安徽省房价上涨原因分析及建议

翟晓凤

摘 要 本文选取1996-2015年的安徽省房价数据，结合安徽省的房地产现状，对安徽省房价进行图表分析，得出近些年安徽省房价一直处于上升的趋势。本文进而从城市化进程的拉动，投资投机需求旺盛，地方财政收入过度依赖房地产等几个方面对安徽省房价上涨的原因进行了分析，并提出相应的政策建议：安徽省各部门应重视这一现象，调整住房供应结构，抑制投资投机需求，安徽省地方财政收入来源应转向其它行业。

关键词 安徽；房价上涨；供不应求

一、引言

自从2000年中国房地产的投资投机狂潮出现之后，并成为支柱性产业，安徽省房地产业也繁荣起来，房价从几年前的平稳波动到近几年的大幅度增长，为安徽省的经济做出了巨大贡献，不仅自身得到了发展，且开阔了其它行业，进一步提高了安徽省的经济发展。

安徽省房地产一方面发展了经济，解决了一部分人的就业，贡献巨大。另一方面安徽省的房地产发展过快，由房地产带动的其他行业，过于依赖房地产行业的发展。房地产行业带动了安徽省的经济发展，另一方面房价的过快增长也给安徽省的社会带来了一定的负面影响。

本文以1996-2015年安徽省的商品房房价数据，得出安徽省近二十年的房价一直处于上升阶段，政府应采取措施控制这种局面，使高房价给人们带来的影响尽量减小。本文着重对房价上升的原因对安徽省情况进行了分析，并提出建议。

二、安徽省房价现状分析

对安徽省1996年到2015年房地产商品房销售平均价格为依据进行分析。从表1可看出安徽省商品房销售平均价格呈现出上升的趋势。

安徽省近二十年的商品房价格一直呈上升趋势。1996年至2002年房价较稳定，只出现小幅度上升趋势，总体上还算平稳。2003年房价开始大幅度上升，至2010年这8年房价发生了极大的变化。1996年至2002年商品房价格从每平方米1007元到每平方米1290元，增长了28.10%，而2003年至2010年商品房销售价格从每平方米1513元涨至每平方米4205元，增长177.92%。房地产迅速的发展带动了安徽省的经济发展，但房价的高涨也给安徽省的社会经济带来一系列负面影响，需要政府的关注。

安徽省在一系列房地产利好政策下，许多房地产商纷纷到安徽投资房地产，为安徽省的房地产发展加了一剂催化剂，各房地产商为了获得更多利润，加大投资推高了房价，使得最近几年安徽省的房价上升幅度出现了明显的变化。安徽省房价上升的原因当然不仅仅是如此，房价二字的概念虽然简单，但却与许多因素息息相关，非常复杂。房地产有自己的特殊性，使得每一处房地产都具有不可复制性和替代性，这不同于一般商品，因为某类商品价格上涨，可以用其他商品来替代。房子的地理位置，某个地方房子的供求关系，土地资源，相关的各种政策等都会引起房价的变动。

三、安徽省房价上涨原因分析

1.城市化进程拉动房产需求

新中国成立以来，安徽省的城市化进程慢慢进入轨道，目前安徽省的城镇化率突破50%.安徽省城市化进程的不断发展，增加了城市人口，对住房的需求加大。此外安徽省自身的人口数量较大，农村出生的高校毕业生人数每年也在增加，面对城市化发展，他们为了以后更好的发展，有一大部分会留在城市就业，这推动安徽省的住房需求不断上升。安徽省城市化发展越来越快，对住房的需求不断扩大，供不应求的现状会越来越严重，从而引发了高房价。

2.投资投机需求旺盛

近年来，安徽省在这场房地产的发展历程中，开发商不断加大投资，很多对房地产行业看好的投资者，更是积极买房进行投资，几年之后再出手获得收益，这也就是所谓的炒房。投机性炒房现象严重，这一行为成为了房价上涨的有力助手。

3.地方财政收入过度依赖房地产

近几年的安徽省地方财政收入很大部分是靠房地产行业的税收支撑起来的。安徽省经济并不发达，依托房地产行业推动安徽经济发展，这使得安徽省的的地方财政收入对房地产行业的依赖性很高，政府大力发展房地产行业，也就成为了房价上涨的有力推手。

4.土地资源不可再生性

安徽省的平原占到全省的25%，更多的土地是洼地和丘陵，可利用建房的土地面积比较少，说明安徽省土地资源稀缺。随着安徽省各地区人们对住房需求的增加，这造成土地资源需求紧张，房价上升。

5.二胎政策的放开

据省卫计委介绍，在2016年1月1日，安徽省全面二孩政策放开之后，对安徽省新生儿人口数量有较大影响，新生儿在这一年增加了二十万左右，并不是个小数字，一方面家庭孩子增加，会加大对购房的需求，另一方面孩子长大面临入学，这个时候家长为了让孩子享受到好的教育资源，会优先选择在学区房买房。房地产投资商抓住家长的这一心理，制定的学区房的价格比一般的普通商品住宅较高，随着入学的孩子的增多，学区房需求必然也会加大，价格自然也就高了。

四、安徽省稳定房价的对策

1.合理控制各户型的比例

安徽省对于调整商品房建设结构，应重点发展广大用户需要的户型，普通住房或经济适用房。制定和实施住房建设规划，来满足安徽省各地居民的需要。房地产行业投资和销售的情况与广大用户的需求并不匹配，安徽省应根据实际情况合理控制户型比例，对于广大居民需求的户型要多建设，重点发展中等户型，比如说普通住房和经济适用房。

2.完善廉租房住房建设

要继续大力度的推进廉租房的建设，完善安徽省廉租房制度，加快城镇廉租房建设，扩大廉租房建设的资金来源。政府应扩大保障对象，面对不同家庭不同的情况，应归类汇总，采取相对应的措施。另外要合理布局，建立健全法规政策，帮助那些真正需要帮助的群体，从而缓解人们的住房困难。

3.重视住房二级市场的发展

安徽省应使房地产住房二级市场资源实现合理配置，加大房屋的流动，从根本上提高住房二级市场的活力，简化住房二级市场繁琐的交易程序。加大存量房上市供應进而带动住房销售。另外对于房地产二级市场中介组织，应加强管理与扶持。

4.制定合理的信貸政策

面对不同的购房群体，安徽省各地应采取不同的房贷政策，对于高收入消费群体，应采取较为紧缩的房贷政策，针对这类群体，申请房贷的政策应较为严格，适当延长贷款的时间，减少贷款的金额。而对于中低收入消费群体，应适当的放宽房贷政策，对符合申请条件的，可以合理缩短贷款时间，适当增加贷款金额。

5.完善地方税收体系

安徽省完善地方税收体系，设计合理的税率，扩大政府在农村土地使用权的出让、转让、租赁上的税源。其次，要征收物业税，以保证地方政府的财政收入，解决由于地方财政收入的缺口，降低其对土地收入的依赖。

6.制定合理的用地计划

土地资源的短缺，不只是安徽省面临的一大问题，也是中国其它地区面临的问题，安徽省应根据自身的情况，各地区制定合理用地计划，使土地资源合理运用。安徽省各级政府应根据土地供应的情况，合理制定每年的用地计划，规划土地用地规模，优先保证适合人们需要的房屋的供应。安徽省各级政府应严审，严厉打击囤地行为，加大安徽省房地产开发用地监管，使土地合理使用，提高土地利用率。

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