德国是如何做实房地产“居住”属性的

文/周骏宇

在党的十九大报告中，习近平总书记进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，再度明确了房屋的居住属性。

放眼世界，有多个国家在发展房地产业的过程中，背离房地产的居住属性，投机泛滥，泡沫累积，最终引致了经济危机，包括美国次贷危机、日本泡沫经济等。而欧洲发动机——德国——房地产业，却是另一番景象：德国在发展过程中，较好地维护、做实了房地产的居住属性，房地产市场非常稳定。德国在房地产业发展和管理方面有很多值得我们学习和借鉴的经验。

一、房地产业划入社会福利部门

德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。德国政府始终把房地产业视作是国家社会福利体系的重要组成部分，这是所有房地产政策的核心出发点。因此，德国实行由商品房、合作社建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系。其中，政府对合作社建房给予多方面的政策支持，合作社建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。政府充分考虑收入差距，对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行了明确规定，同时为中低收入人群提供保障房。多元的住房供给使德国房地产市场供给相对充足，保障了房地产市场的平稳运行，2014年德国人均居住面积为43平方米。

在德国，房地产业不是支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国四大支柱产业，制造业对GDP的贡献程度接近35%，现代服务业对GDP贡献约为25%，而房地产业对经济增长的贡献仅占约8%。德国不会也不能通过抬高当地地价和房价来增加政府的税收收入。而我国多个省、市（区/县）将房地产业作为主导和支柱产业，2015 年房地产开发投资占全社会固定资产投资的17.4%，部分地区甚至形成了对土地财政的依赖。

二、在房地产领域严厉打击投机与暴利

德国先后出台了多项严厉遏制住房投机和获取暴利的政策。在德国，出售房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税与3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交（盈利金额）15%的资本利得税；如果新购住房未满七年即转让，则其综合税率高达50%；如果五年内卖出3套及以上住房，则还要加收25%的资本利得税。因此，基本无利可图。此外，在德国，炒家无法把税费转嫁给买家。其一，转嫁成功与否取决于购买弹性，如此高额的税率，炒家无法全额转嫁给买家。其二，在德国住房买卖交易中，如果你任意加价，一套房屋超过独立地产评估师评估的合理房价的20%，你可能面临5万欧元的罚款，而如果超过50%，你可能因为暴利而面临刑事处罚！在持有环节，德国住房拥有者还要缴纳土地税。土地税与个人收入无关，标准由当地制定，并由城镇自行支配。在柏林，80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。如果你拥有二套以上房屋，则还要缴纳二套房税。无论第二套房是否用于出租，每年都要缴纳该套住房平均出租价格的5%。虽然土地税和二套房税看似普通，但和交易税相结合，即能收到驱除投机的效果：房屋买卖不能带来收益，自持每年还要付出高额成本，自然就无人投机了。

三、发达的租赁市场

德国拥有欧洲最大的住房租赁市场，其正在努力实现每个个体“住有所居”的梦想。德国的住房拥有率始终处于约40%（欧盟平均约为63%）。约一半以上的家庭均通过租房解决住房问题。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，约77%的年轻人是“租房族”。

德国刻意设计了一套鼓励租赁而非买卖的法律系统，包括《住房补助金法》、《住房租赁法》等。政府通过优惠的税收政策鼓励房东尽可能地出租房产。租客享有较多的权利：租赁合同一经签订，房东无权随意终止租房合同，只有在符合法律规定的情况下才能提出解约要求；租房合同可以自动续期，租客有权将房屋转租给自己的亲友；房东不能随意涨价。《住房租赁法》规定，如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%，即构成了违法行为，房客可以向法庭起诉。合理租金的界定标准非常严格，由地方政府与行业协会根据地区与收入差异制定。

德国没有户籍制度，德国人到一个新的城市，只要确定住处，去相关的部门登记即可。德国企业与员工之间签订的合同时间往往相对较短，德国人有时需要经常更换居住地。在这样的背景下，在某个地方买房定居则不一定是明智的决定。

此外，德国政府还根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力——86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。政府实施有效的租赁市场管理，禁止“二房东”、欺诈中介，维持了良好的租房市场秩序。

四、审慎的住房金融

德国对住房金融十分审慎，杠杆率较低，这有利于遏制投机。例如，依据德国的住房合作社金融制度，合作社成员需先储蓄后贷款，当储蓄额占贷款额的比重达到40%—50%，方能贷款。德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款，首付多在30%-40%，零首付购房在德国是不可想象的。

德国住房存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期固定的房贷利率，看似失去了利率调节的灵活性，实际上为消费者提供了长期稳定的预期，对房贷市场起到了重要的稳定器作用。

稳定的货币投放是德国房贷利率长期固定的基础。德国1996年至2010年M2增速—GDP增速仅为1.92%，2010年至2015年该数值为2.82%（我国同期分别为7.4%、7.27%）；德国M2/GDP值近年来始终稳定在1以内，2015年为0.86，（我国近年来则始终高于1，2015年为2.057）。由于货币投放稳定，德国通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。

五、均衡的城市化

德国的城市体系是多核心且均衡的。早在1960年，德国城市化率即已达到71.4%，2016年的城市化率为75.5%。当前，德国大约有11个城市群，聚集人口占比71.98%，GDP占比约为73.14%。2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70%的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。这不仅有利于房价的稳定，还避免了人口过度集中在少数大城市。因此，也不会引发所谓的住房刚性需求，从而避免为投机炒作留下空间。

上述组合政策取得了显著的效果。第二次世界大战后，德国出现了离婚率升高、丁克家庭增多、家庭小型化、外来移民迁入等问题，房价上涨的理由频频出现。但事实上，德国房价长期内十分稳定，甚至稳中有跌。1970—2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，去除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%；而同期英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为145%、123%和50%，且呈现出一定的波动性。

1980年代，日本与德国同时受广场协议影响而出现货币升值现象。然而，德国没有出现类似日本的“失去10年”。21世纪也没有出现类似美国2008年由房地产引致的次贷危机。在2010年欧债危机中，德国房价及经济也总体平稳，没有如爱尔兰、希腊等国般大起大落。从房价负担看，德国居民也较其他国家和地区居民低。慕尼黑、柏林的房价收入比是伦敦、香港的1/3；而在房贷收入比方面，慕尼黑、柏林为伦敦的1/4，巴黎的1/2；柏林平均房价约为4578美元/平方米，远低于伦敦房价（28713美元/平方米）及其他发达城市房价。

综上所述，德国住房体制较好地诠释了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的内涵，做实了房地产的居住属性。德国在房地产业的功能定位、打击投机炒作、扩大租赁市场、均衡城市发展、促进全民住有所居等方面，有很多经验值得我国学习和借鉴。此外，德国的住房金融制度，对于我国住房金融体系改革，也有相当的参考价值。