标的统计数列经季节调整及消除不规则变动，确定几个变动率的数值为检查值。

3）灯号的确定。以检查值为分界点，将区间分为五部分，对应红、黄红、绿、黄蓝、蓝5个灯号。当个别数列的变动率超过某一分界点即给予某种灯号，然后根据不同的灯号赋予不同的分数。

4）政府调控政策的拟定。对于不同灯号所给出的景气状况，政府相应采取不同的对策：当红灯时，景气热络；黄红灯时表示景气偏热，蓝灯表示房地产市场景气低迷。

3.台湾地区房地产市场景气分析

首先，该景气分析体系所选取的房地产市场活动中投资、生产交易、使用等 4 个层面共16 项指标覆盖面广，具有较好的代表性。在定量分析基础上，增加了定性分析的成分，提高可靠性；通过领先指标预测功能，实现了对未来房地产景气变化的一些把握。

三、台湾地区房地产景气分析和监测预警体系的学习与借鉴

（一）根据各指标变化的时滞性将指标分类

房地产市场的发展是个传导过程，反映市场不同方面状况的指标的变化存在时滞。因此，用这些指标来反映市场景气变动状况的时候，需要将这些指标按照与市场景气变化的同步性分为先于市场景气变化而变化的领先指标、与市场景气变化相一致的同步指标以及滞后于市场景气变化的落后指标，编制同一类指标的综合指数。

（二）注重对单个指标的分析

房地产领先综合指数，有助于在总体把握房地产市场的景气状况，而综合指标编制过程会忽略了这些指标所反映的信息。当采取措施应对市场可能出现的景气过热或过冷状况发生的时候，还需要对症下药将具体措施落实到具体的问题中。

（三）引入定性分析成分

在对房地产市场景气分析中，定量的方法只能将现有的一些资料进行逻辑排列，不能超越现有的信息对市场运行机理的理解和构建，还需要定性的分析。宏观政策出台、往往不能很快地从现有数据中反映出来。通过引入景气调查等定性分析，为定量分析提供验证和支撑。

（四）增加景气变化预测功能

台湾地区房地产市场景气分析体系中，无论是编制的领先指标综合指数还是厂商对未来景气变化情况的预测分析，都具有预测未来房地产市场景气变化的功能。缩短政策时滞。因此，在当前我国内地景气分析体系中增加房地产市场景气变化预测功能，是建立房地產市场预警机制的要求，也是保证房地产业健康发展的要求。

参考文献

[1] Grenadier，S.The Persistence of Real Estate Cycles.The Journal of Real Estate Finance and Economics.1995，10（2）：95-119.

[2] 张金鹗，赖碧莹.房地产景气指标的建立与分析[J]，国立政治大学学报，1990，（61）：333～411

[3] 张金鹗，詹任伟.台湾房地产景气动向预测之准确度研究[J].台湾银行季刊，2005，（56）：43～60

[4] 丁烈云.房地产综合模拟预警[A].21 世纪中国房地产学术研讨会论文集[C].北京：中国人民大学出版社，1997.16～24.

[5] 叶剑平，丰雷.中国房地产指数的现状及趋势[J].中国房地产，2002，（4）：21～24

[6] 金玉国.国房指数的内容与编制方法[J].住宅与房地产，1998，（3）：31～35

[7] 贾 海.建立全国房地产开发业发展综合指数的初步研究

（作者单位：长安大学）