楼市变局的可能风险

■ 本刊记者 叶昌元

流拍，流拍，土地交易降温

7月6日，许昌市2018年第八批土地公开拍卖。本次出让的五宗土地中，有两宗商服用地、三宗住宅用地。住宅用地之一位于鹿鸣湖东南角，已经是“二进宫”了，起拍价高达7亿元。两宗商服用地和鹿鸣湖东南角这个地块无一人出价。

而另两块住宅用地经多轮竞拍，最终出价分别合280万元/亩、212万元/亩，但都未能达到政府底价而流拍。而就在三个月之前，与它们一路之隔的两个地块地价分别拍到379万元/亩和406万元/亩。

图左部为许昌流拍的两块地。而其对面就是3个月前拍出去的地。地价落差明显

在20天的时间里，合肥有四次流拍。6月28日，包河区S1802号地块和巢湖地块流拍；7月6日，包河区S1803地块流拍；7月17日，合肥国土局原定第二天拍卖的新站区两个地块延期供应，据业内人士透露，延期的原因是无房企报名；7月18日，瑶海区E1803地块未达底价流拍。

就在前几天，苏州拿出了压箱底的好地进行了拍卖，这几块位于主城区、地铁口的优质地块，竟然全部流拍！其中8号地块在今年2月土拍中无人问津，以流拍告终。再次挂出时起报总价少了3.088亿元，起拍楼面价由1.5万元/平方米降为1.3万元/平方米。它再次以流拍告终！10号、15号地块也流拍了。

徐州、淮南、阜阳等地也传来流拍的消息。

这期间，河南省又发生一起令人诧异的事。按照河南省国土资源开发投资管理中心的计划，7月9日是4478亩A类复垦券（2018001批次，总第5批次）公开在线竞拍的日子。复垦券也就是拿地的入场券。但是，意外出现了。该中心称，本次交易所有竞买申请人拟竞买面积之和为300亩，不到总面积的7%。

而在2016年12月20日，244家房地产企业参加河南省首批宅基地A类复垦券拍卖会，最后105家房地产企业将6148.59亩宅基地复垦券全部以封顶价30万元买走。

长春市双阳区一个开发项目的纠纷，从另一角度印证了业内流传的一句话—“不拿地等死，拿地找死。”北京福环房地产开发有限公司向本社举报当地两家房地产公司和双阳区政府一前负责人涉嫌欺诈、贪腐。原来该项目几经转手，落入福环公司之手。福环公司投入巨资后，弄清来由，认为自己受骗。司法机关已经介入此事。这里不去评判当事各方的是是非非。可以肯定的是，由于拆迁、补偿，以及容积率限制等因素决定了该项目是个赔钱的黑洞。这也是当地开发商不愿自己做而千方百计找“下家”的重要原因。

春江水暖鸭先知。我们应该相信开发商对楼市温度变化是敏感的。显然，他们对地价的接受度正在下调。而不少地方政府还没把地价预期降下来，尚未从土地财政的大梦中醒来。

微观看房价，更真实

从宏观数据看，楼市的势头似乎还不错。

据易居研究院监测数据显示，2018年5月份，100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。受成交量相对较好、部分中高端楼盘入市等因素影响，房价有所抬头，相比4月份12422元/平方米上涨了92元/平方米。

具体来看，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线城市、二线城市、三四线城市分别为41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了14个月，二线城市1.2万元/平方米以上均价水平持续了11个月，三四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了9个月。总体上看，三类城市同比增幅均有持续收窄的态势。

但大家都知道，楼市短期（几个月）报表很难反映其大势，因为寅吃卯粮、拉高补低等人为干预可以造成数据波动。我们还是从微观层面近距离观察楼市吧。

北京市住房和城乡建设委员会官网上有一“存量房交易服务平台”，全市二手房房源信息都可以在这里发布。发布主体有二：一是中介，二是房主。我们假定：“拟售价格”中都含有砍价空间；由于房主直接发布，不须向中介缴纳费用，价格更接近成交价。而二手房买卖更能反映刚需。我们先看几段该平台上由房主自行发布的房源信息。

通州区运河湾的一套三室一厅，拟售价每平方米仅1万元。这跟传说中的房价完全不一致—燕郊还超过2万元呢。因其区位优势差，还在通州城区以东，情有可原。

运河湾位于北京通州城区东南

通州区玉带河西街的一套小两居，拟售价格仅5621元/平方米，总价为30万元。这才叫跌破眼镜。这里虽属通州，但是处于通往北京市主城区的路上，且毗邻地铁线、高速路，区位优势明显。房子虽然老一点，1980年建成，但要知道，房子不像车，没有折旧一说。

玉带河西街位于北京地铁八通线旁

在北京主城区四环以内，不过是东北角上，有个叫烟树园的小区。这里一套拟出售的二室一厅，拟售价格是每平方米4.224万元。对于工薪阶层来说，当然很贵了，但离“北五环外上地的房子将近10万元”的传说有很大落差。

烟树园位于北京四环内，东北角上

当然，以上所举，可能是特例，由于小区环境、朝向、失修等原因导致价格难以高企，不能代表楼市普遍状态。但至少说明，市面上“传说”的房价往往“就高不就低”。其中一个重要因素，是开发商、房屋中介、炒房者推波助澜。这也是他们惯用的一种手段—高树标杆。他们向购房者推销房子时，告诉对方：这房一点不贵。这附近就有一套户型等跟这差不多的房子，卖得可比这贵多了。这个参照物是否真实，只有天知道。房源信息只有彻底透明、全面公开，才能揭穿交易中的猫腻。

笔者还注意到，在“存量房交易服务平台”上挂出的房源，有的发布日期远在2012年，而所有权状态一如当年，说明它一直就没卖出去。

大家旅游、出差，每到一个城市可以观察、了解当地的住房建设、配置情况。每每在高铁上看到路旁在建的、或已建成的林立的、空荡荡的住宅楼，就会对这个城市的楼市有大致的了解。

以上都说明，真实的世界与房价预期—虚拟世界有差距。

高房价预期后面有推手

有一种说法，开发商没钱了，所以频频出现流拍。但不会这么巧吧？说没钱都没钱了。这只能说明一点：开发商对房价预期不高，而政府要的地价又高，盖房赚不了钱，甚至赔本。

说起来，这十多年来，房价一路高歌猛进，与市场相关各方的心理预期有很大关系。许多炒房者敢于买天价房，就是看好它还会再涨。

这一点，与庞氏骗局、传销骗局是类似的。要想将骗局维持住，就得让受骗者有较高的心理预期，一层层地骗下去，不断让“新人”加入。当然，骗局迟早是要破的，因为受骗的“新人”不会无限多。不同的骗局，往往出现一个共同现象：当骗局制造者落入法网时，很多受骗者希望司法机关放人，目的是让骗局延续下去，以挽回自己的损失。这些人甘愿受骗，仿佛患上了斯德哥尔摩症候群。

对普通人来说，这些年房价收入比一直高得离谱。要想突破居民“房价太高”的心理障碍，就得推高房价预期—将来更高。怎样推高预期呢？有两类方法。一、开发商雇佣学者，包括知名经济学家造势。这些人建立理论模型、作数据分析、找国内外案例，这一切都围绕“势必涨价”展开。他们跟股评师没有区别。说雇佣不好听，他们可以从开发商那里接受课题费。二、在实操层面下功夫。开盘时雇人排队，是常用的低级手段。另一种行之有效的手段是：将同一楼盘分成两期甚至多期。购房人不是认为第一期楼盘房价高吗？一期房因此卖不动。二期房建成后，让房价比一期高出一截。一期房很快就“光盘”了。如此反复操作，就会让“涨”成为心理定式。反过来，二期房比一期还便宜，就出问题了。最近就有较早入住的住户要求开发商退款的事。按说，在契约经济里，买卖两清后，让开发商退款是毫无依据的。但谁让你打碎了他的心理预期呢？

另外，地方政府和银行也是高房价及房价预期的推手。

为什么开发商首先降低了房价预期呢？大致有以下几种因素。

一是党中央和住房城乡建设部反复强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策走势鲜明，起到攻心作用。

二是“六个钱包”瘪了。中国工商银行董事长易会满指出：“从居民储蓄增速来看，近些年来下降幅度较大。从2010年以前的16%下降到了2017年的7.7%，增速降至历史最低值。从居民储蓄在可支配收入中的占比来看，这一下降趋势更加明显。2010～2017年，居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%，下降了一半。与此同时，储蓄率下降还伴随着居民家庭杠杆率的快速提升，2013～2017年，家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。”以前，高房价预期有储蓄的支撑，得以实现。现在这个支撑渐渐撤掉了。

三是潜在的购房人的觉醒。应该说，全国各地在有关住房的政务信息—住房远近期的规划、可供住房的土地、住房存量、在建住房、常住人口等公开上，是做得不够的。尽管如此，大家从微观上大致可以掌握住房的空置、成交量的变化等情况。专家的理论敌不过眼见之实。开发商对这些人的心理变化是了解的。

需要防控楼市可能引发的风险点

如果说楼市走势有拐点的话，今年六七月份的频频流拍可能就是拐点。

在这个拐点来临时，不同的人群持有不同的愿望、建立不同的心理预期。

一是无房或需要改善居住条件的，当然希望房价降下来。他们想买房，但在观望，静等房价回落。

二是所持住房超出自身居住需要的，超出的部分就是摇钱树。他们当然希望房价持续上涨，至少不跌，以保住既得利益。

三是尚未还清银行贷款的购房者。在沉重的按揭面前，他们是高房价的受害者。但他们并不希望降价，看到自己辛辛苦苦供养的东西贬值。他们就成了“斯德哥尔摩症候群患者”。假如房价下跌，他们的反应比第二人群更激烈。有多套住房的人毕竟有更强的抗风浪能力。

楼市变局可能带来多个风险点。

一是依靠土地财政的地方政府立即捉襟见肘。土地没卖出去，收入陡减。何况有些地方政府本已负债累累。开辟新的收入来源谈何容易。前一阵子打响了人才争夺战，与其说是看重人才，不如说是看重人才的买房实力。一定程度上，抢人才还是为了做房地产生意。如果财政收入陡减，会不会降低政府服务质量、消减公务员相关待遇进而影响他们的积极性？

二是高速发展的房地产业刹车，必然会引起振荡，如房地产公司自有职工、建筑业职工的就业和收入必定收到影响，甚至会影响相关产业的荣衰。严重依赖房地产的地区，经济可能遭受重创。

三是正如海水退潮后都会在海滩上留下垃圾，楼市退潮也一样。有些在高速发展中不是问题的问题，在发展停滞之后就会显现出来，如市场主体间的债务关系如何理清、烂尾楼如何处置。上世纪90年代海南、北海出现的问题有可能重现。

四是如果房价波动，前述“斯德哥尔摩症候群患者”等人的思想稳定谁来做工作。

这一切都要未雨绸缪，及早应对，而每一项处理起来都是艰巨的任务。